Retour à la formation · 6e étage · module 31 sur 35 · gratuit
Module 31 · Le calcul honnête
« Rentier en deux ans. » « 3 000 € de cash-flow par mois. » Le dernier étage commence par le calcul que ces promesses évitent soigneusement : quel patrimoine, entièrement payé, faut-il vraiment pour devenir rentier ?
Devinez d’abord
Vous voulez 3 000 € nets par mois. Vous possédez des studios entièrement payés, achetés 180 000 € frais compris et loués 750 € par mois chacun. Combien vous en faut-il ?
Une vidéo de 2019 qui reprend, ligne par ligne, les chiffres d’un formateur : 2 300 € de cash-flow annoncés, 300 à 350 € au mieux une fois tout compté. Les taux ont changé depuis, le raisonnement non.
On arrive au 6e étage, celui où l’on vit de ses loyers. Avant de parler de liberté, il faut un chiffre honnête. Pas celui d’un tableur optimiste, mais celui qui reste sur votre compte une fois la vacance, les charges, les impôts et le crédit passés. Dans ce module, on refait ce calcul pas à pas, avec nos propres chiffres, et on voit ce qu’il implique en patrimoine et en années.
- Partir de ses dépenses
- Du loyer au revenu
- Combien de biens
- Le rôle du crédit
- Le patrimoine net
- Combien de temps
- Les pièges du calcul
- Et la bourse ?
- Le quiz
Partir de ses dépenses, pas de son salaire
Vivre de ses loyers ne veut pas dire remplacer son salaire. Ça veut dire couvrir ses dépenses. La nuance change tout : un foyer qui gagne 5 000 € par mois mais en dépense 3 000 n’a besoin que de 3 000 € de revenus passifs. Et ses dépenses à l’indépendance ne seront pas celles d’aujourd’hui : la résidence principale sera peut-être payée, les enfants auront grandi, les frais de transport auront changé.
La première étape est donc la plus simple, et la plus souvent oubliée : faire le compte de ses dépenses annuelles, poste par poste. Logement, alimentation, transports, enfants, loisirs, imprévus. Puis décider de ce qu’on veut couvrir, avec une marge.
Ce qu’on en a vécu
C’est par là qu’on a commencé, en 2017. On a listé toutes nos dépenses communes, du crédit immobilier aux restaurants : 35 000 € par an, dont 13 500 € de crédit. Sans le crédit, 21 500 €.
On a ensuite ajouté le coût d’une famille qui s’agrandit, et une marge pour se sentir à l’abri. Résultat : 40 000 € par an, soit 3 300 € de revenus passifs par mois. C’était notre objectif, avec une date, avant nos 40 ans.
Du loyer brut au revenu net-net
Le loyer qu’on lit dans une annonce n’est pas un revenu. Entre lui et votre compte, il y a quatre étages de pertes, qu’on a détaillés au module 7 : la vacance et la gestion, les charges du propriétaire, les impôts, et le crédit tant qu’il court. Regardons ce qui reste du studio du pari, une fois payé :
Le taux d’imposition change beaucoup ce chiffre : presque rien à payer tant qu’un LMNP au réel amortit le bien, environ 47 % en location nue pour un foyer à 30 % de taux marginal, comme on l’a vu au module 17. Et les loyers évoluent avec l’indice de référence des loyers, les charges et la taxe foncière aussi, parfois plus vite.
Combien de biens, vraiment
Le calcul devient simple : on divise le revenu visé par ce que rapporte un bien payé. Pour 3 000 € nets par mois, avec les mêmes studios, voici ce que ça donne selon la fiscalité :
Un taux moyen d’environ 25 %, impôt et prélèvements
Le cas du pari. Un rendement net-net de 2,6 % sur le prix du bien : c’est ce qu’un studio payé rapporte vraiment.
Meublé au réel, encore amorti : presque pas d’impôt
Le cas le plus favorable, mais pas pour toujours. Une fois le bien amorti, l’impôt revient, au moment précis où l’on comptait en vivre. Et le budget 2027 pourrait encore limiter l’amortissement.
Location nue, foyer à 30 % de taux marginal
Près de deux millions d’euros. 30 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux : presque la moitié du revenu net de charges part en impôts.
Studios à 180 000 € frais compris, loués 750 € par mois, 8 % de vacance et de gestion, 2 000 € de charges par an, entièrement payés. Calculé avec le simulateur plus bas.
C’est le cœur de ce module. Vivre de ses loyers, avec un niveau de vie confortable, c’est détenir sans dette un patrimoine immobilier d’un à deux millions d’euros, selon la ville et la fiscalité. C’est possible, beaucoup y arrivent, mais c’est un projet de vingt ans ou plus, pas de deux.
Une nuance : dans une ville moyenne, les biens coûtent moins cher et rapportent plus en proportion, mais la vacance et le risque de revente sont plus élevés, comme on l’a vu au module 6.
Et pour votre objectif ? Vous visez 1 000 € par mois. Avec des studios payés qui vous laissent 393 € chacun, il vous en faut 3 biens, sans plus aucun crédit, soit 540 000 € de patrimoine immobilier net. C’est ce chiffre qu’il faut viser, pas un cash-flow.
Le crédit change le calendrier, pas l’équation
Le crédit est le grand accélérateur de l’immobilier : il permet d’acheter dix biens avec l’apport d’un seul. Mais tant qu’il court, les loyers servent surtout à le rembourser. Un bien qui s’autofinance, avec un cash-flow proche de zéro, ne vous fait pas vivre : il vous enrichit, au rythme du capital remboursé chaque mois.
