Rénovation énergétique : sortir d’une passoire et les aides

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Module 14 · Sortir d’une passoire

Une passoire thermique n’est pas forcément une mauvaise affaire. C’est un bien avec une facture de travaux obligatoire, qu’il faut connaître avant de signer.

Avant de commencer · 10 secondes

Devinez d’abord

Un couple hors Île-de-France, 40 000 € de revenu fiscal de référence, fait passer un logement de F à D avec 40 000 € de travaux. Combien MaPrimeRénov’ va-t-elle lui verser ?

AEnviron 3 000 € BEnviron 13 500 € CEnviron 18 000 € DEnviron 32 000 €

Un logement classé F ou G se négocie, souvent beaucoup. Mais il faut le faire passer au moins en E pour le louer après 2028, et viser plus haut pour ne pas tout recommencer en 2034. Dans ce module, on voit dans quel ordre faire les travaux, ce qu’ils font gagner, et surtout ce que l’État et les fournisseurs d’énergie financent : les montants de MaPrimeRénov’ selon vos revenus, les primes CEE qui dépassent parfois la prime de l’État, l’éco-PTZ, et la manière de tout empiler sans se tromper d’ordre.

• L’ordre des travaux
• Les gestes qui comptent
• La ventilation
• Les aides en 2026
• Votre catégorie
• La rénovation d’ampleur
• Le parcours par geste
• Les primes CEE
• Empiler les aides
• Les erreurs
• En copropriété
• Rénover ou pas
• Le quiz

Dans quel ordre rénover

La règle des professionnels tient en une phrase : on isole avant de changer le chauffage. Une pompe à chaleur installée dans un logement qui fuit de partout sera surdimensionnée, chère, et ne tiendra pas ses promesses. Une fois l’enveloppe traitée, le logement a besoin de beaucoup moins de puissance.

• 1. L’enveloppe Toiture et combles, murs, plancher bas, fenêtres.
• 2. La ventilation Pour évacuer l’humidité d’un logement devenu étanche.
• 3. Le chauffage et l’eau chaude Dimensionnés pour le logement isolé, pas pour la passoire d’avant.

C’est aussi l’ordre que le DPE vous suggère : la répartition des déperditions vous dit par où la chaleur s’en va. En appartement, ce sont souvent les fenêtres, les murs donnant sur l’extérieur et, au dernier étage, la toiture. Le module sur le DPE explique comment lire cette répartition, ligne par ligne.

Cette exception mérite d’être chiffrée : quand le chauffage est la cause principale du déclassement, l’audit énergétique tranche. Il chiffre deux ou trois scénarios et la classe atteinte à chaque étape.

Les gestes qui font gagner des classes

Geste	Pour quel logement	Ce qu’on peut en attendre
Isoler les combles ou la toiture	Maison, dernier étage	Souvent le geste le plus rentable : le toit représente 25 à 30 % des pertes d’une maison non isolée
Isoler les murs par l’intérieur	Appartement, maison	Gain important, contre quelques centimètres perdus sur chaque mur
Changer les fenêtres	Simple vitrage ou vieux double vitrage	Gain net sur le confort et le bruit, effet plus limité sur l’étiquette
Remplacer des convecteurs	Logement chauffé à l’électricité	Gain sur la facture, et sur l’étiquette avec un système plus performant
Remplacer une vieille chaudière fioul ou gaz	Logement déclassé par l’étiquette climat	Peut faire gagner plusieurs classes à lui seul

Il n’y a pas de recette universelle : un studio sous les toits et un T3 au premier étage d’un immeuble ancien ne se rénovent pas pareil. D’où l’intérêt de l’audit énergétique, obligatoire en rénovation d’ampleur, avant et après les travaux.

Ne jamais oublier la ventilation

Isoler sans ventiler, c’est fabriquer de la condensation. L’humidité ne s’échappe plus par les fenêtres qui fuyaient, elle se dépose sur les murs froids, et les moisissures arrivent en quelques semaines. Une VMC, même simple, fait partie des travaux énergétiques, pas des options.

