On y est enfin ! Notre premier investissement vient tout juste de se finaliser, avec la phase de travaux puis de mise en location. Retour sur ces deux phases qui ont pris bien plus de temps que prévu (Contexte COVID oblige).

SOMMAIRE

  1. LA PHASE DE TRAVAUX
  2. LA PHASE DE MISE EN LOCATION

LA PHASE DE TRAVAUX

On est en Mars 2020, la signature de l’acte de vente de notre premier investissement locatif vient de se faire. Quelques jours plus tard, nous entrions en confinement. Malgré tout, nous entamons les démarches pour débuter les travaux et mettre en location l’appartement. Nous vous détaillons tout cela plus bas.

Définition d’un plan 2D (Home by Me) :

Avant même d’envisager de faire les travaux, nous commençons à plancher sur les plans. Pour cela, rien de tel que de travailler sur Home By Me (gratuit) pour réfléchir aux aménagements possibles. Il suffit de renseigner les cotes de l’appartement et de commencer les simulations. Rapidement, nous identifions la nécessité de redéfinir l’espace. Nous décidons de décaler la cloison de la salle de bain afin d’agrandir l’espace salle de bain et avoir la possibilité d’y loger le chauffe-eau (alors dans la cuisine), ainsi qu’une machine à laver. Autre aménagement, nous décidons de supprimer la cloison de la cuisine afin de créer un espace ouvert sur la pièce principale.

AVANT / APRES :

Ci-dessus l’aménagement définitif avant et après. A noter que nous avons longuement hésiter à un autre aménagement finalement non réalisé. Cet autre aménagement consistait à créer une vraie chambre en montant une cloison dans la continuité du placard. Ce choix nous aurait contraint à ne pas mettre de table (4 personnes) et aurait réduit l’espace séjour. Finalement, nous avons donc décidé de laisser l’espace ouvert (pas de vraie chambre créée) tout en créant un espace nuit ouvert avec un lit double et un placard. C’est un parti pris que nous faisons, nous verrons bien le retour des potentiels locataires.

Définition d’un plan 3D (Home by Me) :

La première étape est réalisée et les plans 2D sont réalisés. Afin de valider réellement que nos choix sont les bons, nous travaillons à une projection 3D de l’emménagement définitif. Pour ce faire, retour sur Home By Me pour attaquer les simulations, peintures, carrelages, parquet, meubles, nous testons tout ce que nous pouvons avec l’idée de créer un appartement qui reste à l’esprit. Les photos 3D définitives sont ci-dessous, voici les choix que nous avons fait :

Cuisine : Peinture Bleue sur tous les murs afin de délimiter l’espace, carreaux de ciments au sol, porte verrière pour délimiter l’espace entre la cuisine et la pièce principale. Aménagement meuble de cuisine bas de couleur blanche de chaque côté et meuble haut finition bois d’un seul côté. 1 Frigo, 2 plaques à inductions, hotte et ustensiles divers. Rideaux occultants.

Pièce principale : Conservation du parquet existant (ponçage et vitrification). Peinture verte sur tout un pan de mur, tous les autres murs en blanc. Aménagement coin nuit avec lit double 140x190cm, placard 240x100cm, rideaux occultants et tableaux déco. Aménagement salon avec canapé 160cm, table basse, meuble TV et meuble séparation industriels. Une TV 80cm (raccordement fibre réalisé) et un tapis 120x170cm. Un coin table 80x80xm avec 4 chaises. Un meuble d’entrée et décorations divers. Nous choisissons un radiateur à inertie pour les économies de chauffage potentielles (-30% sur la facture).

Salle de bain : Destruction de la cabine de douche existante et création d’un coin douche. Un meuble salle de bain et une pharmacie. Un coin avec la machine à laver 7kg, chauffe-eau extra plat et nouveau WC. Pour la salle de bain, nous choisissons un carrelage gris hexagonal au sol et des carreaux de métro blanc au mur.

Réalisation des travaux :

En parallèle de la création des plans 3D, nous prenons rendez-vous avec notre entrepreneur pour faire un devis et chiffrer de manière plus précise les travaux. L’entrepreneur en question nous a été conseillé par un proche, nous avons donc confiance en lui à 100%. Notre demande devis concerne une réfection total de l’appartement. Vous trouverez le devis ci-dessous ainsi que le détail de tous les travaux réalisés. A noter que nous choisissons de prendre les matériaux nous mêmes afin de les choisir et d’avoir de meilleurs prix.

Le devis pour la réfection totale s’élève à 14 410€. La surface de l’appartement faisant 26m2, cela représente un coût de 554€/m2.

Auquel nous rajoutons 4500€ pour l’achat de tous les matériaux, soit 18910€ et 727€/m2. Nous sommes satisfaits car le total reste tout de même attractif (pour la région parisienne).

Devis partie 1
Devis partie 2

Photos AVANT / TRAVAUX / APRES :

Vous pouvez découvrir le résultat des travaux et de l’aménagement dans les photos ci-dessous. N’hésitez pas à partager vos commentaires. Mais avant, je souhaiterai vous partager un retour d’expérience. Lors de l’article traitant de la phase d’achat de cet appartement, je vous partageais notre expérience (non aboutie) avec des sociétés d’investissement clés en main. Même si nous avions déjà réalisé notre résidence principale, nous ne pensions pas devoir passer autant de temps à gérer ces travaux ainsi que l’ameublement.

