Réglementation 2026
Ce qui a changé, ce qui arrive.
DPE, LMNP, Jeanbrun, encadrement des loyers, budget 2027 : les règles bougent vite pour les propriétaires bailleurs. On les suit ici, en vigueur, votées ou encore en débat, chacune avec la date de notre dernière vérification et le module de la formation qui l’explique.
Par Alex · à jour au 25 octobre 2026
Fiscalité et LMNP
Ce que vous paierez sur vos loyers et à la revente.
En vigueur, vérifié le 24 octobre 2026
Statut du bailleur privé (Jeanbrun)
Depuis le 21 février 2026, un logement loué nu peut être amorti : 3,5 % par an en loyer intermédiaire, jusqu’à 5,5 % en très social, sur 80 % du prix, dans la limite de 8 000 à 12 000 € par an. Il faut louer au moins 9 ans, acheter avant fin 2028, et dans l’ancien prévoir 30 % de travaux.
La loi Relance logement, encore en débat, l’ouvrirait aux maisons avec 20 % de travaux.
Dans la formation : module 19, Le dispositif Jeanbrun
En vigueur, vérifié le 24 octobre 2026
LMNP : la revente coûte plus cher
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value quand vous revendez. Depuis 2026, les prélèvements sociaux sur les revenus de location meublée sont aussi passés à 18,6 %.
Exception : les résidences étudiantes, seniors et EHPAD ne sont pas concernées par la réintégration.
Dans la formation : module 18, Le LMNP en 2026 · Pour calculer : simulateur LMNP
En débat, vérifié le 25 octobre 2026
Budget 2027 : l’amortissement LMNP plafonné ?
Le projet de loi de finances propose de limiter l’amortissement des meublés à 2,5 % de la valeur du bien et 7 000 € par an et par foyer (1,5 % et 5 000 € en meublé de tourisme). En commission, les députés avaient voté d’en sortir la location meublée à l’année, mais la commission a ensuite rejeté toute la partie recettes : l’Assemblée discute donc le texte du gouvernement. Reprise des débats le 27 octobre, vote sur la première partie le 3 novembre, vote de l’ensemble à l’Assemblée le 17 novembre, avant le Sénat.
On met la formation à jour dès que le texte est voté.
Dans la formation : module 18, Le LMNP en 2026 · Pour calculer : simulateur LMNP
En vigueur, vérifié le 21 octobre 2026
Flat tax à 31,4 % et prélèvements sociaux à 18,6 % depuis 2026
La hausse de la CSG fait passer les prélèvements sociaux à 18,6 % sur les gains du PEA, du compte-titres et de la location meublée, et le prélèvement forfaitaire unique à 31,4 %. L’assurance vie, les revenus fonciers et les plus-values immobilières restent à 17,2 % de prélèvements sociaux.
Dans la formation : module 16, Location nue ou meublée
En vigueur, vérifié le 21 octobre 2026
Plus-value : résidence principale exonérée, locatif imposé
La plus-value sur votre résidence principale est exonérée. Sur un bien locatif, elle est imposée, avec des abattements selon la durée de détention : exonération de l’impôt au bout de 22 ans, et des prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
Dans la formation : module 30, Revendre et payer la plus-value · Pour calculer : simulateur de plus-value
En vigueur, vérifié le 22 octobre 2026
Frais de notaire : plus chers pour les investisseurs
Depuis 2025, les départements peuvent relever leurs droits de mutation de 4,5 % à 5 %, jusqu’en 2028. La grande majorité l’ont fait. Dans l’ancien, les frais de notaire tournent donc autour de 7,5 à 8,5 % du prix.
Les primo-accédants échappent à la hausse, mais seulement pour leur résidence principale. Pour un investissement locatif, comptez 8 %.
Dans la formation : module 7, Rentabilité brute, nette, net-net
DPE, travaux et aides
Ce qui décide si vous pouvez louer, et ce qui aide à payer les travaux.
En vigueur, vérifié le 23 octobre 2026
DPE : le nouveau calcul de l’électricité
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient qui convertit l’électricité consommée en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9. Les DPE établis depuis cette date l’intègrent. Pour un DPE plus ancien d’un logement chauffé à l’électricité, l’observatoire de l’ADEME délivre gratuitement une attestation avec la nouvelle étiquette.
Le logement n’a pas changé : seule la lettre bouge. À l’achat, regardez les déperditions et les factures, pas seulement l’étiquette.