Les aides en octobre 2026

Les aides ont beaucoup bougé cette année. Le guichet MaPrimeRénov’ a fermé en janvier, rouvert le 23 février, refermé deux semaines en août, et depuis le 1er septembre, il ne finance presque plus les travaux isolés. Trois familles d’aides se combinent : MaPrimeRénov’, versée par l’Anah, les primes CEE, versées par les fournisseurs d’énergie, et l’éco-PTZ, un prêt sans intérêts. À cela s’ajoute la TVA réduite à 5,5 %, appliquée directement sur le devis des artisans.

Deux règles valent pour toutes les aides : on s’engage avant de commencer le chantier, et on passe par des artisans RGE. Lancer les travaux avant l’accord fait perdre la prime, sans recours. Les propriétaires bailleurs ont accès à une partie de ces aides, sous conditions : vérifiez votre cas avec un conseiller France Rénov’, gratuit, avant de bâtir un plan de financement sur une prime.

Votre catégorie de revenus

Presque tout, dans MaPrimeRénov’, dépend d’un seul chiffre : le revenu fiscal de référence de votre foyer, comparé à des plafonds qui varient avec la taille du foyer et la région. Il y a quatre catégories, désignées par des couleurs : très modestes (bleu), modestes (jaune), intermédiaires (violet) et supérieurs (rose). Pour une demande déposée en 2026, l’Anah retient le revenu fiscal de référence de 2025, d’après la fiche Service-public sur MaPrimeRénov’. Les plafonds ci-dessous sont ceux de cette fiche, pour la rénovation d’ampleur comme pour les gestes.

Hors Île-de-France, revenu fiscal de référence maximum :

Foyer	Très modestes	Modestes	Intermédiaires
1 personne	17 363 €	22 259 €	31 185 €
2 personnes	25 393 €	32 553 €	45 842 €
3 personnes	30 540 €	39 148 €	55 196 €
4 personnes	35 676 €	45 735 €	64 550 €
Par personne en plus	+ 5 151 €	+ 6 598 €	+ 9 357 €

En Île-de-France :

Foyer	Très modestes	Modestes	Intermédiaires
1 personne	24 031 €	29 253 €	40 851 €
2 personnes	35 270 €	42 933 €	60 051 €
3 personnes	42 357 €	51 564 €	71 846 €
4 personnes	49 455 €	60 208 €	84 562 €
Par personne en plus	+ 7 116 €	+ 8 663 €	+ 12 257 €

Au-dessus du dernier plafond, vous êtes dans la catégorie « supérieurs ». Les cinq personnes et plus figurent sur la fiche officielle. Le simulateur de ce module applique ces plafonds à votre foyer et trouve votre catégorie tout seul. Et pour un investisseur bailleur, ce sont les revenus du propriétaire qui comptent, pas ceux du locataire.

La rénovation d’ampleur, en détail

C’est le parcours pour un vrai chantier : plusieurs travaux d’isolation, un gain d’au moins deux classes sur le DPE. L’aide est un pourcentage du montant hors taxes des travaux, avec un plafond de dépenses qui monte quand on gagne plus de classes :

Catégorie	Gain de 2 classes	Gain de 3 classes ou plus	Aides totales plafonnées à
Très modestes	80 % de 30 000 € HT	80 % de 40 000 € HT	100 % du TTC
Modestes	60 % de 30 000 € HT	60 % de 40 000 € HT	90 % du TTC
Intermédiaires	45 % de 30 000 € HT	45 % de 40 000 € HT	80 % du TTC
Supérieurs	10 % de 30 000 € HT	10 % de 40 000 € HT	50 % du TTC

Les conditions, d’après la fiche officielle : un logement classé E, F ou G au DPE, construit depuis au moins 15 ans, un ensemble de travaux qui comprend au moins deux postes d’isolation de l’enveloppe (murs, plancher bas, toiture, fenêtres) concernant chacun au moins 25 % du logement, et un audit énergétique avant et après les travaux, réalisé par un professionnel qualifié. En propriétaire occupant, il faut habiter le logement au moins trois ans. En bailleur, le louer au moins six ans.

Depuis le 1er septembre 2026, deux règles se sont durcies : la prime ne peut plus être accordée si un chauffage au gaz est conservé dans une maison individuelle, et les pompes à chaleur avec un appoint fossile ne sont plus financées. Si votre projet repose sur une chaudière gaz récente, vérifiez-le avant de bâtir votre plan.

