Retour à la formation · 5e étage, module 5 sur 5 · gratuit
Au programme : une vidéo, un texte, un calcul et un quiz.
On parle beaucoup d’acheter, très peu de revendre. Pourtant, c’est à la revente que se joue une bonne partie du résultat d’un investissement : le prix obtenu, le capital remboursé, et l’impôt sur la plus-value, qui surprend presque tout le monde.
Ce module ferme le 5e étage. On y voit quand revendre a du sens, comment vendre un bien loué, comment se calcule exactement l’impôt sur la plus-value en 2026, les exonérations possibles, et ce qu’il reste vraiment dans votre poche une fois le crédit soldé. Avec, à l’appui, la revente de notre propre premier appartement locatif, et ses 8 300 € d’impôt.
Dans ce module
- Quand revendre
- Vendre libre ou occupé
- Préparer la vente
- Le calcul de la plus-value
- Abattements et surtaxe
- Les exonérations
- Le cas du LMNP et des sociétés
- Ce qu’il reste vraiment
- Le quiz du module
Quand revendre
Il n’y a pas de bon moment universel, mais il y a de bonnes raisons. Revendre peut avoir du sens quand le bien ne rapporte plus assez au regard de sa valeur, quand de gros travaux arrivent, en copropriété ou pour le DPE, quand vous avez besoin du capital pour un autre projet, ou quand la fiscalité de la revente devient favorable avec la durée de détention.
À l’inverse, revendre trop tôt coûte cher. Les frais d’achat, environ 8 % du prix dans l’ancien, sont perdus. Avant six ans de détention, la plus-value est taxée à 36,2 %, sans aucun abattement. Et le crédit a surtout remboursé des intérêts les premières années. Un bien revendu au bout de deux ou trois ans dégage rarement un vrai gain, sauf forte hausse du marché. On reviendra sur l’arbitrage entre garder et vendre au module 34.
Vendre libre ou occupé
Un bien libre se vend plus cher et plus vite : il intéresse à la fois les investisseurs et les futurs occupants, et il se visite facilement. Un bien occupé par un locataire ne parle qu’aux investisseurs, qui appliquent souvent une décote de 10 à 20 %, plus forte si le loyer est bas ou le bail récent.
Pour vendre libre, il faut attendre un départ ou donner congé pour vendre. En location vide, le congé doit être délivré au moins six mois avant la fin du bail, et il vaut offre de vente au locataire, qui dispose d’un droit de préemption pendant les deux premiers mois du préavis. En meublé, le préavis est de trois mois avant l’échéance, sans droit de préemption. Les règles du congé ont été détaillées au module 21.
Vendre occupé reste possible à tout moment : le bail continue avec l’acheteur, qui récupère le dépôt de garantie et les obligations du bailleur. C’est parfois la meilleure solution pour un bien bien loué, à un investisseur qui cherche justement un rendement immédiat.
Préparer la vente
Une bonne vente se prépare quelques mois à l’avance. Les acheteurs comparent, et le premier mois de mise en vente est souvent le plus important : un bien trop cher au départ se démode vite, comme nous l’avons appris à nos dépens lors de la revente d’une résidence principale.
- Le dossier de diagnostics. DPE, état des risques, amiante, plomb, termites selon la zone, électricité et gaz de plus de quinze ans, assainissement non collectif, et le mesurage Carrez en copropriété. Le DPE doit figurer dès l’annonce.
- Les documents de copropriété. Règlement, procès-verbaux des trois dernières assemblées, fiche synthétique, montant des charges, et l’état daté demandé au syndic, souvent facturé plusieurs centaines d’euros.
- Le prix. Partez des ventes réelles du quartier, disponibles gratuitement dans la base des valeurs foncières, plutôt que des prix affichés par les annonces concurrentes.
- La présentation. Un logement vide et propre, quelques réparations visibles faites, de bonnes photos à la lumière du jour. Pour un bien loué, prévenez le locataire et organisez les visites avec lui.
Vendre seul ou par une agence ? Une agence prend souvent 4 à 6 % du prix, mais elle filtre les visites et peut vendre plus vite. Entre particuliers, vous économisez la commission, à condition d’avoir le temps de faire visiter et de vérifier vous-même la solidité du financement des acheteurs. Nous avons vendu notre premier locatif entre particuliers : l’offre de prêt de l’acheteur est arrivée le dernier jour du délai prévu au compromis. Une condition suspensive bien rédigée, avec des délais précis, protège aussi le vendeur, comme on l’a vu au module 9.
Le calcul de la plus-value
La plus-value imposable, c’est la différence entre un prix de vente corrigé et un prix d’achat corrigé. La fiche Service-public sur la plus-value immobilière détaille chaque ligne.
| Ligne | Ce qu’on retient |
|---|---|
| Prix de vente | Le prix de l’acte, diminué des frais supportés par le vendeur : diagnostics, commission d’agence à sa charge, mainlevée d’hypothèque |
| Prix d’achat | Le prix payé, ou la valeur retenue en cas de donation ou de succession |
| Frais d’achat | Les frais réels payés, ou un forfait de 7,5 % du prix d’achat |
| Travaux | Les travaux de construction, d’agrandissement ou d’amélioration réalisés par une entreprise, jamais déduits ailleurs, ou un forfait de 15 % après cinq ans de détention |
| Amortissements LMNP | Depuis février 2025, les amortissements déduits viennent en moins du prix d’achat |
Les travaux posent souvent problème. Les simples travaux d’entretien et de réparation ne comptent pas, et les travaux faits soi-même non plus. Ceux qui ont déjà été déduits des revenus fonciers, au réel, ne peuvent pas être comptés une seconde fois. Avant cinq ans de détention, le forfait de 15 % n’est pas possible : il faut des factures d’entreprise pour des travaux d’amélioration, sinon rien n’est retenu.
