Notre premier appartement a été loué très rapidement, mais nous ne sommes pas au bout de nos peines. Retour sur les dernières étapes avant la mise en location de notre 2ème appartement.

SOMMAIRE

  1. LA PHASE DE TRAVAUX
  2. LA PHASE DE MISE EN LOCATION

LA PHASE DE TRAVAUX

On est en Juin 2020, la signature de l’acte de vente de notre deuxième investissement locatif vient de se faire. Nous continuons à jongler entre les travaux de notre premier appartement et le début du projet travaux pour cet appartement.

Définition d’un plan 2D (Home by Me) :

Au même titre que pour l’appartement précédent, nous entamons la première étape d’avant travaux par la réalisation d’un plan de projection 2D. Là encore nous utilisons le logiciel Home By Me pour réfléchir à toutes les combinaisons d’aménagement possibles. Une fois les cotes de l’appartement renseignées nous identifions la nécessité de redéfinir l’espace. Nous envisageons alors de supprimer la cloison de la cuisine afin d’en réduire l’espace et de créer un espace ouvert. Ci-dessous le plan original ainsi que la projection 2D.

AVANT / APRES :

L’appartement faisant 21m2, il n’a pas été évident de créer un coin chambre ainsi qu’un coin salon. Pourtant, notre premier appartement nous a conforté dans l’idée que créer un coin chambre était un vrai « plus » pour les locataires. En effet, sur le marché près de 90% des studios qui sont proposés ne proposent pas de coin chambre, mais un canapé lit à déplier et replier chaque jour. Il nous a apparu évident de faire ce choix, même si l’espace s’en trouve réduit. C’est un parti pris que nous faisons, nous verrons bien le retour des potentiels locataires.

Définition d’un plan 3D (Home by Me) :

L’étape des plans 2D réalisée, nous attaquons les projections 3D afin de valider notre choix d’aménagement définitif. Les photos 3D « quasi » définitives sont ci-dessous, voici les choix que nous avons fait :

Cuisine : Plusieurs plans de cuisine ont été réalisés avec une difficulté qui était de placer un coin repas. A l’origine, nous avions prévu de mettre une table dans la cuisine. Finalement, la cuisine trop petite et le coffrage à l’endroit de la table à manger nous ont poussé à prendre une autre décision. Le plan 3D ci-dessous a d’ailleurs été modifié en dernière instance. Nous avons finalement agrandi la cuisine en créant une cuisine d’angle et en créant un bar comme coin repas. Pour la peinture, nous avons récupérer les peintures de notre appartement précédent. Un Bleu sur 2 murs afin de délimiter l’espace, carreaux de ciments au sol. Idem pour la cuisine, nous sommes allés au plus simple et plus rapide en prenant les mêmes références que sur notre cuisine précédente ; aménagement meuble de cuisine bas de couleur blanche et meuble haut finition bois. 1 Frigo, 2 plaques à inductions, hotte et ustensiles divers. Rideaux occultants.

Pièce principale : Changement du sol avec pose d’un parquet stratifié sur tout le salon/chambre. Peinture verte sur tout un pan de mur (idem appartement précédent), tous les autres murs en blanc. Aménagement coin nuit avec lit double 140x190cm, une commode avec coin penderie, rideaux occultants et tableaux déco. Aménagement salon avec canapé 140cm, table basse, meuble TV. Une TV 80cm (raccordement fibre réalisé) et un tapis 80x120cm. Nous mettons également le même radiateur à inertie que sur notre premier appartement pour les économies de chauffage potentielles (-30% sur la facture).

Salle de bain : Destruction de la baignoire existante et création d’un coin douche. Mise en place d’un meuble salle de bain et une pharmacie. Mise en place d’une VMC en créant une ouverture, rachat d’un nouveau chauffe-eau extra plat avec reprise des raccordements pour le passer de la cuisine à la salle d’eau (au dessus des WC). Rachat d’un nouveau WC et décalage du WC pour le mettre dans l’angle, et dégager l’espace pour rentrer dans la pièce. Pour cette salle d’eau, nous choisissons un carrelage imitation carreaux de ciment au sol et des carreaux gris 60x30cm au mur. Nous pensons que la durée de vie sera plus longue sur ce type de carrelage par rapport aux carreaux de metro que nous avions mis dans notre premier appartement (beaucoup plus de joints et donc de problèmes potentiels).

Réalisation des travaux :

Nous choisissons le même entrepreneur que pour notre premier investissement locatif car nous avons une confiance totale en lui. Notre demande de devis concerne une réfection totale de l’appartement. Vous trouverez le devis ci-dessous ainsi que le détail de tous les travaux réalisés. A noter que nous choisissons de prendre les matériaux nous mêmes afin de les choisir et d’avoir de meilleurs prix.

Le devis pour la réfection totale s’élève à 11 770€. La surface de l’appartement faisant 21m2, cela représente un coût de 560€/m2.

Auquel nous rajoutons 4500€ pour l’achat de tous les matériaux, soit 16270€ et 775€/m2, légèrement supérieur à notre rénovation précédente, mais nous restons satisfaits au vu des tarifs pratiqués en région parisienne.

