Location nue ou meublée : que choisir en 2026 ?

Retour à la formation · 3e étage, module 1 sur 5 · gratuit

Au programme : une vidéo, un texte, un calcul et un quiz.

Vide ou meublé, ce n’est pas une question de déco. C’est le choix qui décide de votre bail, de votre locataire, de votre impôt et de ce que vous paierez le jour de la revente.

On ouvre le 3e étage, celui de la fiscalité, par la question qu’on nous pose le plus. La réponse dépend de votre bien, de votre ville, de votre temps disponible et de votre taux d’imposition. Dans ce module, on compare les deux sans parti pris : ce que dit la loi, ce que ça change au quotidien, ce que ça change à vos impôts, et les règles qui ont bougé en 2025 et 2026.

Dans ce module

Deux locations, deux mondes
La liste du mobilier obligatoire
Ce que ça change au quotidien
Ce que ça change à vos impôts
Ce qui a changé en 2025 et 2026
Comment choisir pour votre bien
Passer de l’un à l’autre
Le quiz du module

Deux locations, deux mondes

Un logement loué vide, ou « nu », se loue sans meubles : le locataire arrive avec les siens. Un logement meublé doit permettre d’y vivre dès le premier soir, avec sa valise. La loi ne laisse pas de flou : le décret du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale des équipements. S’il en manque, le locataire peut demander la requalification du bail en location vide, avec ses règles à lui.

Côté impôts, ce sont deux catégories différentes. Les loyers d’une location nue sont des revenus fonciers. Ceux d’une location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux, les BIC, même si vous êtes un simple particulier avec un studio. C’est de là que vient l’acronyme LMNP : loueur en meublé non professionnel. On le détaille au module 18.

	Location nue	Location meublée
Durée du bail (bailleur particulier)	3 ans, reconduit	1 an, ou 9 mois pour un étudiant
Préavis du locataire	3 mois, 1 mois en zone tendue	1 mois
Dépôt de garantie	1 mois de loyer hors charges	2 mois de loyer hors charges
Congé donné par le bailleur	6 mois avant la fin du bail	3 mois avant la fin du bail
Catégorie fiscale	Revenus fonciers	Bénéfices industriels et commerciaux
Régime simplifié	Micro-foncier, 30 % d’abattement	Micro-BIC, 50 % d’abattement
Régime réel	Charges et intérêts déduits, déficit possible	Charges, intérêts et amortissement déduits
Prélèvements sociaux en 2026	17,2 %	18,6 %

Les règles du bail sont résumées dans la fiche Service-public sur les différences entre location vide et meublée. Le DPE, lui, ne fait aucune différence : un logement classé G ne se loue plus, vide ou meublé, en résidence principale. On l’a vu au module sur le DPE.

La liste du mobilier obligatoire

C’est le point de départ de tout meublé, et c’est souvent là que ça coince. Le décret de 2015 impose onze éléments minimum. Il ne s’agit pas d’un logement « joliment décoré », mais d’un logement où l’on peut dormir, cuisiner, manger, ranger et faire le ménage sans rien apporter.

Une literie avec couette ou couverture.
Dans les chambres, un dispositif pour occulter les fenêtres : volets, rideaux occultants ou stores.
Des plaques de cuisson.
Un four ou un four à micro-ondes.
Un réfrigérateur et un congélateur, ou au minimum un réfrigérateur avec un compartiment à –6 °C ou moins.
De la vaisselle en quantité suffisante pour que les occupants prennent leurs repas.
Des ustensiles de cuisine.
Une table et des sièges.
Des étagères de rangement.
Des luminaires.
Du matériel d’entretien ménager adapté au logement : un aspirateur ou un balai, selon les sols.

