Encadrement des loyers 2026 : plafonds et règles

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Au programme : une vidéo, un texte, un calcul et un quiz.

Dans beaucoup de villes, vous ne fixez plus votre loyer seul. Un plafond au mètre carré dans certaines, un loyer bloqué à la relocation dans plus d’un millier de communes, et un gel complet pour les passoires énergétiques partout en France.

On parle souvent de « l’encadrement des loyers » comme d’une seule règle. En réalité, il y en a trois, qui se superposent. Les confondre, c’est risquer une amende, ou à l’inverse renoncer à une hausse parfaitement légale. Dans ce module, on démêle ces trois mécanismes, on voit comment calculer votre loyer maximum, comment fonctionne le complément de loyer, ce que vous risquez en cas de dépassement, et où en est le débat sur la prolongation, vérifié au 23 octobre 2026.

Dans ce module

Trois règles qui se superposent
Le plafond au mètre carré, dans les villes encadrées
Le complément de loyer
Le loyer bloqué à la relocation, en zone tendue
Le gel des loyers des passoires
Ce que vous risquez
Où en est le débat
Ce que ça change pour investir
Le quiz du module

Trois règles qui se superposent

Règle	Où	Ce qu’elle limite
Encadrement du niveau des loyers	9 territoires, environ 70 communes, dont Paris, Lille, Lyon, Montpellier, Bordeaux	Le loyer ne peut pas dépasser un plafond au m² fixé par le préfet
Encadrement de l’évolution des loyers	Les communes en zone tendue, plus d’un millier	À la relocation, le loyer ne peut pas dépasser celui du locataire précédent, sauf exceptions
Gel des loyers des logements F et G	Partout en France	Aucune hausse : ni révision, ni relocation, ni renouvellement

Un même logement peut être soumis aux trois à la fois. Un deux-pièces classé F à Paris doit respecter le plafond au mètre carré, le loyer du locataire précédent, et le gel lié à son DPE. Un studio classé D à Nantes, en zone tendue mais hors encadrement du niveau, ne connaît que la règle de l’évolution. Et un T3 classé C dans une petite ville hors zone tendue reste libre, sous réserve de la révision annuelle vue au module 21.

Pour savoir où se trouve votre logement, Service-public propose deux simulateurs : l’un pour la zone tendue, l’autre pour l’encadrement du niveau des loyers. Faites le test avant d’acheter, pas après.

Le plafond au mètre carré, dans les villes encadrées

Issu de la loi ELAN de 2018, l’encadrement du niveau des loyers est une expérimentation, ouverte aux territoires volontaires où le marché est très tendu. Le préfet y publie chaque année, par arrêté, un loyer de référence au mètre carré, selon le quartier, le nombre de pièces, l’époque de construction et le caractère vide ou meublé du logement. Le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré de 20 %.

Territoire	Depuis
Paris	juillet 2019
Lille, Hellemmes et Lomme	mars 2020
Plaine Commune (9 communes de Seine-Saint-Denis)	juin 2021
Lyon et Villeurbanne	novembre 2021
Est Ensemble (9 communes de Seine-Saint-Denis)	décembre 2021
Montpellier	juillet 2022
Bordeaux	juillet 2022
Pays basque (24 communes)	novembre 2024
Grenoble-Alpes Métropole (21 communes)	janvier 2025

Le calcul est simple : loyer maximum hors charges = loyer de référence majoré × surface habitable. Pour un studio meublé de 25 m² dont le loyer de référence majoré serait de 30 € le m², le loyer de base ne peut pas dépasser 750 € par mois, hors charges. Attention, c’est bien la surface habitable qui compte, pas la surface Carrez ni la surface au sol : un écart de deux mètres carrés change le plafond de 60 €.

Pour trouver le bon loyer de référence, partez de l’adresse exacte du logement. Chaque territoire publie une carte interactive, sur le site de la préfecture ou de la ville, qui découpe la commune en quartiers. Pour chaque quartier, quatre critères donnent la valeur : le nombre de pièces principales, l’époque de construction de l’immeuble, le caractère vide ou meublé, et la date de signature du bail, puisque les valeurs changent chaque année. Les observatoires locaux des loyers, qui fournissent ces données, publient aussi les loyers médians réellement constatés.

