Revente 1er Immobilier Locatif

Il y a des ventes qu’on prépare pendant des mois. Et puis il y a celles qu’on n’avait pas vraiment prévues. La revente de notre premier appartement locatif fait clairement partie de la deuxième catégorie : une vente un peu forcée, un acheteur très pressé… et une offre de prêt reçue le dernier jour possible.

SOMMAIRE

1. Le contexte : un arbitrage pas tout à fait choisi
2. La mise en vente : entre particuliers, et ça part vite
3. La négociation : un peu de bluff
4. Le financement : jusqu’au dernier jour
5. Le bilan et nos leçons

Le contexte : un arbitrage pas tout à fait choisi

Pour celles et ceux qui suivent le blog depuis le début, vous connaissez déjà ce petit 26m² dans le 92 : acheté au prix à 190 000€ fin 2019, sans pouvoir négocier un seul centime, puis entièrement rénové en plein confinement et mis en location meublée. Sur le papier, c’était le premier pas parfait vers notre indépendance financière.

Dans la réalité, ça a été un peu plus mouvementé. Un dégât des eaux à peine un mois après l’arrivée de nos premiers locataires, une colonne de la copropriété à remplacer, une salle d’eau à remettre en état… Ajoutez à ça des travaux de copropriété avec ravalement de façade et isolation thermique, et la rentabilité qu’on avait calculée au centime près commence sérieusement à fondre. Qui a dit que l’immobilier était passif ?

Et puis il y a un constat qui nous sautait aux yeux à chaque bilan : notre 2ème appartement locatif, situé à l’étage en dessous dans la même copropriété, était bien plus rentable que celui-ci. Même immeuble, mêmes travaux de copro à financer… mais pas du tout le même résultat. Si l’un des deux devait partir un jour, le choix était vite fait.

Ce jour arrive plus vite que prévu, avec notre projet de 4ème résidence principale. Pour le financer, on a besoin de cash, et vite. On n’a donc pas vraiment le choix : il faut vendre.

Pour une fois, le timing joue avec nous : notre locataire nous annonce qu’elle souhaite quitter l’appartement. On saute sur l’occasion, on vendra l’appartement libre. Un bien libre, c’est un bien qui parle à tout le monde, aux investisseurs comme aux futurs occupants, et c’est beaucoup plus simple à faire visiter.

La mise en vente : entre particuliers, et ça part vite

On décide de vendre entre particuliers. Après plusieurs achats et reventes, on commence à connaître la musique, et on ne se voit pas laisser plusieurs milliers d’euros de frais d’agence sur un studio. Les photos, on les a déjà : ce sont celles qu’on avait faites nous-mêmes après les travaux.

On fixe le prix de départ à 235 000€, soit environ 9 040€/m². Pour rappel, on l’avait acheté 7 300€/m² moins de 3 ans plus tôt. Le prix est ambitieux, mais l’appartement est refait à neuf, meublé, et le marché est encore bien orienté.

Et là, ça va très vite. Un acheteur se manifeste presque immédiatement, visite, et nous fait part de son intérêt dans la foulée. Son profil : un investisseur, comme nous trois ans plus tôt.

La négociation : un peu de bluff

Quand un acheteur est aussi pressé, c’est un signal. Il a peur de passer à côté. Et en négociation, celui qui a peur de perdre est souvent celui qui cède. On a vécu exactement la même chose de l’autre côté de la table en 2019, quand on enchaînait les offres au prix sans jamais être retenus. (On a d’ailleurs décortiqué ce qui fait accepter ou refuser une offre dans notre thermomètre des offres basses.)

Alors on lui fait comprendre que plusieurs visites sont encore prévues dans les jours qui viennent. Petite confidence : c’était un peu… exagéré. Résultat, il nous propose 230 000€.

On aurait pu accepter. Mais on fait une contre-offre à 232 000€, en lui expliquant qu’un autre investisseur nous a déjà fait une offre à 230 000€, et que pour départager deux offres identiques, il faudra faire un petit effort. C’est ce qu’on appelle créer de la tension concurrentielle, même quand la concurrence est un peu imaginaire. On finit par se mettre d’accord à 231 000€.

Étape	Prix	Prix au m²
Prix affiché	235 000€	≈ 9 040€/m²
Offre de l’acheteur	230 000€	≈ 8 850€/m²
Notre contre-offre	232 000€	≈ 8 920€/m²
Prix final	231 000€	≈ 8 885€/m²

Vendu 231 000€, à peine 1,7% sous le prix affiché. Et +41 000€ par rapport à notre prix d’achat.

Le financement : jusqu’au dernier jour

Sur le papier, le dossier de notre acheteur est en béton : plus de 6 000€ net par mois, pour une personne seule. On signe la promesse de vente avec une condition suspensive d’obtention de prêt, et un délai de 2 mois pour nous transmettre son offre de prêt. Une formalité, pensait-on.