La démarche est longue et se fait dans l’ordre : un rendez-vous gratuit avec un conseiller France Rénov’, puis un accompagnateur Rénov’ qui prépare le projet, puis le choix d’un artisan RGE avec un devis conforme, puis le dépôt du dossier sur le site maprimerenov.gouv.fr. Les travaux ne démarrent qu’après l’accusé de réception de l’Anah, et doivent être terminés dans un délai de 3 ans (1 an en cas d’avance). La prime est versée en une fois, par virement, à la fin du chantier, et on ne paie l’artisan qu’après l’avoir reçue. L’accompagnement de Mon Accompagnateur Rénov’ est pris en charge à 100 % pour les très modestes, 80 % pour les modestes, 40 % pour les intermédiaires et 20 % pour les supérieurs, dans la limite de 2 000 €.

Un point que beaucoup ignorent : en rénovation d’ampleur, vous ne demandez pas de prime CEE. L’Anah s’en charge à votre place et l’intègre au calcul de MaPrimeRénov’. Vous vous engagez même à ne pas en faire la demande vous-même.

Le parcours par geste, en détail

Le parcours par geste finance un seul équipement, avec un montant forfaitaire selon vos revenus. Depuis septembre 2026, il se limite à quelques travaux, et les ménages aux revenus supérieurs n’y ont plus droit en métropole. Voici les montants de la fiche officielle :

Geste	Très modestes	Modestes	Intermédiaires	Dépense retenue
Pompe à chaleur air/eau	5 000 €	4 000 €	3 000 €	12 000 €
Pompe à chaleur géothermique	11 000 €	9 000 €	6 000 €	18 000 €
Raccordement à un réseau de chaleur	1 200 €	800 €	400 €	1 800 €
Dépose d’une cuve à fioul	1 200 €	800 €	400 €	4 000 €
Audit énergétique	500 €	400 €	300 €	800 €

Le logement doit avoir au moins 15 ans, sauf pour la pompe à chaleur et le raccordement à un réseau de chaleur, où deux ans suffisent. Les ménages aux revenus très modestes peuvent demander une avance allant jusqu’à 50 % de la prime. Dans un délai de cinq ans, on peut redéposer une demande pour le même logement, si la première prime a été versée et si le cumul des deux primes reste sous 20 000 €. Les travaux doivent être terminés dans les 2 ans suivant la notification.

Regardez ces montants de près : 3 000 € pour une pompe à chaleur air/eau quand on est en catégorie intermédiaire, c’est peu face à une installation à plus de 12 000 €. C’est pour cela que, sur ce geste, les primes CEE jouent un rôle central.

Les primes CEE : souvent la meilleure aide

Les certificats d’économies d’énergie, les CEE, reposent sur une obligation que l’État impose aux fournisseurs d’énergie : financer des économies d’énergie chez leurs clients. Pour s’en acquitter, ils proposent des primes aux particuliers, directement ou par l’intermédiaire de partenaires. Près de 60 types de travaux sont concernés : isolation, chauffage, ventilation, régulation, eau chaude. D’après la fiche Service-public sur les CEE, il n’y a pas de condition de ressources, le logement doit avoir plus de deux ans, et on peut être propriétaire ou locataire.

Le montant n’est pas fixé par l’État : chaque fournisseur propose le sien, en fonction du type de travaux, des économies générées, de votre niveau de revenus et de votre zone géographique. Pour le remplacement d’une chaudière par une pompe à chaleur, la prime « Coup de pouce Chauffage » est bonifiée, surtout pour les ménages modestes. Depuis le 1er octobre 2025, son montant n’est plus fixe : il dépend du volume d’économies d’énergie de l’opération, d’un coefficient, et du prix du CEE sur le marché. Début 2026, on observait des primes de l’ordre de 6 800 à 8 500 € pour une pompe à chaleur air/eau chez les ménages modestes, et de 3 800 à 4 700 € chez les autres, d’après les offres relevées par les comparateurs. Ce sont des ordres de grandeur : les règles viennent d’être modifiées par deux arrêtés d’août 2026, et seule l’offre écrite d’un fournisseur fait foi.

