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Module 18 · LMNP
Le LMNP a longtemps été présenté comme le statut magique : des loyers sans impôt pendant quinze ans. Depuis 2025, la magie a une facture, payable à la revente. Il reste souvent gagnant, à condition de faire le calcul jusqu’au bout.
Devinez d’abord
Vous revendez 230 000 € un studio meublé acheté 190 000 € il y a dix ans. Au réel, vous avez déduit environ 54 000 € d’amortissements sur les murs et les travaux. Combien d’impôt sur la plus-value allez-vous payer ?
LMNP, c’est loueur en meublé non professionnel. Ce n’est pas une société ni un contrat, juste un statut fiscal : celui de toute personne qui loue un logement meublé sans en faire sa profession. Dans ce module, on voit comment il fonctionne en 2026, ce que la réforme de la plus-value a changé, ce que le budget 2027 pourrait encore changer, et comment décider en connaissance de cause.
- LMNP ou LMP
- L’amortissement
- La revente
- Un exemple
- Et le micro-BIC ?
- Le budget 2027
- Les erreurs
- Ça vaut le coup ?
- Le quiz
Qui est LMNP, et qui ne l’est plus
Vous êtes LMNP dès que vous louez un logement meublé, quel que soit le régime, micro-BIC ou réel. Vous basculez en loueur meublé professionnel, le LMP, quand deux conditions sont réunies : vos recettes de location meublée dépassent 23 000 € par an, et elles dépassent les autres revenus d’activité de votre foyer, salaires compris. Les deux, pas l’une ou l’autre.
Le LMP n’est pas forcément une mauvaise nouvelle, mais c’est un autre monde : cotisations sociales à la place des prélèvements sociaux, plus-values professionnelles, possibilités d’exonération à la revente après cinq ans d’activité. La fiche Entreprendre.service-public sur le LMP détaille ces règles. Pour la plupart des investisseurs salariés, on reste LMNP.
Pour démarrer, il faut s’immatriculer en ligne sur le guichet unique dans les quinze jours qui suivent le début de la location, et choisir son régime. Le reste se joue sur la déclaration de revenus, et au réel sur une liasse fiscale annuelle, comme on l’a vu au module précédent.
L’amortissement, le cœur du système
Au réel, vous déduisez de vos loyers toutes vos charges, comme en location nue, plus un amortissement. L’idée : un appartement et ses meubles s’usent. La comptabilité étale donc leur coût sur leur durée de vie, et chaque année une fraction vient en déduction, alors qu’aucun argent ne sort de votre poche.
| Ce qu’on amortit | Ce qu’on n’amortit pas |
|---|---|
| Le bâti, hors terrain, sur 25 à 40 ans | Le terrain, souvent 15 à 20 % du prix |
| Les travaux, sur 10 à 15 ans | Les dépenses déjà déduites en charges |
| Le mobilier et l’électroménager, sur 5 à 10 ans | Ce que vous n’avez pas payé |
| Les frais de notaire, si on choisit de les amortir avec le bâti | Le capital remboursé à la banque |
Deux règles encadrent le tout. L’amortissement ne peut pas créer de déficit : il ramène le résultat à zéro, et la part non utilisée est mise en réserve pour les années suivantes. Et le déficit qui vient des charges ne se déduit que de vos revenus de location meublée, jamais de vos salaires. C’est ce qui explique qu’un LMNP bien monté ne paie souvent ni impôt ni prélèvements sociaux pendant dix ou quinze ans.
Depuis les revenus 2025, quand un résultat imposable apparaît, il supporte 18,6 % de prélèvements sociaux, contre 17,2 % avant. C’est la conséquence de la hausse de la CSG sur les revenus du patrimoine votée pour 2026, dont les revenus fonciers de la location nue ont été épargnés.
L’amortissement efface l’impôt sur les loyers pendant des années. Mais depuis février 2025, ce qui a été déduit revient dans la plus-value le jour de la revente.
La revente depuis février 2025
Jusqu’en février 2025, le LMNP avait un avantage énorme : les amortissements déduits pendant la location étaient oubliés à la revente. La plus-value se calculait comme pour une résidence secondaire, avec les abattements pour durée de détention. On gagnait sur les deux tableaux.
