Retour à la formation · Rez-de-chaussée, module 3 sur 5 · gratuit
Au programme : une vidéo, un texte, un calcul et un quiz.
Votre capacité d’emprunt n’est pas une question de motivation. C’est un calcul, et la banque le fait avant même de regarder le bien.
Savoir combien vous pouvez emprunter, c’est savoir quels biens visiter. Et pour un investisseur, c’est surtout comprendre jusqu’où vous pourrez aller : beaucoup bloquent au deuxième ou au troisième bien, sans avoir vu venir le mur. Ce module vous montre le calcul de la banque, pas à pas.
Dans ce module
- Ce que la banque regarde
- La règle des 35 % et 25 ans
- Le calcul pas à pas
- Quels revenus comptent
- Le mur du 2e ou 3e bien
- Le différentiel, c’est fini
- Emprunter plus
- Le quiz du module
Ce que la banque regarde
Votre conseiller passe votre dossier au crible de cinq questions. Combien de vos revenus partiront dans les crédits ? Combien vous restera-t-il pour vivre ? Vos revenus sont-ils stables ? Gérez-vous bien vos comptes ? Et que vous restera-t-il d’épargne après l’achat ?
Les deux premières sont des calculs. Les trois autres sont des impressions, mais elles comptent autant. Un découvert tous les mois, des paris sportifs sur les relevés, une période d’essai en cours : ce sont des motifs de refus aussi efficaces qu’un taux d’endettement trop haut.
La règle : 35 % et 25 ans
Depuis 2022, les banques doivent respecter une norme du Haut Conseil de stabilité financière. Vos mensualités de crédit, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets avant impôt. Et la durée ne doit pas dépasser 25 ans, ou 27 ans dans le neuf ou avec de gros travaux, grâce à un différé de deux ans.
Les banques ont le droit de déroger pour 20 % de leurs dossiers chaque trimestre. Mais l’essentiel de ces dérogations est réservé aux résidences principales, en particulier aux premiers achats. Pour un investissement locatif, comptez sur la règle, pas sur l’exception.
En vigueur, vérifié le 21 octobre 2026
Taux d’endettement maximal : 35 %
Mensualités de tous vos crédits, assurance comprise, rapportées à vos revenus nets avant impôt. Durée maximale de 25 ans, 27 ans dans le neuf ou avec des travaux importants, avec un différé.
Le calcul pas à pas
Taux d’endettement = mensualités de crédit ÷ revenus retenus
Prenons un couple avec 4 000 € de revenus nets par mois, sans autre crédit, qui veut acheter un bien qui se louera 750 €. Voilà le raisonnement de la banque :
| Revenus nets du foyer | 4 000 € |
| Loyer futur, retenu à 70 % | + 525 € |
| Revenus retenus par la banque | 4 525 € |
| Mensualité maximale, 35 % des revenus retenus | 1 584 € |
| Capital empruntable sur 25 ans à 3,8 %, assurance comprise | environ 306 000 € |
Ce chiffre est un plafond, pas un objectif. Emprunter le maximum sur le premier bien, c’est fermer la porte au suivant. Et la banque regarde aussi votre reste à vivre : ce qu’il vous reste chaque mois une fois les crédits payés. Il n’existe pas de seuil légal, chaque banque a sa grille selon la taille du foyer.
Quels revenus comptent, et lesquels non
Comptent pleinement : les salaires en CDI une fois la période d’essai passée, les pensions de retraite, les revenus réguliers des fonctionnaires.
Comptent avec prudence : les primes et les variables, en moyenne sur deux ou trois ans. Les revenus d’indépendant, sur la moyenne des trois derniers bilans. Les loyers que vous touchez déjà, à 70 % le plus souvent.
Comptent peu ou pas : les CDD courts, les allocations ponctuelles, les revenus d’une activité trop récente, les pensions alimentaires selon les banques.
Pourquoi on bloque au deuxième ou troisième bien
Chaque nouveau crédit pèse à 100 % dans le calcul, alors que son loyer ne compte qu’à 70 %. Même un bien qui s’autofinance presque fait donc monter votre taux d’endettement. Achat après achat, on se rapproche des 35 %, et un jour la banque dit non, même si tous vos biens sont rentables.
C’est pour ça que la rentabilité de chaque bien compte autant. Un bien très rentable laisse de la marge pour le suivant. Un bien tout juste équilibré la mange.
Ce qu’on en a vécu
Pour notre 4e résidence principale, il a fallu un prêt relais pendant un an, le temps de revendre la précédente. Et c’est ce plafond des 35 % qui fixait jusqu’où on pouvait aller.
Le calcul en différentiel : on en parle encore, mais c’est fini
Vous entendrez encore parler du calcul en différentiel sur les forums et dans certaines vidéos. Avant 2022, des banques l’utilisaient pour les investisseurs : au lieu d’ajouter les loyers aux revenus, elles ne regardaient que l’écart entre les loyers et les mensualités des crédits locatifs. Un bien qui se payait seul ne pesait presque plus dans le calcul.
Depuis le 1er janvier 2022, la norme du HCSF impose une seule méthode, et sa foire aux questions officielle exclut explicitement le différentiel. Toutes les banques calculent donc de la même façon : toutes les mensualités divisées par tous les revenus, loyers compris après décote. Voilà ce que ça change pour le même investisseur :
| Même investisseur, deux méthodes | Aujourd’hui | Différentiel, avant 2022 |
|---|---|---|
| Revenus nets | 4 000 € | 4 000 € |
| Deux crédits locatifs | 1 600 € | 1 600 € |
| Loyers de ces deux biens | 1 800 € | 1 800 € |
| Taux d’endettement | 30 % | 0 % |
Aujourd’hui, 1 600 € de mensualités pèsent sur 4 000 € de revenus plus 70 % des loyers, soit 30 %. Avec l’ancien calcul, les loyers couvraient les mensualités et le taux tombait à 0 %. C’est pour ça que les investisseurs qui enchaînaient les biens avant 2022 butent aujourd’hui sur le plafond. Si quelqu’un vous promet une banque « qui calcule encore en différentiel », demandez-lui sur quelle base légale.
En vigueur, vérifié le 21 octobre 2026
Une seule méthode de calcul depuis 2022
La norme du HCSF fixe la méthode du taux d’effort : toutes les charges d’emprunt au numérateur, tous les revenus au dénominateur, loyers compris après décote. Le calcul différentiel, qui retirait les loyers des mensualités, est exclu.
Seule exception possible : la marge de 20 % de dossiers hors norme, réservée en priorité aux résidences principales.
Les leviers pour emprunter plus
Solder les petits crédits. Un crédit auto de 300 € par mois réduit votre capacité d’emprunt de plusieurs dizaines de milliers d’euros. Le rembourser avant de demander un prêt immobilier change souvent tout.
Allonger la durée. Passer de 20 à 25 ans baisse la mensualité, donc augmente le capital empruntable. Ça coûte plus d’intérêts, mais en locatif ces intérêts se déduisent des loyers au régime réel.
Payer son assurance emprunteur moins cher. Depuis la loi Lemoine, on peut changer d’assurance à tout moment. Une assurance moins chère, c’est une mensualité plus basse à capital égal.
Choisir des biens plus rentables. Un meilleur loyer pour le même prix, c’est plus de revenus retenus et plus de marge pour la suite.
Calculez maintenant votre propre capacité d’emprunt.