Il y a des ventes qui se font en une semaine, comme celle de notre 2ème résidence principale. Et puis il y a celle-là. Une vente qui nous a coûté du temps, de l’énergie, quelques nuits blanches… et qui nous a surtout appris beaucoup de choses.
12 mois
de prêt relais
-70 000€
de baisse de prix
475 000€
prix de vente final
+26 000€
de bilan final
SOMMAIRE
- Le contexte : acheter avant de vendre
- La commercialisation : la descente aux enfers
- La vente : BINGO… et dégât des eaux
- Le bilan et nos leçons
Le contexte : acheter avant de vendre
Pour celles et ceux qui ont lu notre dernier article, vous le savez déjà : nous avons acheté notre 4ème résidence principale sur un coup de cœur en janvier 2023. Le problème ? Notre 3ème résidence principale n’était pas encore vendue. Résultat : un prêt relais sur le dos pendant 1 an.
Sur le papier, pas de panique. L’appartement était entièrement refait à neuf, lumineux, bien placé. On se disait qu’il partirait vite, comme le précédent. Sauf que cette fois, le marché avait décidé de ne pas jouer avec nous.
Au moment de la mise en vente, l’appartement était estimé à 540 000€. Mais dans notre ville, le marché a reculé jusqu’à -12% pendant la commercialisation. Et à chaque mois qui passait, la valeur estimée de notre appartement baissait avec lui. Regardez plutôt :
Le constat est sans appel : on a acheté au plus haut du marché, et on a vendu dans le creux de la vague. On estime la baisse à environ -10% entre notre achat en 2021 et notre vente. Et pendant toute la commercialisation, c’était la double peine : les prix moyens baissaient, et les taux d’intérêt s’envolaient. Autant vous dire que les acheteurs se faisaient rares, et que ceux qui restaient avaient un budget bien plus serré qu’un an plus tôt.
La commercialisation : la descente aux enfers
On démarre avec un prix de départ à 545 000€. On se rend vite compte que c’est trop haut, et on descend rapidement autour des 520 000€, soit environ 7 600€/m². Un prix qui nous paraissait raisonnable : pour rappel, nous avions vendu notre dernier appartement à 8 000€/m².
Quelques visites s’enchaînent, dont deux couples qui ont un vrai coup de cœur… pour finalement ne pas donner suite. Et c’est là que ça devient compliqué. Toutes les personnes qui visitaient adoraient l’appartement. Refait à neuf, rien à faire, on pose ses valises. Alors comment justifier une baisse de prix quand tout le monde adore le bien ?
Sauf que quelque chose n’allait pas. Et ce quelque chose, on l’a compris au fil des visites.
La règle des 2 sur 3
❌ Parking
❌ Extérieur
❌ Ascenseur
Ces trois critères sont très importants pour un acheteur, surtout pour une famille. Notre constat est simple : un acheteur peut faire l’impasse sur un critère, mais rarement sur deux, et encore moins sur trois. Il faut en avoir au moins 2 sur 3. D’ailleurs, quand nous avons acheté notre 4ème RP, on a porté une attention toute particulière à ces points.
On décide donc de baisser à 495 000€. On se dit qu’en passant sous la barre psychologique des 500 000€, les visites vont reprendre. Et là… plus rien ! Pas une visite. Pas un appel. Rien du tout.
Pendant ce temps, le compte à rebours tourne. On arrive au bout du prêt relais, et les mensualités deviennent très compliquées à tenir. On est à deux doigts de demander à notre banque de le prolonger. Et côté perso, un autre élément rentre en jeu : je tombe au chômage en janvier 2024. C’était le moment ou jamais de vendre.
On prend alors une décision difficile : on descend à 475 000€, en se disant qu’on était prêts à laisser l’appartement jusqu’à 450 000€ s’il le fallait.
| Étape | Prix | Prix au m² |
|---|---|---|
| Prix de départ | 545 000€ | ≈ 8 000€/m² |
| Première baisse | 520 000€ | ≈ 7 600€/m² |
| Sous la barre des 500K | 495 000€ | ≈ 7 300€/m² |
| Dernière baisse | 475 000€ | ≈ 7 000€/m² |
La vente : BINGO… et dégât des eaux
Et là, un couple vient visiter, a le coup de cœur sur l’appartement, et nous fait une offre au prix le jour même. Pas de négociation, pas d’aller-retour. Après des mois d’attente, on n’y croyait presque plus.
Offre au prix, le jour même de la visite. BINGO !
Petite anecdote, sinon ce n’est pas drôle…
Le jour même de la visite de ce couple, une fissure apparaît sur le plafond de notre chambre. Pas une petite fissure discrète, non. Impossible de ne pas la voir. Et devinez quoi ? Encore un dégât des eaux ! Après nos 2 appartements locatifs, c’était au tour de notre résidence principale d’y passer. La salle de bain du voisin du dessus avait un défaut d’étanchéité, et l’eau s’infiltrait sous sa douche jusque dans notre plafond.
On a eu très peur que les acheteurs se rétractent. Heureusement, non. On les a rassurés, et on a géré tout le dégât des eaux et la remise en état du plafond juste avant la signature de l’acte de vente définitif, en février 2024. Ouf !
Le bilan et nos leçons
Faisons les comptes. Entre le prix d’achat, les frais de notaire et les travaux, l’appartement nous avait coûté 485 000€. On le revend 475 000€. Sur le papier, on perd donc 10 000€.
Mais c’est oublier le capital remboursé. Nous avions emprunté 367 000€, et au moment de la vente il nous restait 331 000€ à rembourser. Soit 36 000€ de capital remboursé, et c’est ce qui sauve l’opération.
NOTRE BILAN
Prix de vente – (Achat + Frais de notaire + Travaux – Capital remboursé)
475 000€ – (485 000€ – 36 000€)
= +26 000€
On sort donc positif, mais dans la douleur. Et encore, c’est sans compter les intérêts du prêt relais qu’on a payés pendant 1 an. On est loin des +60 000€ de notre vente précédente. C’est aussi ça l’immobilier : on ne gagne pas à tous les coups. Le timing du marché, on ne le maîtrise pas. En revanche, on maîtrise ce qu’on achète.
Ce qu’on retient de cette vente :
- Le prêt relais, c’est un pari sur le marché. Quand le marché se retourne, il devient une vraie épée de Damoclès.
- 2 critères sur 3 minimum entre parking, extérieur et ascenseur. Un acheteur pardonne un défaut, rarement deux.
- Le coup de cœur des visiteurs ne suffit pas. Si personne ne fait d’offre, c’est que le prix n’est pas le bon, point.
- La barre psychologique ne fait pas tout. Passer sous les 500 000€ n’a rien changé. C’est la baisse suivante qui a débloqué la situation.
- Le capital remboursé, c’est votre filet de sécurité. Même en vendant moins cher que le prix de revient, chaque mensualité payée vous a enrichi.
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A très vite !
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