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Module 19 · Dispositif Jeanbrun
Le dispositif Jeanbrun apporte enfin l’amortissement à la location nue. C’est une vraie nouveauté, mais avec des contreparties qui ressemblent beaucoup à celles du Pinel.
Devinez d’abord
Un appartement neuf à 250 000 €, acheté à crédit et loué 780 € par mois. Le dispositif vous autorise à déduire 7 000 € d’amortissement par an. Vous êtes dans la tranche à 30 %. Combien d’impôt économisez-vous sur les neuf ans d’engagement ?
Officiellement, on parle du « statut du bailleur privé ». Dans la presse et chez les promoteurs, on dit dispositif Jeanbrun, du nom du ministre du Logement. Il est en vigueur depuis le 21 février 2026, créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026. Dans ce module, on voit ce qu’il permet, à quelles conditions, ce qu’il rapporte vraiment, ce qui est encore flou, et pour qui il a du sens.
- Le principe
- Taux et plafonds
- Ce que ça rapporte
- Les conditions
- Dans l’ancien
- Face au Pinel et au LMNP
- Ce qui reste flou
- Sortir, revendre
- Les erreurs
- Le quiz
Le principe : amortir un logement loué nu
Jusqu’ici, l’amortissement était réservé au meublé, comme on l’a vu au module LMNP. Le dispositif Jeanbrun permet, pour la première fois, de déduire chaque année de vos revenus fonciers une fraction du prix d’un logement loué vide. Contrairement au Pinel, ce n’est pas une réduction d’impôt : c’est une charge supplémentaire au régime réel, qui diminue le revenu imposable.
En échange, vous louez nu, à un loyer plafonné, à un locataire sous plafond de ressources, pendant au moins neuf ans. Le dispositif vise les achats réalisés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Le Pinel retirait un montant de votre impôt. Le Jeanbrun réduit vos revenus fonciers imposables. Sans loyers imposés à effacer, il ne rapporte presque rien.
Les taux et les plafonds
L’amortissement se calcule sur 80 % du prix d’achat hors frais, le terrain étant forfaitairement estimé à 20 %. Dans l’ancien, on ajoute à cette base les travaux. Le taux dépend du type de logement et du niveau de loyer que vous acceptez.
| Niveau de loyer | Neuf | Ancien avec travaux |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % par an | 3 % par an |
| Social | 4,5 % par an | 3,5 % par an |
| Très social | 5,5 % par an | 4 % par an |
La déduction est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal, tous logements confondus. Le plafond monte à 10 000 € si au moins la moitié de vos loyers amortis viennent de location sociale, et à 12 000 € si au moins la moitié viennent de location très sociale. Le cumul des amortissements ne peut pas dépasser la valeur du bâti.
| Exemple : appartement neuf à 250 000 € | Calcul |
|---|---|
| Base amortissable | 80 % de 250 000 € = 200 000 € |
| Amortissement, loyer intermédiaire | 3,5 % de 200 000 € = 7 000 € par an |
| Plafond annuel | 8 000 €, donc 7 000 € déduits |
| Sur 9 ans | jusqu’à 63 000 € déduits de vos revenus fonciers |
| Impôt économisé à 30 % de taux marginal | jusqu’à 3 300 € par an, si vous avez des revenus fonciers à effacer |
Au-delà d’environ 285 000 € en neuf intermédiaire, le plafond de 8 000 € s’applique : acheter plus cher n’augmente plus l’avantage.
Ce que ça rapporte vraiment
Le mot important du tableau, c’est « jusqu’à ». L’amortissement ne fait baisser l’impôt que s’il a des revenus fonciers imposables à effacer. Reprenons l’appartement du pari, loué 780 € par mois, avec 1 500 € de charges et 6 000 € d’intérêts d’emprunt par an :
Changez un seul paramètre et tout bouge. Avec un apport qui ramène les intérêts à 2 000 € par an, ou avec 4 000 € de revenus fonciers déjà imposés sur un autre bien loué nu, l’amortissement trouve 5 860 € à effacer chaque année. L’économie monte alors à 24 893 € sur neuf ans, et le gain net à 9 556 € après la reprise à la revente. Le dispositif récompense ceux qui ont déjà des loyers imposés, pas ceux qui démarrent.
Et pour votre objectif ? Vous visez 1 000 € par mois, soit 12 000 € par an. Quel que soit le nombre de biens, le plafond de 8 000 € par foyer limite l’avantage du Jeanbrun à environ 3 780 € d’impôt en moins par an, à 30 % de taux marginal, et seulement si vous avez assez de loyers imposés à effacer. Un coup de pouce, pas un moteur : ce sont les loyers qui feront avancer votre objectif.
