[AVIS] Investissement Locatif Clé en Main

L’investissement locatif a le vent dans le dos. Pour aller plus vite et ne pas prendre de risques, de plus en plus d’investisseurs se laissent tenter par l’investissement locatif clé en main. La « garantie » d’un investissement réussi.. Ou pas !

Il y a près d’un an, avant nos premiers investissements, nous avions tenté l’expérience de l’investissement locatif clé en main. Faute de résultats, nous avions finalement réalisé notre investissement seul. Retour sur cette expérience « ratée » dans cet article.

Pour vous décrire notre expérience, je vous propose de revenir sur chacune des entreprises que nous avons sollicités. Nous avions fait appel aux plus connues en région parisienne, à savoir Investissement Locatif, Ever Invest et Immocitiz. Je précise que l’expérience relatée ci-dessous est notre expérience personnelle avec ces entreprises et ne présument en rien d’une évolution des usages depuis celle-ci.

SOMMAIRE

1. EVER INVEST
2. IMMOCITIZ
3. INVESTISSEMENT LOCATIF

Définition : Quand on évoque le terme « investissement locatif clé en main », cela sous-entend la prise en charge par une société tierce d’une partie ou la globalité du processus d’investissement locatif. Parmi les différentes étapes, on reconnait principalement :

• 1ère étape : La chasse
• 2ème étape : La négociation
• 3ème étape : Signature
• 4ème étape : Plan et travaux
• 5ème étape : Ameublement
• 6ème étape : Mise en location
• 7ème étape : Gestion locative

Pour un débutant, ces étapes peuvent paraitre insurmontable tant il y a de pièges à décortiquer et d’interlocuteurs (artisans, agent immobilier, propriétaire vendeur, syndic de copropriété, clerc de notaire, notaire, banque, courtiers, assureurs, candidats locataires, etc). On peut alors comprendre l’intérêt double de passer par une société proposant du clé en main :

1. Je gagne du temps et de l’énergie en déléguant l’ensemble de ces étapes et la gestion des interlocuteurs
2. Je peux apprendre du « process » dans le but de répliquer par la suite

Je prends peu de risques en disant que, dans la société dans laquelle on vit, tout le monde veut tout et tout de suite. Un filon sur lequel surfe d’ailleurs les formateurs immobiliers pour vous promettre d’être rentier en moins de 2 ans ! Seulement voilà, gare à la rentabilité souvent médiocre qu’on vous propose !

Toutes les sociétés que nous avons contacté ont reçu exactement le même brief. Parmi ces sociétés, la première était EVER INVEST.

EVER INVEST

Ils sont sans engagement, on vous propose des projets, charge à vous de vous positionner ou non. On vous vend une « offre personnalisée » où un chasseur prend contact avec vous pour déterminer vos critères de recherche et votre budget. Parmi les points mis en avant par la société, on nous vend des biens à minima autofinancés et des biens Off Market. Le coût est de 8% TTC (environ) du projet et ils assurent :

• 1. Etude préalable du projet
• 2. Recherche d’un bien selon les critères choisis
• 3. Préparation administrative du dossier de vente
• 4. Représentation pour la signature de l’acte
•  5. Présentation de plans pour un bien à rénover
• 6. Suivi des travaux réalisés par l’équipe d’entrepreneurs
• 7. Ameublement et décoration (achat, logistique et installation)
• 8. Accompagnement sur le processus de mise en location

Après avoir passé une bonne demi heure au téléphone avec le fameux chasseur, nous n’avions plus qu’à attendre. Il ne faut pas être pressé ! 3 mois plus tard, nous avions reçu à peine deux appels de notre chasseur pour nous proposer un bien :

1. Un appartement à Asnieres (92) de 20m2 avec un prix d’achat à 9000€/m2 et un cout total de l’opération (Frais de notaire/Travaux/Frais d’Ever Invest) à environ 11000€/m2. Au moment de notre demande, le prix moyen dans cette ville et dans le quartier proposé n’excédait alors pas les 7000€/m2. A date source MeilleursAgents :

Le loyer estimé pour cet appartement est de 940€ charges comprises. Quelques recherches sur Leboncoin et Seloger nous permettent de nous rendre compte que le loyer a été largement surestimé. Pour des biens rénovés à neuf, dans le même quartier, un loyer à 850€ charges comprises nous semble être un grand maximum :