La loi de finances pour 2025 a changé la règle pour toutes les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, quelle que soit la date d’achat : les amortissements déduits viennent minorer le prix d’achat retenu pour le calcul de la plus-value. Concrètement, si vous avez déduit 40 000 € d’amortissements, votre plus-value imposable grossit de 40 000 €. Elle reste taxée au régime des particuliers : 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec les abattements pour durée de détention, qui exonèrent d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
| Durée de détention | Abattement sur l’impôt (19 %) | Abattement sur les prélèvements (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % |
| 15 ans | 60 % | 16,5 % |
| 22 ans | 100 % | 28 % |
| 30 ans | 100 % | 100 % |
Seuls les amortissements réellement déduits sont réintégrés, pas ceux restés en réserve. Le mobilier n’est pas concerné, puisqu’il n’entre pas dans le prix de l’immeuble. Et les logements en résidences de services pour étudiants, pour seniors, et les EHPAD échappent à la règle. Le mécanisme est expliqué dans la foire aux questions de l’administration sur les locations meublées.
Ce qu’on en a vécu
On a revendu notre premier studio meublé fin 2022, au bout de deux ans et neuf mois, pour 231 000 €. Sans aucun abattement pour durée de détention, et sans forfait travaux, on a payé 8 300 € d’impôt sur la plus-value, alors qu’on pensait déduire nos 18 910 € de travaux. Le notaire nous a rappelé qu’une rénovation (peinture, plomberie, électricité) ne majore pas le prix d’achat.
On s’est demandé ce qui se serait passé en attendant cinq ans. Le forfait travaux de 15 % aurait effacé la plus-value… mais cinq ans nous emmenaient à mars 2025, juste après la réforme. Les amortissements seraient revenus dans le calcul. Pas sûr qu’on y aurait vraiment gagné.
Lire le dossier : la revente de notre 1er appartement locatif
Un exemple sur dix ans
Prenons le studio du pari : acheté 190 000 €, plus 15 000 € de frais de notaire, 19 000 € de travaux et 4 500 € de mobilier. Il se loue 850 € par mois, soit 10 200 € par an, et coûte 4 500 € par an en charges et intérêts. Son propriétaire a un taux marginal de 30 %. Ce sont les valeurs de départ du simulateur du bas de page.
| Chaque année, pendant la location | Montant |
|---|---|
| Loyers | 10 200 € |
| Charges et intérêts | 4 500 € |
| Résultat avant amortissement | 5 700 € |
| Amortissement possible : bâti et frais de notaire sur 30 ans, travaux sur 15 ans, mobilier sur 7 ans | 7 476 € |
| Amortissement utilisé, le reste mis en réserve | 5 700 € |
| Résultat imposable | 0 € |
| Impôt et prélèvements économisés, à 48,6 % | 2 770 € |
En dix ans, l’amortissement fait économiser 27 702 €. Le studio est ensuite revendu 230 000 €. Voici comment se calcule l’impôt sur la plus-value, avec la réforme :
Le bilan reste positif : 27 702 € économisés pendant la location, 14 561 € rendus à la revente, soit 13 141 € gagnés grâce à l’amortissement. C’est bien moins spectaculaire que les « zéro impôt pendant quinze ans » qu’on lit partout. Et la durée de détention change tout :
Revente après cinq ans
Pas d’abattement, pas de forfait travaux : la réintégration pèse à plein, à 36,2 %.
Revente après dix ans
Le cas du ticket ci-dessus. Le forfait travaux de 15 % absorbe une partie de la réintégration.
Revente après quinze ans
Plus d’amortissements réintégrés, mais 60 % d’abattement sur l’impôt.
Revente après vingt-deux ans
Plus d’impôt sur le revenu sur la plus-value, seuls les prélèvements sociaux restent, jusqu’à 30 ans.
Même prix de revente dans les quatre cas, loyers et charges constants, hors surtaxe sur les plus-values élevées.