Cette liste est un minimum, pas un plafond. Un lave-linge, un canapé convertible ou une bouilloire font souvent la différence à la visite, surtout face à d’autres meublés du quartier. Dans tous les cas, faites un inventaire détaillé, signé avec l’état des lieux, avec l’état de chaque élément. C’est lui qui vous protège le jour du départ, et c’est lui que vous montrerez si le locataire conteste le caractère meublé du logement.

Gardez aussi les factures de tout ce que vous achetez. Au régime réel, elles serviront à amortir le mobilier, comme on le verra au module 18.

Ce que ça change au quotidien

Le meublé se loue plus cher. Selon les villes et la taille du logement, l’écart tourne souvent autour de 10 à 20 %, plus fort sur les petites surfaces et dans les villes étudiantes. Mais le loyer n’est pas tout : regardez qui loue, combien de temps, et ce que ça vous demande.

La rotation. Un bail d’un an et un préavis d’un mois, c’est souvent un locataire par an ou tous les deux ans. Chaque départ veut dire un état des lieux, des visites, un nouveau dossier, et parfois un mois de vide.
Le mobilier. Il faut l’acheter, l’entretenir et le remplacer. Comptez quelques milliers d’euros pour un studio, et un renouvellement régulier de la literie et de l’électroménager.
Le profil des locataires. Étudiants, jeunes actifs, mutations : le meublé attire des locataires mobiles. La location nue fidélise des familles et des couples installés, qui restent plusieurs années.
La sortie. En meublé, vous pouvez donner congé pour vendre avec trois mois de préavis à l’échéance annuelle. En location nue, c’est six mois avant la fin d’un bail de trois ans : un bien occupé se vend souvent moins cher.

Ce qu’on en a vécu

Nos studios du 92 ont été loués meublés. Pour équiper le premier, on a cumulé huit factures de meubles, chez Ikea, But et Cdiscount, cinq livraisons, et une bonne quinzaine d’allers-retours entre les travaux et l’ameublement. Avant l’annonce, on a repris les obligations une par une : logement décent, liste du mobilier, diagnostics, pour 156 € au total chez le diagnostiqueur.

En face, on a eu 17 dossiers en quatre jours sur Leboncoin, surtout des jeunes actifs et des étudiants. On a choisi un jeune couple d’étudiants en alternance, qui voulait rester le temps de ses études. C’est exactement le public du meublé : solvable, mais de passage.

Lire le dossier : l’ameublement et la mise en location de notre 1er studio

Ce que ça change à vos impôts

C’est ici que le meublé a construit sa réputation. Au régime simplifié, le micro-BIC retient 50 % d’abattement sur les loyers, contre 30 % au micro-foncier pour la location nue. Et au régime réel, le meublé permet de déduire un amortissement : chaque année, une fraction du prix du bien et du mobilier vient réduire le revenu imposable, sans que vous ayez rien à payer. Résultat, beaucoup de loueurs en meublé au réel ne paient aucun impôt sur leurs loyers pendant dix ou quinze ans.

La location nue au réel n’a pas d’amortissement, sauf avec le nouveau dispositif Jeanbrun, sous conditions strictes. Elle a un autre atout : le déficit foncier. Quand vos charges et vos travaux dépassent vos loyers, la part hors intérêts se déduit de vos salaires, jusqu’à 10 700 € par an. Pour un bien à rénover lourdement, c’est souvent plus puissant que le meublé les premières années. On détaille les deux régimes au module suivant.

Exemple : studio, 650 € de loyer nu, 30 % de taux marginal	Ce qui est imposé	Impôt et prélèvements
Nu, micro-foncier	70 % de 7 800 € = 5 460 €	environ 2 580 €
Meublé, micro-BIC, loyer 715 €	50 % de 8 580 € = 4 290 €	environ 2 080 €
Meublé au réel, avec amortissement	souvent 0 €	0 €, les premières années

Ordres de grandeur, avant prise en compte des charges réelles. Le simulateur du bas de page fait le calcul complet avec vos chiffres.