Le piège, c’est l’ordre des étapes. Pour une prime CEE, il faut dans cet ordre : choisir un fournisseur en comparant les offres, accepter son offre avant de signer le moindre devis, choisir un artisan RGE, signer le devis, faire réaliser les travaux, puis envoyer le dossier. Pour le Coup de pouce Chauffage, la date du devis doit même être postérieure à la proposition du fournisseur, et la facture doit mentionner expressément la dépose de l’ancien chauffage. Un devis signé trop tôt, et la prime est perdue. La prime est versée après les travaux, parfois plusieurs mois plus tard, par virement, chèque, ou déduite de la facture.

Quelques garde-fous : le démarchage téléphonique est interdit pour les travaux liés aux CEE, un devis ne doit jamais mentionner un acompte versé avant votre accord avec le fournisseur, et l’artisan doit être RGE. Pour comparer les offres, la page Coup de pouce Chauffage renvoie vers les entreprises signataires de la charte, et le dossier pratique CEE de France Rénov’ détaille la démarche. Le ministère de la Transition écologique publie aussi les fiches d’opérations standardisées.

Autre bonne nouvelle : les CEE se cumulent avec MaPrimeRénov’ par geste et avec l’éco-PTZ. Le total des aides est cependant écrêté : d’après les guides 2026, il ne peut pas dépasser une part du coût TTC qui dépend de vos revenus, soit 100 % pour les très modestes, 90 % pour les modestes, 80 % pour les intermédiaires et 50 % pour les supérieurs.

Empiler les aides, avec des chiffres

Reprenons le couple du pari : deux personnes hors Île-de-France, 40 000 € de revenu fiscal de référence, donc catégorie intermédiaire. Leur logement classé F passe en D, deux classes gagnées, avec 40 000 € TTC de travaux :

Le même chantier, pour d’autres revenus, change du tout au tout, parce que MaPrimeRénov’ ne finance, au maximum, que 30 000 € HT de travaux pour deux classes gagnées :

Revenu fiscal de référence	Catégorie	MaPrimeRénov’ ampleur	Reste à charge
20 000 €	Très modestes	24 000 €	16 000 €
30 000 €	Modestes	18 000 €	22 000 €
40 000 €	Intermédiaires	13 500 €	26 500 €
60 000 €	Supérieurs	3 000 €	37 000 €

Le reste à charge peut se financer par l’éco-PTZ, jusqu’à 50 000 € sur 20 ans. À budget égal, l’effort à fournir passe de 16 000 € pour le foyer très modeste à 37 000 € pour le foyer aux revenus supérieurs.

Deuxième cas : le remplacement d’une chaudière gaz par une pompe à chaleur air/eau, pour 14 000 € TTC, dans le même logement. Ici, MaPrimeRénov’ par geste et les primes CEE s’additionnent. Choisissez la catégorie du foyer :

Très modestes Modestes Intermédiaires Supérieurs

Foyer aux revenus très modestes

5 000 €de MaPrimeRénov’ par geste

6 800–8 500 €de prime CEE, selon l’offre

500–2 200 €de reste à charge

Presque tout est financé. La prime CEE pèse plus lourd que celle de l’État.

Foyer aux revenus modestes

4 000 €de MaPrimeRénov’ par geste

6 800–8 500 €de prime CEE, selon l’offre

1 500–3 200 €de reste à charge

La prime CEE fait l’essentiel. Elle dépasse largement celle de l’État.

Foyer aux revenus intermédiaires

3 000 €de MaPrimeRénov’ par geste

3 800–4 700 €de prime CEE, selon l’offre

6 300–7 200 €de reste à charge

Un bon coup de pouce, pas plus. Comparez plusieurs offres CEE avant de signer.

Foyer aux revenus supérieurs

0 €de MaPrimeRénov’ par geste, depuis septembre 2026

3 800–4 700 €de prime CEE, la seule aide

9 300–10 200 €de reste à charge

Les CEE ou rien. Ne signez aucun devis avant d’avoir accepté une offre.

Pompe à chaleur air/eau à 14 000 € TTC. Primes CEE : fourchettes observées début 2026, seule l’offre écrite d’un fournisseur fait foi.

