Achat 3ème Résidence Principale 1/2

Après une année 2020 riche en projets et la concrétisation de deux investissements locatifs, l’année 2021 sera synonyme d’achat d’une nouvelle résidence principale. Nous vous détaillons les étapes de notre nouveau projet dans cet article.

SOMMAIRE

1. LA RECHERCHE DU BIEN
2. LA NEGOCIATION DU BIEN
3. LE FINANCEMENT DU BIEN

RECHERCHE DU BIEN

Nos investissements locatifs sur notre premier appartement et notre deuxième appartement étant maintenant concrétisés, nous avons profité de quelques mois de répit pour nous reposer. Enfin bon.. Disons que nous avons fait une pause de 3 mois. Après nous être requinqués, on s’est dit qu’il était temps pour nous de rechercher une nouvelle résidence principale. Pourquoi ? Bah nous avons des projets futurs d’agrandissement de la famille et on s’est dit que c’était le bon moment d’acheter plus grand.

Côté finances, nous avons eu quelques bonnes nouvelles qui ont accompagné la fin de l’année 2020 et le début de l’année 2021. Pour ma part, une bonne année 2020 qui s’est accompagnée d’une belle prime d’objectif de 6000€. Mais aussi une évolution de salaire de 3000€ annuel à partir du mois d’Avril. J’avais fait la demande auprès de ma société après m’être rendu compte que les nouvelles personnes intégrant l’équipe étaient tout bonnement mieux payé que moi, avec la même expérience antérieure et le même âge. Après quelques mois d’attente, la décision a été de m’aligner à l’ensemble de l’équipe, d’où cette excellente nouvelle. Pour ma conjointe, la chance a fait des siennes. Sa société s’est rendue compte qu’elle était sous payée depuis son entrée en 2018, autrement dit son salaire était inférieur au salaire minimum imposé par la convention collective. De ce fait, ils ont décidé de l’augmenter à ce niveau minimum, ce qui représente une augmentation significative de 3000€ annuel.

Avec ces nouveaux éléments, nos salaires sont désormais de 52000€/an pour ma part et de 42000€/an pour ma conjointe. C’est quand même assez fou de se dire que mon salaire a doublé depuis mon entrée dans la vie active il y a 8 ans. Je reste convaincu que le critère numéro 1 pour atteindre l’indépendance financière reste le niveau de salaire. Chacun doit donc veiller à consolider des efforts autour de l’atteinte d’une position plus importante, synonyme de salaires plus élevés. De cette manière, en maintenant son même niveau de dépenses, le niveau d’épargne peut mécaniquement augmenter, et les investissements associés également. Non pas qu’un salaire inférieur ne permettrait pas de le faire, mais l’effet de levier resterait limiter et la prise de risque nécessaire serait plus importante pour atteindre un même objectif.

Le contexte étant posé, nous entamons la recherche d’un bien immobilier à partir de Février 2021. Comme déjà précisé de maintes fois sur ce blog, nous savons que le marché est ici beaucoup plus tendu et que les biens intéressants sont susceptibles de partir plus rapidement si nous ne sommes pas suffisamment réactifs. Un investissement personnel à 100% est donc nécessaire pour cette phase. Impossible de faire les touristes et de ne pas être réactifs. Qui plus est, nos critères de recherche sont très communs, donc fortement recherchés :

• Appartement de 60m2 minimum
• 3 pièces minimum
• En étage avec ascenseur ou sans ascenseur (inférieur au 4ème étage si pas d’ascenseur)
• Avec une vue dégagée
• Situé dans le 92 – Hauts-de-Seine pour être proche de nos entreprises
• Important : Bien à rénover et en dessous du prix du marché
• Prix maximum : 400000€ (hors Frais de Notaires et Travaux)

Etant donné nos critères, autant vous dire que le nombre d’appartements est TRES TRES LIMITE. Pour avoir les m2 minimum et le prix maximum, cela sous entend que l’on cible uniquement des biens qui sont sous le prix de marché. Plusieurs raisons peuvent faire que le prix d’un appartement est inférieur au prix moyen du marché :

• Le quartier n’est pas recherché et le prix moyen de ce quartier est dessous du prix moyen de la ville : d’emblée nous savions que les quartiers éligibles où nous souhaitions vivre ne faisait pas partie de ces quartiers dont le m2 est inférieur. Près de 50% des résultats de recherche que nous avions avec nos critères sont encore réduits de ce fait.
• L’appartement est situé au rez-de-chaussée ou au delà du 5ème étage sans ascenseur : Il est normal que ces appartements soient décôtés de -20%. Mais là aussi, nous ne souhaitons pas loger dans ce type d’appartement.
• L’appartement est situé (trop) proche des transports : Par exemple, avec une vue plongeante sur les rails. Ce n’est pas notre came non plus
• L’appartement se situe dans une copropriété en difficulté (avec procédure) : On ne veut pas de ce type de copropriété non plus, dont l’avenir des charges de copropriété est incertain.
• L’appartement est vendu loué : Pas intéressé non plus vu que c’est pour notre RP.