Les conditions à respecter
- Un appartement en immeuble collectif Les maisons individuelles sont exclues, en neuf comme en ancien.
- Dans le neuf Une acquisition, une VEFA ou un permis de construire déposé dans la période, avec un logement aux normes de construction actuelles.
- Dans l’ancien Des travaux d’amélioration d’au moins 30 % du prix d’achat, qui en font une réhabilitation lourde, avec une étiquette énergétique A ou B à l’arrivée. Le logement ne doit pas avoir été occupé depuis la fin des travaux.
- Une location nue, en résidence principale Mise en place dans les douze mois suivant l’achat ou la fin des travaux, puis continue pendant neuf ans au moins.
- Des plafonds de loyer et de ressources Ceux du Pinel pour le loyer intermédiaire, ceux de Loc’Avantages pour le social et le très social. Ils sont publiés chaque année dans le barème 2026 du BOFiP.
- Pas de location à la famille Ni à un membre du foyer fiscal, ni à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré.
- Le régime réel En revenus fonciers, avec une option à exercer sur la déclaration de l’année d’achat ou d’achèvement, et le formulaire d’engagement 2044-EB.
Le détail juridique est dans l’analyse de la loi de finances pour 2026 par l’ANIL, qui reste à notre avis la source la plus claire.
Un exemple dans l’ancien
Dans l’ancien, la double condition est exigeante : 30 % du prix en travaux et une étiquette A ou B, c’est une rénovation complète, souvent avec isolation par l’extérieur ou changement de chauffage. En copropriété, une partie de ces travaux dépend des votes en assemblée générale. Reprenez les modules budget travaux et rénovation énergétique avant de vous lancer.
Prenons un trois-pièces de 1970 dans une ville moyenne, classé F, acheté 160 000 €. Pour respecter le dispositif, il faut au moins 48 000 € de travaux, soit 30 % du prix, et arriver en classe A ou B. Avec une isolation complète, des fenêtres, une ventilation et une pompe à chaleur, le chantier atteint 60 000 €.
| Calcul | Montant |
|---|---|
| Base amortissable : 80 % du prix, plus les travaux | 128 000 € + 60 000 € = 188 000 € |
| Amortissement, loyer intermédiaire dans l’ancien | 3 % de 188 000 € = 5 640 € par an |
| Plafond annuel | 8 000 €, donc 5 640 € déduits |
| Sur 9 ans | environ 50 800 € déductibles de vos revenus fonciers |
Ce calcul ne dit rien de la vraie question : le logement se loue-t-il au plafond intermédiaire dans cette ville, et que vaudra-t-il dans neuf ans ? Un loyer plafonné au niveau du marché local ne coûte rien. Un loyer plafonné 20 % sous le marché coûte chaque année plus que ce que l’amortissement fait gagner. Comparez le plafond du barème 2026 avec les annonces du quartier avant toute chose.
Dans l’ancien, le Jeanbrun a aussi un mérite : il pousse vers des rénovations complètes, qui sortent un logement de la liste des passoires et le protègent des interdictions de louer prévues en 2028 et 2034. Les aides à la rénovation, vues au module sur la rénovation énergétique, peuvent s’y ajouter : vérifiez au cas par cas si elles se cumulent et comment elles réduisent la base amortissable.
Jeanbrun, Pinel et LMNP côte à côte
| Pinel (fermé fin 2024) | Jeanbrun | LMNP au réel | |
|---|---|---|---|
| Type de location | Nue | Nue | Meublée |
| Avantage | Réduction d’impôt | Amortissement déduit des loyers | Amortissement déduit des loyers |
| Loyer et ressources plafonnés | Oui | Oui | Non |
| Engagement | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans minimum | Aucun |
| Neuf ou ancien | Surtout neuf | Neuf, ou ancien avec 30 % de travaux | Tout logement |
| Maisons | Non | Non, à ce jour | Oui |
| Reprise à la revente | Non | Oui, amortissements réintégrés | Oui, amortissements réintégrés |
Le Jeanbrun est un compromis : plus encadré que le LMNP, mais avec la stabilité d’une location nue, des locataires qui restent longtemps et pas de mobilier à gérer. Pour un investisseur qui préfère louer nu, c’est la première fois qu’un outil d’amortissement existe en dehors d’une société à l’IS.
Ce qui reste flou
Le dispositif est jeune, et plusieurs points attendent encore un décret, une position de l’administration fiscale ou un vote du Parlement.
Le déficit créé par l’amortissement
Les avis divergent. Méfiez-vous des simulations commerciales qui affichent un impôt réduit à zéro dès la première année : elles supposent souvent que tout le déficit descend sur vos salaires, ce qui n’est pas acquis.
