Du rêve… À la réalité…

Pour celles et ceux qui en douteraient, l’immobilier est fait d’imprévu ! Et nous, on est en plein dedans, avec 2 dégâts des eaux déclarés. Un pour chacun de nos appartements locatifs, des imprévus qui coutent cher !

J‘en ai mis du temps pour écrire cet article, en même temps on est toujours la tête sous l’eau car vous le verrez, l’immobilier n’est pas toujours tout rose ! Nous avons du subir un premier dégât des eaux sur notre premier achat locatif. Déclaré en Octobre 2020, nous l’avons clôturé et résolu en Mai 2021. J’avais prévu d’écrire sur ce qu’il nous ait arrivé, mais c’était sans compter sur le 2ème dégât des eaux sur notre autre appartement locatif, déclaré en Juillet 2021, on est encore en plein dedans, car la fuite n’est toujours pas réparée !

SOMMAIRE

1. DEGAT DES EAUX APPARTEMENT 1
2. DEGAT DES EAUX APPARTEMENT 2

DEGAT DES EAUX APPARTEMENT 1

J‘évoquais dans l’article concernant les formateurs immobiliers l’absence de transparence quant à la réalité immobilière, notamment tous les frais « cachés » et imprévus qui sont susceptibles de ruiner votre rentabilité. Pour nos 2 appartements locatifs, nous avions provisionné pour ces frais « imprévus », mais nous ne pensions pas que la facture serait aussi salée ! Il nous apparait important de vous raconter toute l’histoire telle que nous la vivons, afin que chacun se fasse sa propre opinion de l’investissement immobilier.

Nous sommes en Octobre 2020, nos locataires sont en place depuis à peine 1 mois. Jusque là tout s’était très bien passé, de l’achat à la réalisation des travaux, jusque la mise en location. Nous recevons un mail de nos locataires nous indiquant que des tâches de moisissures apparaissent dans la salle d’eau, non loin des toilettes.

A noter qu’un aérateur est déjà positionné au dessus de la fenêtre, il se met en route quand la lumière de la salle de bain s’allume et s’éteint à son extinction.

Le soir, nous rentrons à notre domicile et contactons le syndic de copropriété pour les informer de la fuite, nous contactons notre assureur pour ouvrir un sinistre dégât des eaux et nous contactons notre entrepreneur pour effectuer une recherche de fuite dans l’appartement. Qui a dit que l’immobilier était passif ?

Quelques jours passent, et nos locataires nous informe que les tâches prennent de plus en plus d’ampleur et touchent désormais un mur adjacent ainsi que le plafond de la salle d’eau. Nous leur disons que nous prévoyons un passage avec notre entrepreneur au moment de la recherche de fuite. Rendez-vous est pris avec eux, et nous profitons du week-end pour aller chercher de la peinture anti humidité (au cas où).

Au moment de la recherche de fuite avec notre entrepreneur, nous en profitons pour passer un coup de peinture anti humidité à côté de la fenêtre de la chambre, le problème semblant être un défaut d’aération et un excès de condensation provoquant les tâches. Nous prévoyons également avec notre entrepreneur d’effectuer une entrée d’air côté fenêtre, et d’ajouter un aérateur de fenêtre pour une meilleure aération. Par ailleurs, la recherche de fuite dans la salle d’eau semble indiquer que la colonne de descente de la copropriété est à l’origine du problème. Cela signifie qu’il ne s’agit pas d’un dégat dont la cause est en partie privative à notre appartement, mais lié à la copropriété (la colonne est à la charge de la copropriété.

Une semaine plus tard, rendez-vous est pris avec le syndic et nous effectuons le constat amiable sur la base de la recherche de fuite réalisée par notre entrepreneur. Dès lors ils nous indiquent qu’ils vont se charger de contacter une société de plomberie afin de changer la colonne de descente qui est derrière le coffrage de notre salle d’eau.

Nous passons constater que les travaux se sont bien déroulés et tout semble ok !