Ce qui a changé en 2025 et 2026

L’écart fiscal entre nu et meublé s’est réduit, en trois temps.

La plus-value à la revente. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en meublé au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. L’impôt économisé pendant la location est en partie rendu le jour de la vente. Les résidences étudiantes, seniors et les EHPAD sont exclus de cette règle.
Les prélèvements sociaux. La hausse de la CSG votée pour 2026 fait passer les revenus de location meublée à 18,6 %, dès les revenus 2025. Les revenus fonciers de la location nue restent à 17,2 %. Le détail est sur la fiche Service-public des prélèvements sociaux.
Les meublés de tourisme. La loi Le Meur a raboté leur micro-BIC : 30 % d’abattement et 15 000 € de plafond pour les meublés non classés, 50 % pour les classés. On y revient au 5e étage.

En vigueur, vérifié le 21 octobre 2026

Flat tax à 31,4 % et prélèvements sociaux à 18,6 % depuis 2026

La hausse de la CSG fait passer les prélèvements sociaux à 18,6 % sur les gains du PEA, du compte-titres et de la location meublée, et le prélèvement forfaitaire unique à 31,4 %. L’assurance vie, les revenus fonciers et les plus-values immobilières restent à 17,2 % de prélèvements sociaux.

Et ce n’est peut-être pas fini. Le projet de loi de finances pour 2027, en débat à l’Assemblée, prévoit de plafonner l’amortissement en meublé à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer. En commission, les députés ont voté un amendement qui épargnerait les meublés loués en résidence principale. Rien n’est voté à l’heure où on écrit ces lignes : on mettra le module à jour.

Dans l’autre sens, la location nue a gagné un outil avec le statut du bailleur privé, en vigueur depuis le 21 février 2026. Il permet d’amortir un logement neuf ou lourdement rénové loué nu, en échange d’un loyer plafonné. C’est l’objet du module 19.

Comment choisir pour votre bien

On ne choisit pas un régime fiscal, on choisit une location qui marche dans votre ville. Commencez par la demande, la fiscalité vient après.

Votre situation	Plutôt nu	Plutôt meublé
Type de bien	T3 et plus, maison	Studio, T2
Locataires du quartier	Familles, couples installés	Étudiants, jeunes actifs, mutations
Votre temps	Peu, vous voulez de la stabilité	Vous acceptez la rotation
Travaux importants à faire	Déficit foncier très efficace	Amortissement des travaux sur plusieurs années
Horizon de revente	Long, sans projet précis	Revente possible à moyen terme, bail plus souple
Vos revenus fonciers actuels	Déjà des loyers imposés, à effacer	Premier investissement, revenus salariaux

Regardez aussi les annonces de votre quartier. Si les meublés se louent à peine plus cher que les vides, le supplément ne paiera ni le mobilier ni la rotation. Si les petites surfaces meublées partent en deux jours, le meublé s’impose presque de lui-même. Pour vérifier le niveau des loyers, reprenez la méthode du module sur le choix de la ville.

Passer de l’un à l’autre

Rien n’est figé. On peut passer du nu au meublé, ou l’inverse, mais seulement entre deux locataires : pas question d’imposer des meubles à un locataire en place, ni de les retirer en cours de bail. Il faut attendre la fin du bail, donner congé dans les règles, ou profiter d’un départ.

Fiscalement, le passage au meublé ouvre le régime LMNP et l’amortissement, calculé sur la valeur du bien au moment du changement. Attention si vous avez déduit un déficit foncier de votre revenu global : vous devez continuer à louer nu jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit, sinon le déficit est repris. Le passage au nu, lui, met fin à l’amortissement. Dans les deux cas, faites le calcul avant de signer le nouveau bail.

Pour comparer vos options avec vos propres chiffres, le simulateur ci-dessous met côte à côte le nu au micro et au réel, le meublé au micro et au réel. Les règles sont vérifiées au 23 octobre 2026.