Cela fait quelques temps que le concept d’indépendance financière m’intéresse tout particulièrement. Si c’est aussi le cas pour vous, alors Google a dû depuis bien longtemps vous cibler et vous proposer des publicités ciblées menant à des formateurs immobiliers : Seban, Caillet, Ollier, Annicette, Wangen, j’en passe et des meilleurs !!! Tous les jours (ou presque), un nouveau venu veut absolument vous proposer la solution miracle pour vous enrichir et vous faire gagner la liberté financière. Et pour cela, rien de tel qu’une formation.

SOMMAIRE

  1. LE PROFIL DU FORMATEUR IMMOBILIER
  2. UNE UTILISATION DES TECHNIQUES MARKETING
  3. DEVIENS RENTIER EN MOINS DE 2 ANS
  4. REPRENDRE CONFIANCE C’EST POSSIBLE ?
  5. ET LA REALITE DANS TOUT ÇÀ?

LE PROFIL DU FORMATEUR IMMOBILIER

D’abord et pour que chacun puisse bien s’identifier, le formateur est parti de rien, il est issu d’une famille de classe sociale populaire et un beau jour il a commencé à AGIR. Pour cela il a commencé à investir modestement (« j’ai commencé par acheter un premier bien, un petit studio avec un cashflow de 500€ »), puis devant le succès exceptionnel qu’il a obtenu il s’est mis à investir massivement (« puis j’ai acheté mon premier immeuble de rapport, suivi d’un deuxième avec un cashflow global de plus de 3000€ »). Et maintenant son seul souhait est de vous faire profiter de ses connaissances dans un but lucratif évidemment (« si vous aussi vous voulez avoir la même réussite que moi, alors suivez mes conseils et agissez »).

Comprenez-moi bien, je ne remets pas en cause leur parcours. Les plus anciens (plus aguerris) ont d’ailleurs probablement eu ce parcours. Cependant, notons que le contenu de ces formations peut être trouvé chez n’importe quel libraire. Si vous voulez faire de l’investissement locatif, achetez un bouquin, ça vous coûtera 15€ et vous aurez accès à 200 pages écrites par un expert qui aura pris la peine d’organiser ses connaissances pour les rendre accessible au plus grand nombre. Il n’y a rien qui ne puisse pas être expliqué simplement dans un bouquin. L’équivalent d’un bouquin en formation, c’est 500€, 800€, 1500€ (tarif du séminaire « quitter la rat race »), voire 10000€. Je ne comprends pas que des personnes puissent à ce point manquer de discernement au point de faire ce genre de formation.

Autre point d’inquiétude, comme je l’ai dit il ne se passe plus un jour où il n’y pas un nouveau venu dans le secteur qui veut à son tour te faire devenir riche. Et pourtant, ces mêmes formateurs ont parfois réalisé à peine une opération immobilière, voire deux. Mais dans leur grande compassion, ils veulent t’offrir ta chance.

UNE UTILISATION DES TECHNIQUES MARKETING

Tous des pros du marketing !!! Les bases sont quasi communes à tous :

  • Je t’offre gratuitement du contenu gratuit sur les réseaux sociaux
  • Je te propose un E-book ou une formation gratuite en cliquant sur le lien en dessous de ma vidéo. Ça peut aussi être des webconférence, le tout c’est que ce soit gratuit pour te mettre en confiance.
  • Tu remplis ton mail pour recevoir ta formation gratuite qui est un condensé de banalité puis je te propose de passer à la vitesse supérieure avec le pack formation ++ Premium Gold pour devenir extra riche en 2 ans en proposant des formations payantes.
  • Impossible de naviguer sur leur site sans le fameux (TU VEUX DEVENIR RICHE -> Clique sur « OUI » -> Inscription et paiement ou « non ça ne m‘intéresse pas » -> Culpabilisation d’avoir raté ma chance.
  • Autre technique utilisée sur le site, le POP UP qui t’indique que « Michel93 vient de s’inscrire au séminaire ImmoPro12 et a rejoint la communauté d’investisseurs » qui vient jouer directement sur notre biais de mimétisme (vouloir faire la même chose qu’un autre peut être psychologiquement rassurant)
  • Enfin, « rejoins notre communauté d’investisseurs rentables et participe au séminaire Pro + 6 pour la modique somme de 1500€ au lieu de 3000€ (prix uniquement valable jusque demain 14h) ». Dépêche-toi de profiter de cette offre incroyable et ne laisse pas passer ta chance.