• Rentabilité brute estimée par Ever Invest = 4,8%
• Rentabilité brute estimée par nous même : 4,3%

Dans ces conditions, oubliez l’autofinancement ! Même sur 25 ans ! Même avec un apport ! Tous ces éléments nous sont partagés par téléphone mais aucun support n’est envoyé par mail (photos, projet, travaux, renta, etc). A ce stade, le chasseur nous demande de nous positionner très rapidement, sur la base de ces éléments. Pourtant, quasi aucune informations n’est communiquée. La rentabilité nette de cet investissement doit être calculée sur la base des futures charges réelles liées à l’appartement (charges de copropriété non récupérables, assurance PNO, taxe foncière, gestion locative éventuelle, vacance locative potentielle, réparations exceptionnelles, travaux de copro, comptabilité…).

Etant donné les premiers éléments en notre possession (prix au m2 et loyer surestimé), nous déclinons la proposition de notre chasseur et lui faisons part de nos remarques (loyer surestimé, pas de vision sur les charges, prix au m2 trop élevé). Le chasseur nous répond que tout cela est normal car beaucoup d’investisseurs cherchent en même temps et qu’il faut être réactif si on veut faire une bonne affaire ! On a vraiment le sentiment d’être pris pour des bizus.

2. Le second bien proposé est situé à Courbevoie (92). Pour cette proposition, le bien semble au premier abord très interessant. Le prix présenté est à 6500€/m2, alors que le prix dans la ville est supérieur à 7000€/m2. Le prix au m2 tout inclus (travaux, frais de notaire, frais Ever Invest) est à 7500€/m2. Le chasseur insiste et nous dit qu’il s’agit d’une « anomalie de marché« . On s’empresse alors de lui demander l’adresse et là boum ! Le bien est situé dans un quartier décôté de la ville, dans la plus grande tour de Courbevoie, une adresse à éviter donc ! On s’en doutait mais un petit tour sur Meilleurs Agents nous l’a confirmé, le prix dans cet immeuble précisément est inférieur à 5500€/m2. Quand on évoque ce point avec le chasseur, il insiste sur le fait qu’il s’agit d’une anomalie de marché et qu’il faut qu’on se positionne très vite ! Bien évidemment on décline la proposition et pour nous l’aventure Ever Invest s’arrête là !

En conclusion, nous avons été très surpris que l’on nous propose ce genre d’opération qui selon toute vraisemblance n’était pas interessante pour un investisseur. Cela était très loin des rentabilités annoncés lors de notre tout premier appel à la société où on nous avait vendu « à minima des biens autofinancés » et un réseau de chasseur permettant d’avoir des biens « Off Market ». J’ajouterai sur ce point que tous les biens proposés étaient disponibles sur les sites de vente traditionnels (Leboncoin, Seloger, etc). 

Pas d’affaires OFF MARKET donc !

En faisant tourner la calculette, aucun des biens proposés ne dépasser les 4,5% de rentabilité brute, et 3,5% nette. Autre point important, les simulations indiquaient toujours des loyers sur des fourchettes TRES TRES hautes, largement surestimés pour faire gonfler artificiellement la rentabilité. Une étude de marché sur Leboncoin permet de voir rapidement si l’estimation proposée est valable.

Expérience décevante donc…

IMMOCITIZ

Là aussi ils sont sans engagement, on vous propose des projets, charge à vous de vous positionner ou non. L’offre y est effectivement moins personnalisée. Vous faites un premier entretien téléphonique avec un chasseur du groupe qui prend vos critères de recherche et votre budget, puis vous rentrez automatiquement dans leur « base de données client ». Le coût est de 7,7% TTC du projet global et ils assurent :

1. Recherche d’un bien
2. Réalisation des travaux
3. Création de plan via la société CréacitiZ
4. Ameublement selon le concept Immocitiz (Ikea / But) ou ameublement premium (déco plus soignée)
5. Mise en location
6. Gestion locative

Dès lors, vous recevrez toutes les offres relatives à votre recherche. C’est à dire que chaque chasseur monte un support de présentation du bien proposé (un PDF d’environ 10 pages) qui détaille à la fois le bien et le projet. Sans vous présenter un dossier en particulier, je peux vous dire que vous recevez un mail avec les infos de rentabilité brute et nette, le cout total de l’opération ainsi qu’un lien de description vers le dossier de vente (aperçu ci-dessous).