Ce qu’on en a vécu
On a revendu notre premier appartement locatif fin 2022, entre particuliers, moins de trois ans après l’avoir acheté 190 000 €. Affiché à 235 000 €, il est parti à 231 000 € après une négociation rapide avec un investisseur pressé, et un peu de bluff de notre part sur les autres visites.
Au moment de calculer la plus-value, mauvaise surprise : nos 18 910 € de rénovation n’ont presque rien déduit. Aucun abattement, pas de forfait travaux avant cinq ans : 8 300 € d’impôt sur la plus-value. Avec les 15 000 € de capital remboursé, notre bilan final tourne autour de 13 800 €.
Lire le dossier : la revente de notre 1er appartement locatif
Abattements et surtaxe
Une fois la plus-value brute calculée, on applique deux abattements pour durée de détention, l’un pour l’impôt sur le revenu à 19 %, l’autre pour les prélèvements sociaux à 17,2 %. La durée se compte en années pleines, de date à date.
| Durée de détention | Abattement impôt sur le revenu | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 %, soit 100 % au total | 1,60 %, soit 28 % au total |
| De la 23e à la 30e année | Exonéré | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonéré | Exonéré |
Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable après abattement, une surtaxe s’ajoute, de 2 % à 6 % selon le montant, avec un lissage entre les tranches. Elle concerne surtout les biens détenus longtemps dans les grandes villes, ou les immeubles.
Un exemple : un appartement acheté 200 000 € et revendu 300 000 € après douze ans. Avec le forfait de 7,5 % pour les frais et de 15 % pour les travaux, le prix d’achat corrigé monte à 245 000 €, et la plus-value brute à 55 000 €. Après douze ans, l’abattement est de 42 % pour l’impôt et de 11,55 % pour les prélèvements. L’impôt total tourne autour de 14 400 €, sans surtaxe puisque la plus-value imposable reste sous 50 000 €. Le simulateur du bas de page refait ce calcul avec vos chiffres.
Les exonérations
- La résidence principale, au jour de la mise en vente, est totalement exonérée, quel que soit le gain. Le délai de vente doit rester normal, en général un an, si vous avez déménagé entre-temps.
- La première vente d’un logement qui n’est pas votre résidence principale, si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les quatre années précédentes, et si vous réinvestissez le prix dans l’achat de votre résidence principale dans les 24 mois.
- Les ventes de 15 000 € ou moins.
- Les retraités et les personnes invalides aux revenus modestes, sous conditions.
- Après 30 ans de détention, plus rien n’est dû, ni impôt ni prélèvements.
L’exonération de la résidence principale est l’un des plus grands avantages fiscaux en France. C’est aussi pour ça que beaucoup d’investisseurs construisent une partie de leur patrimoine en changeant de résidence principale, comme nous l’avons fait plusieurs fois, plutôt qu’uniquement avec des biens locatifs.
Le cas du LMNP et des sociétés
Pour un logement loué meublé au réel, la règle a changé pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025 : les amortissements déduits pendant la location viennent diminuer le prix d’achat, et donc augmenter la plus-value. Les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer. Le mécanisme et ses conséquences ont été chiffrés au module 18. Les logements en résidences de services pour étudiants, seniors et les EHPAD ne sont pas concernés.
Dans une SCI à l’impôt sur les sociétés, tout est différent : la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, sans aucun abattement, et elle est taxée à l’impôt sur les sociétés, avant une éventuelle distribution. On l’a vu au module 20. Dans une SCI à l’impôt sur le revenu, les associés sont taxés comme des particuliers.
Ce qu’il reste vraiment
Et si vous vendez à perte ? Une moins-value immobilière ne se déduit de rien : ni de vos autres plus-values, ni de vos revenus. C’est une différence importante avec les placements financiers. Si vous vendez votre résidence principale moins cher que vous l’avez payée, la perte n’a aucun effet fiscal non plus. Ce qui compte alors, c’est le capital remboursé pendant la détention : comme on l’a vu lors de la revente de notre troisième résidence principale, vendue 10 000 € sous son prix de revient, le capital remboursé a suffi à rendre le bilan positif.
Le chiffre qui compte n’est pas la plus-value, mais ce qui arrive sur votre compte. Pour le calculer, partez du prix de vente, retirez le capital restant dû à la banque, les éventuelles indemnités de remboursement anticipé, plafonnées à six mois d’intérêts et à 3 % du capital remboursé, et l’impôt sur la plus-value. Puis comparez avec tout ce que vous avez mis de votre poche depuis l’achat : apport, travaux, et cash-flow négatif éventuel.
Pensez aussi au calendrier. Le notaire prélève directement l’impôt sur la plus-value au moment de l’acte. Et si vous rachetez un autre bien, les frais d’achat repartent de zéro. Revendre pour racheter juste à côté coûte souvent 10 à 15 % de la valeur en frais et en impôt : il faut une vraie raison pour le faire.
Avec ce module, le 5e étage est terminé : colocation, courte durée, immeuble, division, revente. Au 6e étage, on fait le calcul que les vendeurs de rêve évitent : combien de biens faut-il vraiment pour vivre de ses loyers, et à quels risques. Le simulateur ci-dessous calcule votre impôt sur la plus-value, avec les abattements, la surtaxe et la réintégration des amortissements LMNP. Règles vérifiées au 23 octobre 2026.