Une fois déduit tous ces appartements des résultats de recherche, autant vous dire qu’il ne reste plus vraiment beaucoup d’appartements à la vente, car cela sous-entend un appartement sans problème majeur, à un prix au m2 attractif, c’est très RARE. Aucun appartement n’est en dessous de 450000€ dans nos critères. Du coup, on réalise très peu de visite, puisqu’un seul appartement correspond à peu près à nos critères de recherches. Et l’appartement en question est proposé à 430000€.

L’appartement réunit l’ensemble de nos critères : Situé au 3ème étage sans ascenseur, avec une vue dégagée. Appartement 3 pièces de 68 m2 dans une ville du 92 que nous recherchions. L’appartement demande à être rénové pour être remis au goût du jour. Et au moment de la visite, nous voyons que l’appartement a beaucoup de potentiel.

LA NEGOCIATION DU BIEN

Seulement voilà, le prix affiché est encore trop haut, car le montant des travaux à prévoir et notre financement ne nous permettront pas de pouvoir l’acheter. Notre capacité d’achat maximum est de 400000€ afin de pouvoir réaliser les travaux. Mais le prix est déjà canon, 6323€/m2 alors que le prix moyen dans cet immeuble est de 7600€/m2 (Source MeilleursAgents ). Avec de belles prestations, cet appartement devrait pouvoir se revendre à 8000€ du m2, soit 544 000€. Pour cela, 50000€ de travaux sont nécessaires pour la remise en état complète.

Objectif : Négocier 30000€ sur cet appartement, même si le prix est déjà bas. En achetant 400000€, le coût total pour nous serait de 485000€, et le prix du bien après travaux serait de 544 000€, soit près de 60000€ de plus value latente avant même de commencer à capitaliser sur ce bien. On ne se fait pas trop d’illusions mais bon, qui ne tente rien n’a rien…

On contacte donc l’agent immobilier pour savoir si le bien est toujours disponible et si nous pouvons le visiter. L’agent nous répond par l’affirmative et rendez-vous est pris 48h plus tard pour une visite. Pendant la visite et pour aider à la négociation, nous pointons dans chaque pièce les travaux qu’il faut envisager pour une remise en état. L’agent immobilier ne semble pas surprise, elle acquiesce volontier que 50000€ de travaux minimum sont nécessaire pour remettre en état le bien, d’où le prix bas qui englobe déjà (selon elle) cette enveloppe travaux.

Au moment de la visite, je me rends compte que j’ai déjà vu cet appartement quelque part. Je ne sais pas pourquoi, mais je me rend alors compte que cet appartement était proposé à la vente il y au moins 6 mois. Etant donné que je fais de la veille quasi toute l’année sur les appartements dans notre ville, je suis sûr d’avoir déjà vu cet appartement à la vente. Pourtant, quand nous appelons pour la visite, le bien vient tout juste d’être mis à la vente. Nous profitons également du moment pour nous enquérir de quelques informations stratégiques :

• L’appartement a t-il été mis à la vente précédemment ? Je précise que j’ai vu l’appartement à la vente plusieurs mois avant sur Seloger.
• Pourquoi le vendeur souhaite-t-il vendre ?
• Est-il pressé de vendre ?
• Quels sont ses projets ?
• Y a t’il eu des offres sur l’appartement ? Si oui à combien ?

Ces questions nous permettent d’apprendre notamment que l’appartement avait bien été mis à la vente, mais le compromis n’a pas abouti. Par ailleurs, les vendeurs sont en instance de divorce et sont donc pressés de vendre leur bien.. Vu la leçon que nous avions pris en Province quand nous avions du vendre notre appartement, nous savons que cela peut nous être favorable car un vendeur pressé baissera plus facilement son prix ! Nous apprenons également qu’une contre visite est prévue le lendemain mais qu’aucune offre n’a encore été faite. Pour le coup, Castorus ne nous a pas vraiment aidé car le bien venait d’être remis à la vente et avait 48h d’ancienneté, ce qui n’était pas le cas au moment de l’achat de notre résidence principale actuelle.

Au moment de conclure la visite, nous demandons à l’agent immobilier quelle marge de négociation nous pouvons envisager sur l’appartement ? Elle nous répond que la marge GRAND MAXIMUM est de 10000€, et encore le bien vient d’être remis à la vente et une contre visite est déjà organisée, donc elle nous fait comprendre que la marge peut être inexistante. Etant donné le montant que l’on en veut, il faudrait négocier 30000€, ce qui parait quasi impossible si on suit ce que nous dit l’agent. Nous rentrons alors et réfléchissons alors à un chemin de négociation.