Le support est plus ou moins bien travaillé en fonction des chasseurs (simulations 3D notamment pas toujours automatique). Il est ensuite envoyé à tous les investisseurs potentiels inscrits. Contrairement à EVER INVEST, nous avons reçu de la part d’Immocitiz une bonne vingtaine de propositions dont environ 5 nous semblaient intéressantes au premier abord.

La politique est simple, c’est « premier arrivé, premier servi ». Le premier qui appelle et qui réserve (offre d’achat écrite à envoyer le plus rapidement possible) est prioritaire. Nous avons nous même formulé 3 offres écrites pour lesquelles nous étions les premiers donc prioritaires, à la suite de quoi nous sommes allés visités lesdits biens. Après une étude approfondie du marché, un seul de ces 3 biens pouvait réellement dégager à minima un autofinancement.

Malheureusement, nous sommes passés à côté de cet appartement. Et voici pourquoi… Comme pour EVER INVEST, toutes les opérations que l’on vous propose sont disponibles sur les sites traditionnels, pas d’affaire OFF MARKET donc ! Les chasseurs immobiliers, qu’ils travaillent pour X ou Y ne sont rattachés à aucune agence immobilière. Ils proposent des biens à leurs clients en accord avec l’agence qui commercialise. Seulement voilà, si un client de l’agence est intéressé, vous avez beau être prioritaire pour IMMOCITIZ, vous ne le serez jamais pour l’agence (dont l’intégralité de la commission revient en cas de vente directe). Je ne sais pas si je suis bien clair dans mes propos, mais cette nuance me parait importante à bien avoir en tête pour éviter la frustration de passer « à côté d’une bonne affaire ».

Dans les calculs de rentabilité d’IMMOCITIZ, on vous présente un mix entre une rentabilité brute et nette. C’est à dire qu’ils vont déduire uniquement les charges de copropriété et la taxe foncière pour déterminer votre rentabilité qu’ils appellent « nette ». 

Il faudra donc penser à déduire la PNO + réparations courantes + vacances locatives + Frais de gestion (option) + GLI (option) + Frais de comptabilité puis les impôts pour avoir la vraie vision. Eux aussi sont adeptes des estimations de loyers très largement surestimés, donc attention à la « rentabilité nette » annoncée. C’est très loin de la réalité.

Sur ce point, je conclurais par notre expérience personnelle. En effet, vous l’avez compris nous ne sommes finalement pas passer par eux et avons réalisé notre investissement seuls. Récemment, nous avons reçu une offre de la part d’Immocitiz pour un appartement situé dans une copropriété dans laquelle nous venons justement de faire une opération. Nous sommes donc très au fait du potentiel.

Offre Immocitiz : Le cout total de l’opération est de 250 000€ pour une « rentabilité nette » annoncée de 5%. Aucun travaux à prévoir, on vous annonce une « rentabilité immédiate ». Donc peu de déficit, et plus d’impôts à court terme aussi (non spécifié sur la proposition). LOYER ESTIME = 1150€

Notre opération : L’appartement que nous acheté dans ce même immeuble fait 1m2 de moins que celui proposé par IMMOCITIZ et le cout total de notre opération est de 220000€, soit 30000€ de moins pour un appartement similaire. Avec 15000€ de travaux, cela permet de voir venir au niveau des impôts.. LOYER REALISE = 990€

Attention donc aux « estimations de loyers » qui visent à appâter le chaland.

En conclusion, sur les 20 biens présentés, seuls 5 nous semblaient intéressant. Après une étude plus approfondie du marché, un seul bien pouvait dégager un autofinancement. S’agissant d’agents indépendants, il y a de fortes chances de passer à côté car la commission ne revient pas complètement à l’agence qui commercialise. L’expérience reste cependant moins décevante, car beaucoup de biens sont proposés et il faut juste bien reprendre les calculs de rentabilité avec votre propre étude.