Ah oui, j’ai oublié de vous dire, dans l’intervalle nous avons accordé à nos locataires une réduction de loyer de -100€, nouveau loyer pendant la durée des réparations = 890€. Non obligatoire, mais celle-ci peut être demandée dans de telles circonstances par les locataires. Nous n’accepterions pas nous même de vivre avec de telles moisissures, la question de la baisse de loyer ne s’est donc pas posée longtemps. Nos locataires ont bien sûr apprécié que nous leur accordions cette faveur, et que nous nous occupions aussi rapidement de leur problème. Même pendant les périodes creuses, nous les tenions informés régulièrement des étapes et des timings nécessaires avant la remise en état de l’appartement. Qui a dit que l’immobilier était passif ?

A ce stade donc, la fuite est réparée pour de bon dans la salle d’eau ! Nous demandons donc à notre entrepreneur de revenir pour nous faire un devis de remise en état de la salle d’eau et nous lui demandons également un devis pour la mise en place d’une VMC avec création d’un faux plafond. La mise en place d’une VMC nous parait essentiel au vu des problèmes de condensation de l’appartement.

Dans l’intervalle, l’expert de l’assurance nous contacte pour prendre un rendez-vous à l’appartement et venir constater de ses propres yeux que le dégât est bien réel et pour réaliser une estimation du cout de la remise en état de la salle d’eau. Le rendez-vous est pris et nous en profitons pour lui donner en main propre le devis de notre entrepreneur qui est à 2600€ pour la remise en état (hors faux plafond et installation de VMC).

Quelques jours plus tard, le couperet tombe, l’expert estime à 1250€ les réparations (dépose puis repose ballon d’eau chaude, dépose coffrage bois, dépose puis repose sèche-serviette, création coffrage bois et peinture 2 murs et plafond). Ils nous remboursent également 250€ pour l’étape de recherche de fuite, payé 480€. Cela fait donc 1500€ de remboursement de l’assurance au total. Après de nombreux appels auprès de notre assureur pour signaler notre mécontentement quant à l’estimation des travaux (nous sommes en région parisienne et l’estimation nous semble incorrecte), mais rien n’y fait évidemment ! Tant pis nous passons. Qui a dit que l’immobilier était passif ?

Le devis pour la remise en état avec la création du faux plafond et pose de la VMC est à 4600€, devis que nous acceptons. Autrement dit, nous avons sorti 480 + 4600, soit 5080€, et nous avons été remboursé par notre assureur 1500€, un joli trou dans la raquette de plus de 3500€.

Afin de pouvoir réaliser ces travaux, il est obligatoire d’obtenir l’accord de la copropriété en assemblée générale, car cela sous entend de percer un trou en façade pour extraire l’air de l’appartement avec la VMC. Nous sommes alors en Janvier 2021, nous faisons la demande en AG qui est accepté à 100% par les copropriétaires.

Dans le même temps, nous votons le ravalement de façade avec isolation thermique afin de protéger davantage des infiltrations d’eau (d’autres appartements sont concernés également). Le montant pour le ravalement est de 2250€ par appartement. Nous avons 2 appartements dans la copropriété, et avons donc 4500€ à sortir pour ce ravalement, qui viennent s’ajouter aux 3500€ déjà sortis pour la remise en état, soit 8000€ d’imprévus (sans compter la réduction de loyers accordés aux locataires depuis Novembre 2020).

Sans trésorerie d’avance, on était mort ! Heureusement nous avions ce qu’il fallait !

Les appels pour le ravalement se font en Février et en Mai et la réalisation des travaux pour la remise en état ne se fera qu’en Mai, car nous devons attendre que les murs sèchent complètement avant de refaire les peintures. Ci-dessous quelques photos pendant les travaux de remise en état, ainsi que la référence utilisée pour la VMC. Nous avons positionné les bouches d’aspiration d’air dans l’entrée, la cuisine, et 2 dans la salle d’eau. Une entrée d’air a également été créée, un doublage du mur côté fenêtre et nous avons changé tout le carrelage sur le mur par un nouveau que nous avons placé sur 3 murs (incluant le mur côté fenêtre).