Au vu des informations en notre possession, nous décidons de formuler une offre d’achat le soir même à 385000€, soit 5660€/m2, soit 45000€ plus bas que le prix demandé. Nous savons que cette offre est très risquée et peut braquer les vendeurs, mais nous n’avons pas vraiment le choix. Malgré tout, nous comptons sur l’agent immobilier pour présenter notre offre (normalement obligatoire). Elle nous répond que la marge de négociation était de 10000€ et que notre offre n’a aucune chance de passer. Elle nous rappelle qu’une contre visite est prévue le lendemain, mais qu’elle va tout de même présenter l’offre. Afin d’aider à faire passer notre offre, nous précisons que celle-ci est valable pour une durée de 4 jours et que nous allons également réaliser une contre visite sur un autre appartement le lendemain.

Le lendemain, l’agent immobilier reprend contact avec nous pour nous annoncer qu’elle a présenté notre offre. Cependant, le prix est trop bas et elle nous demande de faire un effort supplémentaire. A ce moment là, nous comprenons que nous sommes les seuls à avoir fait une offre et que les vendeurs veulent conclure rapidement. Autrement, ils n’auraient même pas daignés nous répondre vu le montant de notre offre. Nous demandons à nouveau quel montant maximum ils pourraient accepter, et l’agent nous dit alors que les vendeurs accepteraient une offre à 410000€. Ce n’est déjà plus le même discours que celui de la veille (au moment de la visite) où elle nous parlait de 10000€ de marge de négociation MAXIMUM, soit 420000€.

Nous formulons donc une nouvelle offre d’un montant de 390000€ et lui demandons de faire un retour rapide, car nous venons de formuler une offre sur un autre appartement que nous avons contre visité dans la journée (totalement faux évidemment). Quelques dizaines de minutes plus tard, l’agent immobilier nous recontacte en nous annonçant que les vendeurs souhaitent nous faire une contre proposition à 400000€ et qu’il s’agit de leur dernier prix. BINGO !

Nous lui demandons un peu de temps pour la réflexion et nous la rappelons pour accepter la proposition à 400000€. Nous sommes très heureux d’avoir pu réussir cette négociation. La baisse par rapport au prix initial est de -30000€, soit -7%. Et le bien est désormais à 5882€/m2 pour un prix moyen à 7600€.

FINANCEMENT DU BIEN

Pour le financement du bien, nous pouvons dire que nous sommes bien rôdés avec l’achat de 2 appartements en 2020. pour le coup, nous n’avons pas suivi notre dernière recommandation en matière de financement. Car nous connaissons clairement notre taux d’endettement et avions réalisé des simulations sur le site de notre banque Boursorama.

Au moment où ces lignes sont rédigées, notre taux d’endettement classique est le suivant :

• Crédits = 1130€ (RP) + 800€ (Invest 1) + 677€ (Invest 2) = 2607€/mois = 31284€/an
• Revenus = 80000€/an (Salaires net fiscaux) + 11880 (Loyer annuel 1) + 10680€ (Loyer annuel 2) = 102560€
• Revenus retenus = 80000€ + 9504€ (80% des loyers retenus par Boursorama) + 8544€ (80% des loyers retenus par Boursorama) = 98048€

Taux d’endettement actuel = Crédits / Revenus = 31,9%

BOURSORAMA nous indique que le taux d’endettement maximum appliqué est de 35%, en phase avec les dernières recommandations. Pour notre nouveau projet, le montant maximum pour nos crédits est donc de : 98048€ x 35% = 34317€

Soit 34317€ – 31284€ = 3033€/an = 253€/mois de capacité de crédit supplémentaire.

Nous recevons donc une proposition de notre banque Boursorama pour :

• Un prêt de 368000€ à 0,73% sur 25 ans
• Mensualités = 1388€ (assurances incluses)

Avec cette proposition, notre taux d’endettement passe donc à 35%, maximum pour nous. Nous mettrons la différence en apport, soit 62000€. Nous financerons également les travaux via notre apport personnel. On est hyper contents, le taux proposé par Boursorama est vraiment canon vu les taux actuellement appliqués :

En l’état, nous ne pouvons plus investir. Au moment de la vente de notre appartement actuel, nous allons récupérer du cash et devront alors solder un crédit pour pouvoir continuer nos investissements. Un article est à venir pour la vente de notre appartement. Au moment où ces lignes sont écrites, nous avons normalement trouvé un acheteur et la promesse de vente sera bientôt signée.

CONCLUSION

EDIT : Un article complet est réalisé sur la phase des travaux, tellement il y avait de choses à dire et à faire. Prochaine étape pour nous, lundi prochain. Direction Leroy Merlin pour l’achat de la grande majorité de nos matériaux, cuisine et salle de bain. Un article complet viendra après les travaux.

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