Trois pièges reviennent souvent. Le premier, c’est l’époque de construction : un immeuble des années 1950 et un immeuble de 1990 n’ont pas le même plafond, et un immeuble ancien rénové garde son époque d’origine. Le deuxième, c’est le meublé, dont le plafond est plus élevé de quelques euros au m², mais seulement si le logement respecte la liste du décret de 2015. Le troisième, c’est la colocation à baux multiples : le plafond s’apprécie pour chaque bail, au prorata de la surface louée à chaque colocataire, parties communes comprises.

Dans ces territoires, le bail doit mentionner le loyer de référence, le loyer de référence majoré, et le loyer du précédent locataire. L’annonce doit afficher le loyer de référence majoré. Ces mentions sont prévues dans le modèle officiel de bail.

Le complément de loyer

Le plafond n’est pas absolu. Un bailleur peut ajouter un complément de loyer si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux logements comparables du même secteur : une grande terrasse, une vue dégagée exceptionnelle, des prestations rares. Ces caractéristiques ne doivent pas être déjà prises en compte dans le loyer de référence.

Le complément doit être justifié dans le bail, avec son montant et les caractéristiques qui le fondent. Le locataire peut le contester devant la commission départementale de conciliation, puis devant le juge, dans un délai de trois mois après la signature. Et il est interdit dans deux cas : si le logement est classé F ou G, et s’il présente certains défauts, comme des sanitaires sur le palier, des signes d’humidité, ou une mauvaise isolation. Un parquet refait ou une cuisine neuve ne justifient pas un complément : c’est le standard.

En pratique, les juges et les commissions interprètent strictement la notion d’exceptionnel. Un complément ne doit pas servir à rattraper un prix d’achat trop élevé.

Le loyer bloqué à la relocation, en zone tendue

C’est la règle la plus répandue, et la moins connue des petits bailleurs. Dans les communes en zone tendue, quand vous relouez un logement vacant depuis moins de 18 mois, le nouveau loyer ne peut pas dépasser celui du locataire précédent. Le décret qui organise ce mécanisme est renouvelé chaque année depuis 2012, et l’a encore été en juillet 2026, jusqu’au 31 juillet 2027. La liste des communes a été élargie en 2023.

Quatre exceptions permettent d’augmenter :

La révision oubliée. Si le loyer n’a pas été révisé dans les 12 mois précédents, vous pouvez appliquer la variation de l’IRL.
Les travaux d’amélioration. Si vous avez financé des travaux d’au moins la moitié du loyer annuel hors charges, le loyer peut augmenter de 15 % du coût des travaux, par an.
Les gros travaux. Si les travaux, réalisés en moins de six mois, coûtent au moins une année de loyer, le loyer se fixe librement, dans la limite du plafond au m² là où il existe.
Le loyer sous-évalué. Si le loyer précédent était manifestement inférieur aux loyers du voisinage, vous pouvez rattraper jusqu’à la moitié de l’écart, preuves à l’appui.

Au-delà de 18 mois de vacance, et pour un logement classé A à E, le loyer redevient libre, toujours sous réserve du plafond au mètre carré dans les villes encadrées. Pour une première location, le loyer est libre aussi. Dans tous les cas, le bail doit mentionner le loyer du précédent locataire : c’est ce qui permet au nouveau locataire de vérifier.

Ce qu’on en a vécu

Nos studios du 92 sont en zone tendue, mais hors des territoires où le loyer est plafonné au mètre carré. À chaque relocation, c’est donc la règle de l’évolution qui s’appliquait : le loyer du locataire précédent devait figurer dans le bail, et servait de base au nouveau.

C’est pour ça qu’on tient tant à la révision annuelle : une année oubliée, c’est un loyer qui reste plus bas pour tous les locataires suivants, sauf à rentrer dans une des exceptions.