Devis partie 1
Devis partie 2

Photos AVANT / TRAVAUX / APRES :

Vous trouverez le résultat des travaux et de l’aménagement dans les photos ci-dessous. N’hésitez pas à partager vos commentaires.

Je repartage mon retour d’expérience sur le fait que la tâche est vraiment chronophage, nous avons du nous y reprendre à plusieurs fois pour avoir tous les éléments ; nous avons près de 10 factures de magasins de bricolage et nous avons 6 factures de meubles pour l’ameublement (IKEA, BUT, CDISCOUNT) et 5 livraisons différentes pour des matériaux et/ou des meubles. Nous avons également dû nous déplacer pour le raccordement fibre. Soit une bonne quinzaine de déplacement (minimum) pour gérer nous mêmes toutes les phases.

Heureusement pour nous, nous avons pu jongler entre nos 2 appartements qui étaient en travaux au même moment. Aussi, un aller-retour à Leroy Merlin servait les 2 appartements. Egalement, l’appartement se trouve à quelques minutes à pied de notre logement, donc l’effort est mesuré. Toutefois, cette première « double expérience » d’investissement locatif nous a conforté dans l’idée d’investir près de chez soi.

Ci-dessous les photos avant les travaux, pendant et après les travaux et ameublements.

Avant / Travaux / Après SALON / CHAMBRE
Avant / Travaux / Après CUISINE
Avant / Travaux / Après SALLE D’EAU / WC

Les travaux terminés, nous pouvons entamer la phase de mise en location.

LA PHASE DE MISE EN LOCATION

Pour cette phase là, je dois dire que nous avons beaucoup hésité. Comme je viens de le décrire, la phase de travaux a été très longue et chronophage. Si bien que nous hésitons fortement à déléguer la phase de mise en location à un professionnel. J’avais entendu parler de Flatlooker, une agence en ligne proposant ses services à bons prix et avec de bonnes prestations. Après les avoir contacter, je me rends compte que la rentabilité risque de prendre un sacré coup (65% d’un mois de loyer pour chaque mise en location/rotation + 3,9% du loyer TTC, soit l’équivalent de 10% des loyers reversés par an) et qu’il serait dommage de ne pas aller au bout du projet et réaliser tout nous même. Nous décidons donc finalement de réaliser cette tâche nous même.

Nos obligations légales : (voir article précédent)

La recherche de locataires :

Nous sommes en Octobre 2020 et nous mettons l’appartement en location ; nous savons que ce n’est pas le bon moment pour trouver un locataire (Septembre et Janvier sont plus propices aux mouvements et aux candidats). Nous avons mis 2 semaines à louer notre appartement, ce qui est plus de 2 fois plus long que pour notre premier appartement. Pour la mise en location, nous mettons notre annonce sur plusieurs sites au même moment :

Leboncoin : L’annonce est gratuite si vous décidez de ne pas mettre plus de 3 photos et sans ajout du type remontée en tête de liste. Nous avons rencontré plusieurs problèmes de mise en ligne de notre annonce pour une raison que nous ignorons. Nous avons du la poster à 3 reprises et à chaque fois avec des temps de mise en ligne perdus, soit environ 5 jours perdus. Malgré tout, nous avons du recevoir près d’une trentaine de demandes en l’espace de 2 semaines.

Seloger : L’annonce est gratuite pour les particuliers pour des offres de location (1 mois maximum). Nous rédigeons exactement la même annonce mais avons la possibilité de mettre autant de photos que nous le souhaitons. Nous mettons donc 7 photos montrant l’appartement ainsi que la vue extérieure. Avec ce site, nous recevons près d’une dizaine de demande de contact.

Entreparticuliers : L’annonce est gratuite pour les particuliers pour des offres de location. Nous rédigeons exactement la même annonce. Avec ce site, nous recevons 0 dossier de locataire en 2 semaines (même résultat sur notre premier appartement).

Parmi les dossiers de locataires que nous avions présélectionné, 100% venaient du site Leboncoin qui reste le site plus performant et indispensable pour une mise en location. Les profils des locataires potentiels étaient les mêmes que pour notre appartement précédent :

  • Profil jeune cadre dynamique avec bon salaire et bon garant (gagnant plus de 3 fois le montant du loyer net) et cherchant à se loger à proximité du lieu de travail.
  • Profil jeune étudiant ou jeune couple étudiant avec chacun de très bons garants pour réaliser des études à proximité.

Sans rentrer dans les détails, nous avons sélectionné un dossier d’un jeune étudiant en stage, souhaitant conserver l’appartement le temps de celui-ci (6 mois à 1 an).

Nos deux appartements sont maintenant finalisés et j’ai encore quelques idées à vous partager sur notre parcours vers l’indépendance financière, parmi lesquels la recherche du comptable, le partage de notre simulateur de rentabilité voire tout récemment l’ouverture d’un PEA via une stratégie Lazy ETF que je vous partagerai très rapidement.

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