Sauf que… vous commencez à nous connaître, rien ne se passe jamais comme prévu. Ce que notre acheteur ne nous avait pas dit, c’est qu’il était sur le départ de son entreprise. Et pas seulement de son entreprise : une fois ces 2 mois passés, il quittait le territoire français pour un projet personnel. Son prêt devait donc être obtenu avec ses tout derniers salaires. Après, plus de bulletins de paie, plus de financement possible.

Les semaines passent, et de notre côté on commence sérieusement à transpirer. Sans cette vente, pas d’apport pour notre future résidence principale. Et si le prêt ne passe pas, il faut tout recommencer : remettre en vente, refaire des visites, retrouver un acheteur… avec un calendrier qui ne nous attend pas.

Finalement, l’offre de prêt nous est envoyée le dernier jour du délai prévu dans la promesse. À quelques jours près, la banque ne le finançait plus, faute de salaire. On a eu chaud !

Offre de prêt reçue le dernier jour possible. Signature de l’acte fin 2022. OUF !

Le bilan et nos leçons

Faisons les comptes, comme d’habitude. Entre le prix d’achat (190 000€), les frais de notaire (environ 15 000€) et les travaux (18 910€), l’appartement nous avait coûté environ 223 900€. On le revend 231 000€. Sur le papier, on gagne donc un peu plus de 7 000€.

Mais comme pour la revente de notre 3ème résidence principale, il ne faut pas oublier le capital remboursé. Nous avions emprunté 205 000€, et au moment de la vente il nous restait 190 000€ à rembourser. Soit 15 000€ de capital remboursé en un peu moins de 3 ans. Pas d’indemnités de remboursement anticipé à payer, notre prêt Boursorama n’en prévoyait pas. En revanche, il y a un invité dont on se serait bien passé : l’impôt sur la plus-value.

Pour bien visualiser où sont passés les 41 000€ d’écart entre notre prix d’achat et notre prix de vente, voici le détail étape par étape. Et parce qu’on s’est forcément posé la question, vous pouvez aussi voir ce qui se serait passé si on avait gardé l’appartement plus de 5 ans :

Notre vente (2 ans et 9 mois) Et si on avait attendu 5 ans ?

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Plus-value immobilière : pourquoi nos travaux n’ont (presque) rien déduit

On s’attendait à payer de l’impôt sur la plus-value, mais avec 18 910€ de travaux et toutes les factures de notre entrepreneur, on pensait pouvoir en déduire une bonne partie. Raté ! C’est notre notaire qui nous a remis les idées en place : pour majorer le prix d’acquisition, la loi ne retient que les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration. Refaire ses peintures, sa plomberie ou son électricité, c’est de l’entretien ou de la réparation : ça ne compte pas, même avec les factures. Pour qu’un travail d’amélioration soit retenu, il doit apporter un élément de confort nouveau (c’est ce que précise la doctrine fiscale, BOFiP RFPI – Plus-values immobilières – Majoration du prix d’acquisition). Résultat : quasiment rien de notre rénovation n’a pu être pris en compte.

Il existe bien un forfait de 15% du prix d’achat au titre des travaux, sans avoir à fournir de justificatifs. Mais il n’est accessible qu’au-delà de 5 ans de détention. Nous, on a vendu au bout de 2 ans et 9 mois. Et avant 6 ans de détention, aucun abattement : la plus-value est taxée plein pot à 36,2% (19% d’impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux).

À noter : ce bilan ne tient pas compte des loyers encaissés pendant la location, ni des dépenses de la période (remise en état de la salle d’eau, quote-part des travaux de copropriété, intérêts d’emprunt…). C’est donc un bilan de revente, pas un bilan complet de l’investissement.

Ce qu’on retient de cette vente :

1. Arbitrer, c’est aussi garder le meilleur. On a vendu le moins rentable de nos deux appartements, et gardé celui de l’étage du dessous.
2. Un acheteur pressé négocie mal. Quelques visites « prévues » et une offre concurrente ont suffi à le faire remonter. La tension concurrentielle, ça marche dans les deux sens : on l’a subie en 2019, on l’a utilisée en 2022.
3. Un gros salaire ne fait pas un dossier solide. Interrogez votre acheteur sur sa situation professionnelle (contrat, ancienneté, projets à venir), pas seulement sur ses revenus.
4. Le délai de la condition suspensive, c’est votre filet de sécurité. Fixez une date butoir claire dans la promesse : sans elle, on aurait pu attendre bien plus longtemps un prêt qui n’arrivait pas.
5. Revendre avant 5 ans, ça coûte cher. Pas d’abattement, pas de forfait travaux, et une rénovation (peinture, plomberie, électricité) qui ne compte pas dans le calcul de la plus-value, même avec toutes les factures. Seuls les travaux d’amélioration qui apportent un vrai élément de confort nouveau sont retenus.

Avec cette vente, on avait notre apport pour la 4ème résidence principale, et on gardait le meilleur de nos deux appartements locatifs. La suite, vous la connaissez peut-être déjà : l’achat de notre 4ème résidence principale, puis la revente (beaucoup plus compliquée) de la 3ème…

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A très vite !