Lire le dossier : la mise en location de notre 2e studio

Le gel des loyers des passoires

Depuis le 24 août 2022, en métropole, le loyer d’un logement classé F ou G ne peut plus augmenter, ni lors de la révision annuelle, ni au renouvellement du bail, ni à la relocation. Les exceptions pour travaux ou loyer sous-évalué ne s’appliquent pas non plus. Ce gel vient de la loi Climat et résilience, et il s’ajoute au calendrier d’interdiction de louer : G depuis 2025, F en 2028, E en 2034.

Un logement qui sort des classes F et G après travaux retrouve la possibilité d’augmenter, mais pas n’importe quand : d’après une réponse ministérielle d’août 2026, la révision n’est pas possible en cours de bail, seulement au renouvellement ou à la relocation. C’est une raison de plus pour faire les travaux énergétiques entre deux locataires, comme on l’a vu au module sur la rénovation énergétique.

Ce que vous risquez

Dans un territoire encadré, un locataire peut demander une diminution de loyer devant la commission départementale de conciliation, puis devant le juge, s’il paie au-delà du plafond. Il peut aussi demander le remboursement du trop-perçu. Le préfet, ou le maire dans certaines villes comme Paris, peut vous mettre en demeure de mettre le bail en conformité et de rembourser. Si vous ne le faites pas dans les deux mois, une amende administrative peut aller jusqu’à 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une société.

Le respect de ces règles est de plus en plus contrôlé. Les grandes villes ont mis en place des plateformes de signalement, des associations de locataires analysent les annonces, et les plateformes d’annonces affichent les plafonds. Une erreur de surface ou un complément mal justifié se repèrent vite. Mieux vaut un loyer légal et un locataire qui reste longtemps qu’un loyer contesté et un remboursement de plusieurs années.

Où en est le débat

L’expérimentation de l’encadrement du niveau des loyers doit s’achever le 24 novembre 2026. Le 21 octobre 2026, le Sénat a adopté une proposition de loi qui la prolonge jusqu’en 2028, dans les seuls territoires où elle s’applique déjà, sans en ajouter de nouveaux. Le texte allonge aussi à un an le délai pour contester un complément de loyer. Il doit encore être adopté par l’Assemblée nationale avant l’échéance. En attendant, les règles actuelles continuent de s’appliquer.

En débat, vérifié le 23 octobre 2026

Encadrement des loyers : prolongé jusqu’en 2028 ?

L’expérimentation doit s’arrêter le 24 novembre 2026. Le 21 octobre, le Sénat a voté une proposition de loi qui la prolonge jusqu’en 2028 dans les territoires actuels, sans ajouter de nouvelles villes. Le texte doit encore passer à l’Assemblée nationale. Rien n’est définitif à ce stade.

Si vous achetez dans une ville encadrée, faites votre calcul avec le plafond actuel. C’est le scénario le plus prudent.

Le sujet divise. Ses défenseurs y voient un frein à la hausse des loyers dans les villes les plus chères, et citent des études locales montrant une modération des loyers de relocation. Ses opposants pointent un nombre élevé d’annonces non conformes, un effet possible sur l’offre de logements à louer, et la sortie de certains bailleurs vers la location courte durée ou la vente. La Cour des comptes a aussi relevé la fragilité des données de loyers utilisées. Le débat reste ouvert, et le cadre peut encore évoluer.

Ce que ça change pour investir

Dans une ville encadrée, le loyer maximum est connu à l’avance : c’est une contrainte, mais aussi une information précieuse. Faites votre calcul de rentabilité avec le plafond, pas avec le loyer des annonces, souvent au-dessus. Si l’opération ne tient qu’avec un complément de loyer, elle ne tient pas. Et méfiez-vous des petites surfaces vendues avec un loyer en place supérieur au plafond : c’est un loyer que vous devrez peut-être baisser.

Hors des villes encadrées mais en zone tendue, regardez le loyer en place lors d’un achat occupé, et l’historique des loyers lors d’un achat libre : c’est lui qui fixera le loyer de vos futurs locataires. Un logement loué très en dessous du marché peut rester sous-évalué longtemps, sauf travaux importants.

Le simulateur ci-dessous calcule votre loyer maximum dans une ville encadrée, et vérifie si une hausse à la relocation est possible en zone tendue, selon le loyer précédent, vos travaux et le DPE. Règles vérifiées au 23 octobre 2026.