Les plus connaisseurs auront reconnu là une technique de manipulation très connue aussi appelée « pied dans la porte ». Elle existe depuis la fin des années 60 et est utilisée comme technique marketing de manière très courante. Pour ceux que ça intéresse je vous conseille le livre suivant « « Petit traité de manipulation à l’usage des honnêtes gens » qui reprend ses préceptes.

Cette technique consiste à faire engager une personne progressivement jusqu’à qu’elle craque et achète. Elle joue sur un biais psychologique dont la finalité est d’obtenir l’engagement. Exemple simple : vous êtes dans une boutique et la vendeuse vous dit innocemment : « Essayez cette tenue, cela ne vous engage à rien ». Vous aurez plus de chance de craquer et d’acheter le vêtement en question car vous aurez déjà fait un pas (psychologique) vers l’engagement. Cette technique amène deux fois plus de chance de concrétiser une vente et cela parait plutôt logique. J’ai regardé une vidéo gratuite, j’ai téléchargé un e-book gratuit, j’ai assisté à une web-conférence gratuite, je suis conditionné et en confiance pour être prêt à payer une formation payante.

Attention donc !

DEVIENS RENTIER EN MOINS DE 2 ANS !

Alors c’est quoi la technique ultime pour réussir à remplacer mon salaire d’ici 2 ans ? Voici à peu près ce qu’ils vous vendent :

  1. Reste locataire de ta résidence principale et mets de l’argent de côté pour te constituer un capital de sécurité (6 mois à 1 an de loyers d’avance en cas de coup dur).
  2. Achète un appartement ou immeuble de rapport décoté (moins cher que le marché).
  3. Si possible un bien à rafraichir et fais des travaux pour augmenter la valeur du bien.
  4. Emprunte sur 25 ans et utilise l’effet de levier au maximum (autrement dit ne mets surtout pas d’apport et demande un financement à 110% à la banque).
  5. Utilise le différé de remboursement au maximum (jusque 3 ans) pour augmenter ton cashflow et te faire de la trésorerie d’avance.
  6. Fais de la colocation ou de la courte durée, ta rentabilité sera bien meilleure !
  7. Exploite ton bien en LMNP au réel et tu ne paieras jamais d’impôt.
  8. Ton cashflow positif te permet de dégager une première rente !
  9. DO IT AGAIN !

Pour celles et ceux qui souhaiteraient se lancer, notez qu’il existe « quelques » charges susceptibles de venir impacter votre cashflow :

Charges de Copropriété + Taxe Foncière + Assurance Propriétaire Non Occupant + Garantie Loyers impayés + Gestion locative (20% des loyers en courte durée). Si vous voulez gérer vous-même les biens, alors cela vous coutera du temps et de l’énergie et remplacerez alors votre travail par un autre + Vacances locatives (au moins 25% pour la courte durée, au moins 1 mois par chambre en colocation) + Réparations courantes (petits travaux de remise en état) + Réparations exceptionnelles (une toiture ou un ravalement tous les 10 ans, c’est 3000€ à 5000€ pour un appartement, 15000€ à 20000€ si vous êtes propriétaires d’un immeuble de rapport) + Cout d’expert-comptable (CFE, adhésion CGA), fortement conseillé voire obligatoire en location meublé environ 450 euros pour un appartement + Cotisations SSI (au-delà de 23000€ de loyers en courte durée) Et le plus douloureux… Les impôts et prélèvement sociaux (votre tranche marginale d’imposition + 17,2%).

Pour donner un exemple concret de l’absurdité du discours, récemment, j’ai été ciblé par une publication d’un énième nouveau formateur sur Youtube. C’est un jeune qui vient tout juste de commencer à travailler. Il a réalisé un premier investissement à Cashflow positif (autour de 150€) et a commencé à proposer des formations. Sa « technique » est exactement celle citée ci-dessus. Il a acheté un bien pour le mettre en location courte durée et a réitéré l’opération.

Ce qu’il ne fait pas, c’est communiquer en transparence sur ses résultats, surtout une année comme celle que nous sommes en train de vivre (crise du Coronavirus) qui a mis en berne toutes les locations courte durée pendant 3 mois. Le marché est reparti mais moins rapidement que ce qu’il n’était, il obtiendra donc un cashflow négatif cette année. Croire que son bien est rentable parce que sur Excel « ça passait » c’est se voiler la face. Car le problème c’est justement l’imprévu et le risque, celui qu’on ne voit pas venir et qui ruine votre rentabilité. Si ces modes de location (colocation et courte durée) sont les plus rentables, c’est aussi et surtout parce que ce sont les plus risqués.