Et pour votre objectif ? Sur dix ans, revente comprise, l’amortissement de ce studio rapporte 13 141 €, soit environ 110 € par mois. Si les 4 biens de votre objectif de 1 000 € par mois étaient des meublés au réel comme lui, ce serait 440 € par mois de gagnés, à condition de prévoir la facture de la revente dès l’achat.
Et le micro-BIC dans tout ça ?
La réforme de 2025 a redonné de l’intérêt au micro-BIC. Comme on ne déduit aucun amortissement, il n’y a rien à réintégrer à la revente : la plus-value se calcule comme avant, avec le prix d’achat réel. Et l’abattement de 50 % reste deux fois plus généreux que celui du micro-foncier.
Il devient le bon choix dans trois cas : un bien payé comptant ou presque, avec peu de charges ; une revente prévue à court terme, où l’impôt économisé au réel serait vite repris ; ou un premier meublé, le temps de voir si la location vous convient, sans payer un comptable. Le passage au réel reste possible plus tard : demandez alors à votre comptable comment reprendre les amortissements, car les années passées au micro ne se rattrapent pas.
À l’inverse, avec un crédit récent, des travaux et un taux marginal de 30 % ou plus, le réel reste presque toujours devant, même en tenant compte de la revente.
Ce que prépare le budget 2027
Le projet de loi de finances pour 2027, présenté le 1er octobre 2026, va plus loin. Où en est-on au 24 octobre ?
Le texte du gouvernement
Les amortissements bloqués par ces limites ne seraient plus reportables, et les réserves accumulées avant 2027 ne pourraient effacer que la moitié du résultat chaque année, jusqu’en 2036. Pour le studio de l’exemple, l’amortissement des murs et des travaux passerait de 6 833 € à 3 800 € par an au plus.
Les votes du 8 octobre en commission
Pour un budget, les députés discutent en séance le texte initial : les amendements de la commission doivent y être adoptés une seconde fois.
Le calendrier
Rien n’est voté : on mettra ce module à jour quand la loi sera publiée.
En débat, vérifié le 21 octobre 2026
Budget 2027 : l’amortissement LMNP plafonné ?
Le projet de loi de finances propose de limiter l’amortissement des meublés à 2,5 % de la valeur du bien et 7 000 € par an et par foyer (1,5 % et 5 000 € en meublé de tourisme). Examen au Parlement depuis le 13 octobre 2026.
On met ce module à jour dès que le texte est voté.
En attendant, une règle de prudence : ne bâtissez pas un projet dont la rentabilité repose uniquement sur l’amortissement. S’il tient aussi avec un amortissement plafonné, ou au micro-BIC, vous êtes tranquille.
Les erreurs qui coûtent cher
Elles se paient en redressement, ou en mauvaise surprise chez le notaire. Cliquez sur chacune pour voir le bon réflexe.
Le LMNP vaut-il encore le coup ?
Pour un studio ou un T2 loué à l’année, avec un crédit et des travaux, la réponse reste souvent oui. L’impôt économisé pendant dix ou quinze ans dépasse en général ce que la réintégration reprend à la revente, d’autant plus que les abattements pour durée de détention jouent sur la plus-value. Le LMNP a perdu son côté « gratuit », il n’a pas perdu son intérêt.
Il devient moins évident si vous revendez vite, si votre taux marginal est faible, ou si le budget 2027 plafonne fortement l’amortissement. Dans ces cas, comparez avec la location nue au réel, le dispositif Jeanbrun qu’on voit au module suivant, ou simplement le micro-BIC.
Le simulateur met en face l’impôt économisé et l’impôt repris à la revente, selon la durée de détention, et vous montre ce que donnerait le plafond du budget 2027. Règles vérifiées au 24 octobre 2026.
Trois chiffres avant le quiz
Pour aller plus loin
- Service-public : les revenus d’une location meublée
- Entreprendre.service-public : le régime fiscal du loueur meublé professionnel
- impots.gouv.fr : les locations meublées
- impots.gouv.fr : la foire aux questions sur les locations meublées (mars 2026)
- BOFiP : la détermination de la plus-value immobilière imposable
- Le guichet unique des formalités d’entreprises
- Revente de notre 1er immobilier locatif : 8 300 € d’impôt sur la plus-value