C’est aussi une épargne forcée, et c’est une vertu qu’on sous-estime. Chaque mois, une partie de la mensualité rembourse du capital, et ce capital vous appartient. Un ménage qui aurait du mal à épargner 500 € par mois de lui-même y arrive sans y penser quand c’est le locataire et la banque qui l’organisent. C’est l’une des raisons pour lesquelles tant de patrimoines se sont construits par l’immobilier, bien plus que par le cash-flow.
La rente arrive donc en deux temps. D’abord, on accumule des biens à crédit, en gardant un cash-flow proche de l’équilibre et une épargne de précaution solide. Ensuite, on transforme ce patrimoine en revenus : soit en attendant la fin des crédits, soit en revendant une partie des biens pour rembourser les autres par anticipation. C’est cette deuxième étape, souvent oubliée, qui fait passer de « propriétaire de plusieurs biens » à « rentier ».
Un exemple : huit studios achetés à crédit sur vingt ans. Pendant vingt ans, ils ne rapportent presque rien de disponible. À la fin, ils rapportent environ 3 100 € par mois. Revendre trois d’entre eux au bout de quinze ans pour solder les crédits des cinq autres peut avancer la date, au prix de l’impôt sur la plus-value, vu au module 30, et d’un revenu plus faible.
Le patrimoine net avant le cash-flow
Le chiffre qui mesure votre progression n’est pas le cash-flow, c’est le patrimoine net : la valeur de vos biens et de votre épargne, moins vos dettes. C’est lui qui vous protège en cas de coup dur, et c’est lui qui, un jour, se transformera en revenus.
Ce qu’on en a vécu
On publie notre patrimoine net chaque année, justement pour ne pas se raconter d’histoire. Fin 2022, il était de 400 000 €, dont 58 % en immobilier, avec deux appartements locatifs et notre résidence principale.
Le chiffre qui nous a le plus marqués : chaque année, le remboursement du capital de nos trois crédits ajoutait à lui seul 26 000 € à notre patrimoine net. C’est ça, le vrai moteur de l’immobilier à crédit. Pas le cash-flow.
Au premier gros imprévu, une toiture, une vacance longue ou une hausse de taux sur un crédit variable, ce cash-flow disparaît, et il n’y a aucun patrimoine net pour l’absorber. La rente, c’est un patrimoine payé : huit studios sans dette pour 3 000 € par mois.
C’est ce qu’on expliquait dans notre article sur les formateurs immobiliers : un cash-flow affiché ne dit rien de la solidité de celui qui l’affiche.
Combien de temps, vraiment
La vitesse dépend d’abord d’une chose : la capacité d’épargne. Le levier du crédit aide, mais la banque prête en fonction de vos revenus. Avec la règle des 35 % d’endettement, un salaire de 2 000 € net permet une mensualité d’environ 700 €, soit 120 000 à 140 000 € empruntés sur 25 ans : un studio en ville moyenne, pas un parc de dix logements.
| Profil | Capacité d’épargne et d’emprunt | Délai réaliste pour 3 000 € nets par mois |
|---|---|---|
| Salaire de 2 000 €, frugal | Faible, un bien tous les 4 à 6 ans | 25 ans et plus |
| Couple à 5 000 €, épargne de 25 % | Un bien tous les 2 à 3 ans | 20 à 25 ans |
| Couple à 8 000 €, épargne de 40 % | Un bien par an ou presque | 15 à 20 ans |
| Entrepreneur à hauts revenus | Très forte | 10 ans ou moins |
Ces délais sont des ordres de grandeur. Ils montrent surtout que la principale variable n’est pas le choix entre colocation et courte durée, mais l’écart entre ce que vous gagnez et ce que vous dépensez. C’est la conclusion de notre article sur les formateurs : la seule vraie voie rapide, c’est d’augmenter fortement ses revenus, ce que les vendeurs de formations ont d’ailleurs très bien compris.
Les pièges du calcul
La bonne méthode tient en une phrase : calculer prudemment, en net, et vérifier chaque année que la trajectoire tient. Si le calcul ne marche qu’avec des hypothèses optimistes, il ne marche pas. Cliquez sur chaque piège pour voir le bon réflexe.
Et par rapport aux autres placements
Pour 3 000 € par mois, un placement financier rapportant 3 % net par an demanderait 1,2 million d’euros de capital. C’est un ordre de grandeur proche de l’immobilier payé, avec plus de liquidité, aucune gestion, mais pas d’effet de levier pour l’atteindre. L’immobilier, lui, permet d’emprunter pour constituer ce capital, au prix d’une gestion, d’une concentration et de risques qu’on détaille au module suivant.
La plupart des parcours réussis combinent les deux : de l’immobilier à crédit pour profiter du levier, et une épargne financière régulière pour la liquidité et la diversification. On voit comment les articuler au module 33 et au module 34.
Le simulateur calcule le nombre de biens payés et le patrimoine nécessaires pour le revenu que vous visez, et le compare au capital qu’il faudrait avec un placement financier. Les réglages par défaut sont ceux des studios du pari : mettez vos dépenses, vos prix et votre fiscalité. Règles et ordres de grandeur vérifiés au 23 octobre 2026.
Trois chiffres avant le quiz
Pour aller plus loin
- Le calcul de nos dépenses annuelles, première étape vers l’indépendance
- Notre bilan patrimonial 2022 : 400 000 € de patrimoine net
- L’arnaque des formateurs immobiliers : combien de temps pour devenir rentier
- Service-public : la plus-value immobilière, à anticiper avant de revendre
- Insee : l’indice de référence des loyers