La réhabilitation lourde dans l’ancien
Tant que les critères ne sont pas précisés, faites valider la nature des travaux avant de signer les devis.
Les maisons, peut-être bientôt
Le texte a été adopté au Sénat le 8 juillet, puis modifié en commission à l’Assemblée en septembre. Rien n’est voté : on mettra le module à jour.
Notre avis
On a décortiqué le Pinel en 2021, chiffres en main, sur un T2 neuf à Montpellier. Le problème n’était pas la réduction d’impôt, mais tout ce qu’on oublie autour : le prix du neuf, les charges, et ce qui reste à la revente.
Le Jeanbrun est mieux construit, puisqu’il passe par l’amortissement. Mais il hérite des mêmes risques : un logement neuf payé au prix fort, un loyer plafonné pendant neuf ans, et des vendeurs qui mettent l’avantage fiscal en avant pour faire oublier le prix. Faites toujours le calcul sans le dispositif d’abord.
Lire notre décryptage : le piège de la défiscalisation Pinel
Sortir avant 9 ans, et revendre après
Si vous ne respectez pas l’engagement, en vendant avant neuf ans, en passant en meublé ou en laissant le logement vide plus de douze mois, les amortissements déduits sont réintégrés dans vos revenus fonciers l’année de la rupture, avec un étalement de l’imposition. Trois situations l’évitent : l’invalidité, le licenciement et le décès. Le démembrement de propriété fait aussi perdre l’avantage, sauf transmission au conjoint survivant.
Et même après neuf ans, la revente n’est pas neutre : comme en LMNP, le prix d’achat retenu pour la plus-value est diminué des amortissements déduits. La plus-value profite des abattements pour durée de détention, mais sur une revente à 10 ou 12 ans, une bonne partie de l’avantage est reprise. Le dispositif se pense sur le long terme.
Les étapes, dans l’ordre
- 1. Faire le calcul sans le dispositif Loyer de marché, charges, crédit, revente : si l’opération ne tient pas debout seule, l’amortissement ne la sauvera pas.
- 2. Vérifier les plafonds La zone de la commune, le plafond de loyer au mètre carré, et les plafonds de ressources des locataires que vous visez.
- 3. Acheter dans la période Entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, et lancer les travaux dans l’ancien avec des devis qui atteignent bien les 30 % et la classe A ou B.
- 4. Louer dans les douze mois Nu, en résidence principale, en contrôlant les ressources du locataire au moment de la signature du bail.
- 5. Opter sur la déclaration De l’année concernée, au régime réel, avec le formulaire 2044-EB.
- 6. Tenir neuf ans En vérifiant les plafonds à chaque relocation, et en gardant toutes les pièces : actes, factures, baux, avis d’imposition des locataires.
Si vous achetez auprès d’un promoteur, demandez-lui par écrit les éléments qui prouvent l’éligibilité du logement, et faites relire votre plan par un conseiller indépendant, pas seulement par le vendeur.
Les erreurs qu’on voit venir
Le dispositif est neuf, mais les pièges sont connus depuis le Pinel. Cliquez sur chacun pour voir le bon réflexe.
Pour qui c’est intéressant
Le profil type : un foyer avec un taux marginal de 30 % ou plus, qui a déjà des revenus fonciers imposés, un apport confortable, et l’intention de garder le bien quinze ou vingt ans. Pour lui, l’amortissement efface des loyers taxés autour de 47 %, et la revente lointaine profite des abattements.
Il l’est beaucoup moins pour un premier investissement financé à 100 % : les intérêts du crédit effacent déjà presque tous les loyers les premières années, et l’amortissement reste en réserve. Le meublé au réel, sans plafond de loyer ni engagement de neuf ans, reste alors plus souple, au moins tant que le budget 2027 n’a pas tranché. Au module suivant, on termine l’étage avec la SCI.
Le simulateur calcule l’amortissement, l’impôt économisé sur neuf ans et la part reprise à la revente, avec vos chiffres. Essayez d’indiquer d’autres revenus fonciers, ou des intérêts plus faibles : c’est là que le dispositif se réveille. Règles vérifiées au 24 octobre 2026.
Trois chiffres avant le quiz
Pour aller plus loin
- ANIL : l’analyse juridique de la loi de finances pour 2026, statut du bailleur privé
- BOFiP : les plafonds de loyer et de ressources pour 2026
- impots.gouv.fr : le formulaire 2044-EB d’engagement de location
- ANIL : le dispositif Loc’Avantages et ses plafonds
- Service-public : les revenus d’une location vide
- Loi Pinel : le piège de la défiscalisation, décortiqué chiffres en main