Dans la formation : module 11, Lire un DPE en 2026
Voté, à venir, vérifié le 24 octobre 2026
Passoires : F interdits en 2028, E en 2034
Les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis le 1er janvier 2025. La loi Climat et résilience étend l’interdiction aux F le 1er janvier 2028, puis aux E le 1er janvier 2034, pour chaque nouveau bail, renouvellement ou reconduction.
La loi Relance logement, en débat, prévoit des dérogations si le propriétaire signe un contrat de travaux.
Dans la formation : module 11, Lire un DPE en 2026 · module 14, Rénovation énergétique et aides
En débat, vérifié le 23 octobre 2026
Passoires F et G : la loi Relance logement
Adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, puis modifié par la commission des affaires économiques de l’Assemblée le 22 septembre, le projet de loi « relance et décentralisation du logement » prévoit des dérogations à l’interdiction de louer : un logement serait réputé décent pendant 3 ans si le propriétaire signe un contrat de travaux, 5 ans en copropriété, avec un contrat signé avant le 1er janvier 2030. L’examen en séance est attendu à la mi-novembre. Rien n’est voté.
En attendant, c’est la loi Climat et résilience qui s’applique : G interdits depuis 2025, F en 2028, E en 2034.
Dans la formation : module 11, Lire un DPE en 2026 · module 14, Rénovation énergétique et aides
En débat, vérifié le 23 octobre 2026
Confort d’été : ce qui se prépare
Le projet de loi Relance logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, fait entrer le confort d’été dans la définition de la rénovation performante et facilite la pose de protections solaires extérieures en copropriété. Une proposition de loi déposée à l’Assemblée en juillet 2025 prévoit d’afficher l’indicateur de confort d’été dans toutes les annonces de vente et de location, et de le refondre au 1er janvier 2028. Après les canicules de 2026, le ministre du Logement a aussi annoncé un futur « DPE confort d’été ».
Rien de tout cela n’est en vigueur. Aujourd’hui, l’indicateur figure en page 2 du DPE, sans effet sur la lettre ni sur le droit de louer.
Dans la formation : module 11, Lire un DPE en 2026
En vigueur, vérifié le 23 octobre 2026
MaPrimeRénov’ depuis le 1er septembre 2026
Le décret du 25 août 2026 a retiré du parcours par geste l’isolation, la ventilation, le chauffage au bois, les chauffe-eau thermodynamiques et le solaire thermique. Par geste, il reste surtout les pompes à chaleur air-eau et géothermiques, et les ménages aux revenus supérieurs n’y ont plus droit. La rénovation d’ampleur finance 80 %, 60 %, 45 % ou 10 % des travaux selon les revenus, dans la limite de 30 000 € HT pour 2 classes gagnées et 40 000 € HT à partir de 3, pour un logement classé E à G construit depuis au moins 15 ans.
Pour la rénovation d’ampleur, rendez-vous France Rénov’ et accompagnateur Rénov’ obligatoires, demande déposée sur maprimerenov.gouv.fr avant tout début de chantier. Comptez environ 6 mois d’instruction.
Dans la formation : module 14, Rénovation énergétique et aides
En vigueur, vérifié le 23 octobre 2026
L’éco-PTZ prolongé jusqu’à fin 2027
L’éco-prêt à taux zéro finance les travaux de rénovation énergétique sans intérêts et sans condition de revenus, pour les propriétaires occupants comme pour les bailleurs dont le logement est loué en résidence principale. Le plafond va de 7 000 € pour des fenêtres à 50 000 € sur 20 ans pour une rénovation globale avec au moins 35 % de gain énergétique.
Il se cumule avec MaPrimeRénov’ et les primes CEE. Il faut des artisans RGE, et toutes les banques ne le proposent pas : demandez-le tôt.
Dans la formation : module 14, Rénovation énergétique et aides
Crédit et apport
Ce que la banque peut vous prêter, et ce que la famille peut vous donner.
En vigueur, vérifié le 21 octobre 2026
Taux d’endettement maximal : 35 %
Mensualités de tous vos crédits, assurance comprise, rapportées à vos revenus nets avant impôt. Durée maximale de 25 ans, 27 ans dans le neuf ou avec des travaux importants, avec un différé.