La tâche est vraiment chronophage, nous avons du nous y reprendre à plusieurs fois pour avoir tous les éléments ; nous sommes allés pas moins de 10 fois à Leroy Merlin pour y chercher des matériaux manquants et nous avons pas moins de 8 factures de meubles pour l’ameublement (IKEA, BUT, CDISCOUNT) et 5 livraisons différentes pour des matériaux et/ou des meubles. Nous avons également dû nous déplacer pour le raccordement fibre, ainsi que pour le changement de serrure que nous avions prévu. Soit une bonne quinzaine de déplacement (minimum) pour gérer nous mêmes toutes les phases.

Heureusement pour nous, l’appartement se trouve à quelques minutes à pied de notre résidence principale. Je ne veux même pas imaginer si l’appartement avait été plus loin, dans quelle mesure nous aurions pu réaliser tous ces efforts. Au moment d’investir, j’avais lu ici et là que les investissements en région parisienne étaient à proscrire et certains formateurs conseillent même d’investir dans des régions reculées pour dégager plus de rentabilité. Les aléas sont multiples et ces allers-retours sont nécessaires, je peux donc vous dire qu’investir loin de chez soi est pour ainsi dire impossible, sauf à déléguer une partie.

Ci-dessous les photos avant les travaux, pendant et après les travaux et ameublements.

Avant / Travaux / Après SALON / CHAMBRE
Avant / Travaux / Après SALON / CUISINE
Avant / Travaux / Après CUISINE
Avant / Travaux / Après SALLE D’EAU
Avant / Travaux / Après SALLE D’EAU / WC

Tout est enfin finalisé, il ne nous reste plus qu’à gérer la mise en location et nous arriverons enfin au bout.

LA PHASE DE MISE EN LOCATION

Pour cette phase là, je dois dire que nous avons beaucoup hésité. Comme je viens de le décrire, la phase de travaux a été très longue et chronophage. Si bien que nous hésitons fortement à déléguer la phase de mise en location à un professionnel. J’avais entendu parler de Flatlooker, une agence en ligne proposant ses services à bons prix et avec de bonnes prestations. Après les avoir contacter, je me rends compte que la rentabilité risque de prendre un sacré coup (65% d’un mois de loyer pour chaque mise en location/rotation + 3,9% du loyer TTC, soit l’équivalent de 10% des loyers reversés par an) et qu’il serait dommage de ne pas aller au bout du projet et réaliser tout nous même. Nous décidons donc finalement de réaliser cette tâche nous même.

Nos obligations légales :

A noter avant de trouver un locataire que certaines obligations incombent au propriétaire avant de proposer un logement meublé. Parmi ces obligations, nous retrouvons :

Proposer un logement décent : Le décret du 30 janvier 2002 (n°2002-120) définit les caractéristiques de décence. Le logement doit assurer la sécurité physique et la santé des locataires.

Liste de mobiliers obligatoire en logement meublé : Le décret du 31 juillet 2015 (n°2015-981) établit la liste du mobilier obligatoire pour louer un logement meublé.

Les diagnostics obligatoires en logement meublé : Etant donné que l’achat de cet appartement s’est effectué en Mars 2020, nous avions déjà toute une batterie de diagnostics lors de l’acte de vente authentique. Toutefois, les diagnostics obligatoires sont :

A noter également que depuis le 1er juin 2020, l’information sur les nuisances sonores aériennes est rendu obligatoire.

Nous prenons un rendez-vous avec un diagnostiqueur pour réaliser les diagnostics DPE, électricité (car remise aux normes et anomalie au moment de l’acte de vente), loi Boutin (l’équivalent du Carrez pour la location) et ERP. Coût total pour ces diagnostics = 156€

La recherche de locataires :

Suite et fin de l’épisode avec la mise en location de cet appartement. Pour la mise en location, nous mettons notre annonce sur plusieurs sites au même moment :

Leboncoin : L’annonce est gratuite si vous décidez de ne pas mettre plus de 3 photos et sans ajout du type remontée en tête de liste. Avec ce site, nous recevons 17 dossiers de locataires en 4 jours.

Seloger : L’annonce est gratuite pour les particuliers pour des offres de location (1 mois maximum). Nous rédigeons exactement la même annonce mais avons la possibilité de mettre autant de photos que nous le souhaitons. Nous mettons donc 7 photos montrant l’appartement ainsi que la vue extérieure. Avec ce site, nous recevons 2 dossiers de locataires en 4 jours.

Entreparticuliers : L’annonce est gratuite pour les particuliers pour des offres de location. Nous rédigeons exactement la même annonce. Avec ce site, nous recevons 0 dossier de locataire en 4 jours.

Vous l’aurez compris, Leboncoin est de loin le site d’annonces le plus performant. Parmi les dossiers que nous avons sélectionnés pour une visite, tous venaient de locataires issus de ce site. Nous n’avons pas pu donner suite à l’ensemble des demandes de visite, mais globalement les profils des locataires potentiels étaient les suivants :

  • Profil jeune cadre dynamique avec bon salaire et bon garant (gagnant plus de 3 fois le montant du loyer net) et cherchant à se loger à proximité du lieu de travail.
  • Profil jeune étudiant ou jeune couple étudiant avec chacun de très bons garants pour réaliser des études à proximité.

Sans rentrer dans les détails, nous avons sélectionné un dossier d’un jeune couple d’étudiants en alternance, souhaitant conserver l’appartement pour la durée de leurs études (2 ans restants).

Nous sommes sur le point de finaliser notre 2ème appartement locatif (travaux et mise en location), nous vous raconterons tout cela très vite. Nous avons également choisi un expert comptable pour nos appartements (non développé dans cet article volontairement) et nous vous partagerons très rapidement les étapes importantes de cette phase.

Cet article touche à sa fin, merci et bravo à toutes celles et ceux qui l’ont lu dans sa globalité. N’hésitez pas à partager vos commentaires et/ou réactions.

À très vite !

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