Pendant toute la durée des travaux (10 jours), nous avons été contraint d’accorder une remise supplémentaire sur le loyer dans la mesure où le logement n’était plus habitable pendant les travaux (eau coupée). Nous aurions pu être contraint de reloger nos locataires pendant cette durée (obligation pour la bailleur) mais ils avaient une solution de logement. Nous avons donc réduit le loyer d’un tiers en Mai 2021.

Dès lors, plus aucun problème n’a été détecté après la réalisation des travaux, mais nous avons reçu un recommandé pour un préavis de départ de nos locataires quelques jours à peine après la remise en état. Qui a dit que l’immobilier était passif ?

Finalement on se dit qu’on a eu de la chance qu’ils ne décident pas de partir plus tôt, car nous aurions été incapable de relouer le logement avec les moisissures et notre assureur ne semble pas être de confiance. Après le départ des locataires, nous avons retrouvé une personne seule, qui a aménagé le lendemain du départ de nos locataires, nous n’avons donc pas eu de vacance locative.

DEGAT DES EAUX APPARTEMENT 2

A peine 2 mois après la remise en état et la relocation de notre premier appartement, nous recevons un appel un samedi en fin de journée de notre locataire situé dans notre 2ème appartement locatif. Celui-ci nous informe qu’un dégât des eaux est en cours sur l’appartement et que de l’eau coule du plafond. Je regarde ma conjointe avec un regard de désespoir, elle comprend vite qu’il y a de nouveau un problème sur les appartements et qu’on est repartis pour un tour de manège. Croyez moi, la charge mentale est importante quand vous savez qu’un dégât des eaux irrésolu est en cours dans l’un de vos appartements.

Qui a dit que l’immobilier était passif ?

Ce qui nous fait peur, c’est que des cas similaires peuvent provoquer un effondrement si rien n’est fait rapidement. Il n’y a aucune vanne d’accès pour couper l’eau de l’appartement. Si on coupe l’eau, on coupe toute la copropriété. La police ne veut pas prendre la responsabilité. Après des heures sur place, nous repartons bredouille et écrivons au syndic de copropriété en urgence, en leur demandant de venir constater, et de nous donner les coordonnées du propriétaire de l’appartement du dessus.

Le lendemain, nous recevons les coordonnées du propriétaire que nous contactons. Celui-ci est à l’étranger et n’a pas les coordonnées de son locataire, qui est présent depuis 15 ans et qui serait aveugle. Là, on se dit qu’on est pas bien ! En plus de cela, notre locataire nous appelle pour nous dire que le faux plafond est tombé pendant la nuit ! Heureusement, il n’était pas en dessous mais juste à côté dans le lit. Nous rappelons les pompiers leur indiquant il y a désormais un risque d’effondrement, ce qui est réellement probable car avec la chute du faux plafond nous constatons une fissure au plafond par laquelle l’eau semble couler. Mais rien n’y fait ils ne veulent pas intervenir !

Rien ne bouge jusqu’au lendemain, où le syndic demande au propriétaire d’engager une procédure en référé auprès du tribunal afin de pouvoir rentrer dans l’appartement avec un serrurier et un plombier en l’absence du locataire. Dès lors, le propriétaire transfère tous les échanges de mail à son avocat et se refuse à faire quoique ce soit tant que l’on a pas la preuve que la fuite provient de son appartement. Ah oui ? Et comment faire si on ne peut pas rentrer dans ton appartement ?

Manque de bol ! L’ordonnance reçu par le syndic indique une société de plomberie bien précise, ce qui sous entend que l’ouverture ne peut se faire qu’avec cette société. Malheureusement, ils sont partis en congés cette même semaine. Le syndic doit alors effectuer une nouvelle demande de référé auprès du tribunal en précisant « n’importe quelle société de plomberie ». Plus de 10 jours après le début de la fuite, nous recevons l’ordonnance qui nous permet de rentrer dans l’appartement du dessus avec un huissier de justice, un serrurier, un plombier et le syndic de copropriété.