Pour revenir sur mon exemple, dans 3 ans ce formateur n’aura pas remboursé un seul euro de capital à la banque (car différé de remboursement de 3 ans et financement à 110%), son cashflow moyen sur les 3 prochaines années sera probablement négatif, et le bien aura connu des dégradations qui auront fait baisser sa valeur. Patrimoine net après 3 ans = 0 euro et risques forts d’être endetté sans pouvoir rembourser la banque en cas de coup dur.

Ce qui me fait froid dans le dos, c’est l’absence de transparence de ces formateurs. Rappelons que sur leurs conseils, des personnes s’endettent au-delà de l’entendement et prennent des risques inconsidérés. Des risques qui ont d’ailleurs amenés les banques à durcir le ton et suivre les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).

Pour étayer mon propos, vous trouverez ci-dessous une vidéo très bien réalisée d’une chaine Youtube que je vous recommande « Vendeur de vérité« . Ici l’auteur explique à quel point les éléments partagés par le formateur et son « élève rentier » sont incohérents. Chiffré et factuel ! D’autres vidéos de ce genre sont disponibles sur sa chaine, ainsi qu’une formation gratuite pour tous !

Edit 1 : Je viens également de découvrir cette vidéo très bien faite sur Youtube : ENQUÊTE #6 – J’AI TROUVÉ COMMENT DEVENIR RICHE SANS RIEN BRANLER !! (les coachs vendeurs de rêves)

Edit 2 : Une nouvelle vidéo enrichie sur le sujet : FORMATEURS IMMO: « L’ART SUBTIL DE LA MANIPULATION », L’ ENQUÊTE VÉRITÉ

Formateurs Immo : Le scandale du Cash flow

REPRENDRE CONFIANCE C’EST POSSIBLE ?

Il me parait essentiel que la confiance est à la base de tout ! Seulement voilà, c’est justement là que le bât blesse. Tourner ses vidéos à Maurice ou à bord d’une Lamborghini devrait mettre la puce à l’oreille. Voici une question à laquelle ils devraient répondre par souci de transparence et d’honnêteté.

Quelle est la répartition réelle de leurs revenus ?

Selon moi, la réponse à cette question est cruciale car elle permet de juger du sérieux du formateur. Tous annoncent avoir gagné leur indépendance financière (ou sont sur le point de la gagner) grâce à l’achat de biens immobiliers. Par ailleurs, ces formateurs exploitent des revenus issus de la vente de leurs formations, séminaires, vente de livre. Du coup, quelle est la part du revenu issu de l’immobilier et quelle est la part issue de la vente de formation ?

Récemment, une vidéo a fait le buzz, vous l’avez peut-être vue ? La personne vous invite à prendre contact avec lui pour devenir riche, et comme lui vous pourriez rouler dans une voiture de luxe et vivre votre meilleure vie ! En réalité, il vous conseille de suivre une formation en Trading (payante) pour devenir riche et prend une commission de parrainage (sa vraie source de revenus) C’est tellement gros que ça passe ! Beaucoup se sont fait avoir par ce système pyramidal vieux comme le monde et qui fait des ravages chaque année.

Même si les formateurs immobiliers font moins le BUZZ, tourner une vidéo dans sa Lamborghini en vous expliquant que si vous souhaitez être riche et quitter la « rat race », vous devriez participer à un séminaire de 1500€, c’est tellement gros que ça passe ! Et certains y mettent toutes leurs économies !

Exemple : Chiffre d’Affaires réalisé en 2017 par l’un d’eux pour ses formations 127000€

Son activité a probablement considérablement évolué depuis 2017, mais soyons clair si les revenus issus des formations sont supérieurs aux revenus immobiliers, alors on devient rentier grâce à la vente de formations et non grâce à l’immobilier. Nul doute cependant que les gains ont permis de financer des opérations immobilières rentables, toutefois c’est un accélérateur considérable qui n’est pas donné à Mr toutlemonde et il faudrait être clair.

C’est évidemment utopique de demander une telle transparence car ce serait probablement contre productif pour 99% d’entre eux. Malgré tout, cela permettrait de voir quels sont ceux qui sont réellement devenus libre financièrement, et quels sont ceux qui comptent sur la vente de leurs formations. Autre question à laquelle chacun d’entre eux devrait répondre :

Quelle est la réalité de leur patrimoine net personnel ?