Dans ce second cas, pour les ménages modestes, la prime CEE dépasse la prime de l’État, comme chez nous. Et pour les foyers aux revenus supérieurs, qui n’ont plus rien du côté de l’Anah, la prime CEE devient la seule aide du chantier. Le simulateur plus bas refait ces calculs avec vos chiffres, et vous laisse saisir le montant exact de l’offre CEE que vous avez en main.

Et pour votre objectif ? Vous visez 1 000 € par mois, soit 4 biens comme le T2 du module 1. Une passoire achetée moins cher peut être une bonne marche vers cet objectif, à une condition : chiffrer les travaux et les aides avant l’offre, et viser au moins D. Une rénovation faite deux fois, c’est un bien qui ne rapporte pas deux fois.

Les erreurs qui font perdre les aides

Elles ne pardonnent pas : une aide perdue ne se rattrape presque jamais. Cliquez sur chacune pour voir le bon réflexe.

Pour estimer vos droits avant de vous lancer, le service public propose un simulateur officiel, Estimer ses droits aux aides à la rénovation énergétique, et l’Anah publie un guide des aides financières. Un conseiller France Rénov’, joignable au 0 808 800 700, confirme votre situation gratuitement.

En copropriété, vous n’êtes pas seul

En appartement, les gestes les plus efficaces touchent souvent les parties communes : isolation des façades, de la toiture, chaudière collective. Vous ne pouvez pas les décider seul, ils se votent en assemblée générale. Depuis 2026, les immeubles de moins de 50 lots doivent aussi disposer d’un DPE collectif, et les copropriétés de plus de 15 ans d’un plan pluriannuel de travaux.

Avant d’acheter, lisez ces documents et les derniers procès-verbaux d’assemblée générale. Une isolation de façade votée, c’est plusieurs milliers d’euros par lot, mais c’est peut-être aussi votre sortie du statut de passoire. Des aides spécifiques existent pour les copropriétés, avec MaPrimeRénov’ Copropriété, qui se demande par le syndicat et non par chaque copropriétaire.

Rénover, revendre ou ne pas acheter

Face à une passoire, trois choix. Rénover : vous négociez le prix d’achat en conséquence, et vous ajoutez de la valeur. Revendre : si le coût des travaux dépasse ce que le bien vaudra après, mieux vaut ne pas s’entêter. Ne pas acheter : un logement F dans une copropriété qui refuse tous les travaux peut devenir difficile à louer et à revendre.

Le bon réflexe, c’est de chiffrer les travaux pour viser au moins D, pas seulement E. Passer de F à E en 2027, puis de E à D avant 2034, coûte bien plus cher que de tout faire en une fois. Et c’est à partir de deux classes gagnées que la rénovation d’ampleur devient finançable.

Le calendrier peut encore bouger : un projet de loi en discussion prévoit des dérogations contre un engagement de travaux. On a résumé où il en est au module Lire un DPE en 2026. En attendant, c’est la loi actuelle qui s’applique.

Choisissez un parcours, indiquez votre foyer, votre région et votre revenu fiscal de référence : le simulateur vous classe dans la bonne catégorie, applique les montants officiels de MaPrimeRénov’, ajoute la prime CEE, et calcule ce qu’il vous reste à payer.

À retenir

Trois chiffres avant le quiz

2 classesgagnées au minimum pour la rénovation d’ampleur de MaPrimeRénov’

50 000 €d’éco-PTZ au plus, sur 20 ans, sans intérêts

6 ansde location minimum pour un bailleur aidé en rénovation d’ampleur

Pour aller plus loin

• Service-public.fr : MaPrimeRénov’, montants et conditions
• Service-public.fr : les certificats d’économies d’énergie (CEE)
• Service-public.fr : la prime Coup de pouce Chauffage
• Service-public.fr : l’éco-prêt à taux zéro
• Estimer ses droits aux aides à la rénovation énergétique (simulateur officiel)
• France Rénov’ : le service public de la rénovation
• DPE 2026 et 2027 : la valeur verte fantôme
• Du rêve à la réalité : humidité, VMC et dégâts des eaux
• Achat 3e résidence principale : VMC et nouvelle chaudière