Dans la formation : module 3, Capacité d’emprunt
En vigueur, vérifié le 21 octobre 2026
Une seule méthode de calcul depuis 2022
La norme du HCSF fixe la méthode du taux d’effort : toutes les charges d’emprunt au numérateur, tous les revenus au dénominateur, loyers compris après décote. Le calcul différentiel, qui retirait les loyers des mensualités, est exclu.
Seule exception possible : la marge de 20 % de dossiers hors norme, réservée en priorité aux résidences principales.
Dans la formation : module 3, Capacité d’emprunt
En vigueur, vérifié le 22 octobre 2026
Taux d’usure du 4e trimestre 2026
Depuis le 1er octobre 2026, le TAEG d’un prêt immobilier à taux fixe ne peut pas dépasser 5,40 % sur 20 ans et plus, 4,68 % de 10 à 20 ans, et 4,09 % sous 10 ans. Le plafond de 20 ans et plus était à 5,29 % le trimestre précédent.
Une assurance chère peut à elle seule faire passer un dossier au-dessus du taux d’usure, surtout après 50 ans.
Dans la formation : module 10, Le crédit et l’assurance emprunteur
En vigueur, vérifié le 22 octobre 2026
Changer d’assurance sans trou de garantie
Depuis le 1er septembre 2026, assureurs et banques appliquent progressivement de nouveaux engagements, adoptés par le Comité consultatif du secteur financier en mai 2026. Un sinistre déclaré avant le changement reste suivi par l’ancien assureur, et le plafond de 200 000 € sans questionnaire de santé s’apprécie sur les seuls crédits immobiliers concernés.
Ce ne sont pas des articles de loi mais des engagements de la profession, généralisés au plus tard au 1er juin 2027.
Dans la formation : module 10, Le crédit et l’assurance emprunteur
En vigueur, vérifié le 24 octobre 2026
Dons familiaux : 100 000 € exonérés jusqu’au 31 décembre 2026
Un parent ou un grand-parent (ou un oncle, une tante sans enfant) peut donner jusqu’à 100 000 € sans droits, dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire, si l’argent finance dans les 6 mois un logement neuf ou sur plan, ou des travaux de rénovation énergétique de sa résidence principale. Le logement doit être habité ou loué comme résidence principale pendant 5 ans. Un amendement adopté par les députés prolongerait ce dispositif jusqu’en 2030 : rien n’est encore définitif.
Dans l’ancien, restent l’abattement classique de 100 000 € par parent et le don familial de 31 865 €.
Dans la formation : module 2, Épargne de départ et apport
En débat, vérifié le 24 octobre 2026
Budget 2027 : un don familial exonéré jusqu’à 100 000 € ?
Le projet de loi de finances proposait de porter le don familial d’argent exonéré de 31 865 € à 50 000 €, jusqu’au 30 juin 2027. Le 16 octobre 2026, l’Assemblée nationale a voté 100 000 €, jusqu’au 31 décembre 2027. Le PTZ pour les parents d’un enfant à naître ou de moins de 3 ans n’a pas encore été examiné en séance. Rien n’est définitif : le texte doit encore passer au Sénat.
Dans la formation : module 2, Épargne de départ et apport
Location
Ce que vous pouvez demander comme loyer.
En débat, vérifié le 23 octobre 2026
Encadrement des loyers : prolongé jusqu’en 2028 ?
L’expérimentation doit s’arrêter le 24 novembre 2026. Le 21 octobre, le Sénat a voté une proposition de loi qui la prolonge jusqu’en 2028 dans les territoires actuels, sans ajouter de nouvelles villes. Le texte doit encore passer à l’Assemblée nationale. Rien n’est définitif à ce stade.
Si vous achetez dans une ville encadrée, faites votre calcul avec le plafond actuel. C’est le scénario le plus prudent.
Dans la formation : module 24, Encadrement des loyers
Comment on tient cette page à jour
Chaque règle porte la date de notre dernière vérification, faite sur les textes officiels et les comptes rendus des débats. Quand une loi est votée ou qu’un décret paraît, on met à jour l’encadré ici et dans le module qui en parle : c’est le même encadré, il change aux deux endroits à la fois.
Tant qu’une mesure est en débat, faites vos calculs avec la règle actuelle : c’est le scénario le plus prudent. Le reste est expliqué dans notre méthode.
Une règle a bougé ? Dites-le-nous.
Une loi votée, un décret paru, une date qui a glissé : écrivez-nous. On vérifie à la source, puis on met à jour cette page et le module concerné.