INVESTISSEMENT LOCATIF

Pour la société Investissement locatif, s’agissant du plus connu on nous demande 500€ de versement au départ sans quoi les recherches ne débutent pas de leur côté. A savoir également qu’au moment de notre demande, Investissement Locatif n’assurait pas la première mise en location dans le service de base contrairement aux autres. Autrement dit, il faudrait payer à nouveau si vous souhaitez qu’ils s’occupent de mettre en location le bien. L’offre y est ici « personnalisée ». Le coût est de 8% TTC du projet global et ils assurent :

• Rendez-vous avec un conseiller
• Recherche du bien
• Plans, travaux et décoration
• Mise en location (pas au moment de notre demande)
• Gestion locative (sur option)

Au départ, le commercial nous fait miroiter de belles opportunités, avec quasiment 100% des biens proposés OFF MARKET. Un coup d’oeil au site et on constate qu’ils promettent « 70% des biens que nous achetons sont OFF market (non diffusés) ».

Un chasseur nous appelle et prend là aussi nos critères de recherche et budget. Seulement voilà, après quelques minutes d’échanges, le chasseur en question est clair avec nous, nous n’aurons pas de rentabilité supérieure à 4% nette dans nos critères de recherche et AUCUN bien OFF MARKET n’est en général proposé. C’est totalement contraire à la promesse mais rappelez vous, nous avions dû débourser 500€ pour pouvoir faire la première étape d’entretien avec un chasseur. Trop tard pour se rétracter nous avons déjà versé 500€.

Plusieurs mois après cet appel, aucune proposition ne nous a été faite et nous avons eu plusieurs déconvenues avec des chasseurs d’autres régions qui nous appelaient pour proposer des affaires à 500km de notre zone de recherche. Après nous être « plaints » plusieurs fois auprès de la société investissement locatif, nous demandons à nous faire rembourser la somme de 500€, deal qu’ils acceptent.

Expérience très décevante donc !

CONCLUSION

Pour conclure sur ces sociétés, il y a des variables communes, parmi les points positifs :
1. L’offre est très pratique si vous ne pouvez vraiment pas gérer vous même les recherches, travaux, mise en location et ameublement. Le gain de temps et d’énergie est très important et confortable.

2. En faisant attention à chacune des étapes, n’importe qui peut apprendre du « process » dans le but de répliquer par la suite par lui-même.

Parmi les points négatifs :

1. Aucun bien OFF MARKET ! Tous les biens proposés sont disponibles sur Seloger et Leboncoin
2. Les loyers sont largement sur estimés de 10% à 15% au dessus de la fourchette très haute du marché
3. Les rentabilités sont gonflées artificiellement par l’absence volontaire de transparence sur les charges réelles + loyers surestimés
4. Les 8% TTC (en moyenne) pris sur la valeur du bien finissent d’achever votre rêve de rentabilité ! Sur une opération à 200000€, c’est 16000€ que vous donnerez pour vous faire tenir par la main !

Je reste convaincu que n’importe quel bien sur le marché présente un équivalent à ce type d’offre, En cherchant un tout petit peu, vous pouvez trouver bien mieux. Ici, les investisseurs n’optent pas pour un accompagnement factuel, une recherche de rentabilité (les SCPI font mieux avec une diversification plus grande et un moindre risque locatif et géographique) ou un quelconque « OFF MARKET » juteux et inaccessible qui relève du fantasme. Ils s’entourent de « professionnels » et achètent un accompagnement psychologique à l’investissement.

Emprunter sur une durée longue (25 ans) peut faire peur, faire gérer ses travaux aussi, le risque locatif également et on peut facilement le comprendre.

Le fait d’être accompagné par un « interlocuteur crédible », qui embellit ses propres expériences, qui soit un intermédiaire et un atout pour gérer les petits tracas de l’investisseur (entreprise de travaux, locataires, vendeur…), qui s’assure de la bonne transformation et de la mise en valeur du bien avec de belles projections 3D, qui se veut rassurant face à l’angoisse d’un flux d’argent sortant en opportunités de flux de loyers entrants et de plus values potentielles attirantes, qui argumente sur l’intérêt de ses services, amène un discours d’expert sur les optimisations juridiques, fiscales, réaménagement… C’est bien dans cette position psychologique rassurante que réside la vraie prestation dans l’immense majorité des cas.

A cet effet, l’investissement locatif clé en main a probablement encore de beaux jours devant lui.

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A très vite !