A ce stade, il faut désormais trouver un huissier de justice disponible en urgence. Le syndic en trouve un qui est disponible 48h plus tard et le rendez-vous est pris avec tous les artisans. Le locataire du dessus n’est toujours pas revenu et le propriétaire continue de faire le mort. Qui a dit que l’immobilier était passif ?

Près de 2 semaines après le début du sinistre, l’intervention se fait et le plombier constate plusieurs problèmes. La fuite d’eau était connue du locataire car elle provient de son ballon d’eau chaude qui fuit et il a mis une casserole en dessous avant de partir en vacances ! Mais quoi ! C’est une blague ! Le mec part tranquille en congés avec une casserole sous un ballon de 200L en se disant que ça va le faire.

La vanne d’arrêt de l’appartement est enclenchée par le plombier, mais celle-ci est défectueuse ! Autrement dit, l’eau continue de gouter légèrement. Ils constatent également que les évacuations sont à refaire et les joints de la sale d’eau sont morts et à refaire également.

Tout est noté dans le PV constaté et envoyé par l’huissier de justice.

Il y a donc une semaine, nous reprenons contact avec le propriétaire lui indiquant que la fuite provient bien de son appartement et que les travaux doivent être réalisés en urgence. Celui-ci nous répond qu’il est encore à l’étranger et qu’il ne rentrera que début Septembre. Nous insistons sur l’urgence et le risque de mise en péril du bâtiment et dommage corporel s’il y avait un effondrement. Nous l’invitons à joindre la société de plomberie qui est intervenu sur l’appartement afin d’accélérer les choses et avoir un devis dans la foulée.

Pas de nouvelles jusqu’à aujourd’hui où le propriétaire nous dit qu’il a missioné cette société pour les travaux.

Nous avons également reçu il y a 2 jours le recommandé de départ de notre locataire qui ne souhaite plus rester dans l’appartement, ce que nous pouvons comprendre. Nous lui avons accordé une réduction de loyer de -200€ jusqu’à son départ effectif.

Pendant nos différents passages dans l’appartement, nous avons également constaté de nombreuses traces d’humidité dans l’appartement (cloques), liées probablement à un défaut d’aération de l’appartement et d’entretien de notre locataire. Nous allons donc attendre que tout se termine, probablement pas avant début Janvier 2022 et nous installerons également une VMC dans l’appartement pour ne plus avoir de problème. Cela sous entend encore une belle facture d’imprévus, probablement autour de 4000€ pour la remise en état. Qui a dit que l’immobilier était passif ?

CONCLUSION

Une fois terminée la remise en état du 2ème appartement, nous aurons déboursé près de 12000€ d’imprévus, ce qui vient clairement grignoter la rentabilité des biens. Nous capitalisons 13000€ par an sur nos 2 biens, autrement dit cette année c’est comme si nous n’avions rien gagné avec ces 2 biens ! Je ne souhaite pas vous dégouter de l’immobilier, simplement expliquer en transparence les galères que vous pouvez avoir à détenir des lots. Car vous l’aurez compris, l’immobilier n’est pas du tout passif ! Surtout si comme nous vous gérez vous même la gestion locative !

Dernier conseil, prévoyez de la trésorerie d’avance, imaginez que vous n’ayez pas de quoi payer, alors vous serez dans l’impasse ! Incapable de relouer sans remise en état et obligé de revendre en l’état. De quoi s’assurer une belle moins value ! 1 an de loyers d’avance par précaution est normalement suffisant !

Je vous cache pas que ces galères nous font réfléchir sur l’avenir, doit-on vendre les appartements ? Les conserver ? Si une autre galère nous tombe dessus, on vend ou pas ? La charge mentale est tellement importante que des investissements vraiment passifs (type SCPI) me semblent intéressant dans de bonnes conditions d’exploitation.

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A très vite !