Il est facile d’exposer de la richesse sans en être propriétaire. L’exemple donné plus haut (« La question est vite répondue ») en témoigne parfaitement.

Autre point, peut-on réellement penser que l’on est libre financièrement parce qu’on a du « Cashflow positif » si notre patrimoine net est proche de 0€ ? Pour reprendre l’exemple du jeune formateur immobilier plus haut, en ne faisant que des différés de remboursement de 3 ans et avec un autofinancement, le patrimoine net ne bouge pas. Quand bien même le cashflow serait de 3000€ par mois, si le patrimoine net est à 0€, est-on rentier uniquement avec le cashflow ?

Je ne pense pas ! Si vous avez autant de dettes que d’actifs, alors vous n’êtes pas rentier ! D’où l’importance de connaître son patrimoine net ! Car c’est bien lui qui sera nécessaire en cas de coup dur ou si vous souhaitez « quitter la rat race ». Car vous ne quitterez jamais votre travail avec un patrimoine net à 0€, uniquement avec du cashflow positif.. Ou alors vous êtes inconscient ! La crise du Coronavirus l’a rappelé à certains !

Et oui la tranquillité d’esprit a un prix !

Quels résultats sur les élèves ayant achetés la formation ?

Sur 100 personnes ayant suivis à la lettre les conseils de ces formateurs, combien sont réellement devenus indépendant financièrement ? L’horizon d’atteinte ciblé est-il d’un an, 5 ans, 20 ans? Une vraie opacité sur ces résultats subsiste chez tous les formateurs immobiliers. Pourtant c’est bien un pré-requis que chacun devrait connaitre avant d’acheter une formation.

Prenons l’exemple d’une école standard (type école de commerce par exemple) : Pour attirer des élèves, elle ne fait pas que promettre une future réussite, elle met en avant les résultats des anciens élèves, tient des statistiques sur l’entrée dans la vie active, le salaire moyen à l’embauche, etc. Il est évident que personne ne paierait une école qui ne donne aucune garantie (ou alors seulement les plus crédules). Il devrait en être de même pour ces formations. Les seuls témoignages visibles d’anciens élèves de leurs formations sont tous plus délirants les uns que les autres sur les performances. Pour cela, je vous renvoi à nouveau sur cette chaine Youtube Vendeur de vérité.

ET LA RÉALITÉ DANS TOUT ÇÀ ?

Concrètement il faut faire comment pour être vraiment rentier ? Considérons que pour être rentier, nous devrions avoir un patrimoine d’un million d’euros. En plaçant ce capital sur un placement rendant 4% par an, cela permet de dégager une rente de 25000€ par an, soit environ 2000€ par mois. Conservons cette hypothèse pour déterminer réellement combien de temps cela nous prendrait pour être réellement rentier.

Pour nous aider, vous trouverez ci-dessous un graphique indiquant les performances moyennes sur 40 ans de chacun des supports de placement : A noter qu’il faut également prendre en compte la fiscalité et les prélèvements sociaux. Au bout du compte, la rente de 25000€ ne l’est pas vraiment mais soit, cela simplifie le calcul.

Prenons l’hypothèse que nous arrivions à dégager 4% de rentabilité nette par an, il faudrait pour atteindre 1 million d’euros de patrimoine :

  • Mettre 1000€ de côté par mois pendant 37 ans et réinvestir les intérêts chaque année
  • Mettre 2000€ de côté par mois pendant 25 ans et réinvestir les intérêts chaque année
  • Mettre 3000€ de côté par mois pendant 19 ans et réinvestir les intérêts chaque année
  • Mettre 4000€ de côté par mois pendant 15 ans et réinvestir les intérêts chaque année
  • Mettre 5000€ de côté par mois pendant 13 ans et réinvestir les intérêts chaque année

Prenons l’hypothèse que nous arrivions à dégager 8% de rentabilité nette par an (fortement improbable), il faudrait pour atteindre 1 million d’euros de patrimoine :

  • Mettre 1000€ de côté par mois pendant 26 ans et réinvestir les intérêts chaque année
  • Mettre 2000€ de côté par mois pendant 19 ans et réinvestir les intérêts chaque année
  • Mettre 3000€ de côté par mois pendant 15 ans et réinvestir les intérêts chaque année
  • Mettre 4000€ de côté par mois pendant 13 ans et réinvestir les intérêts chaque année
  • Mettre 5000€ de côté par mois pendant 11 ans et réinvestir les intérêts chaque année

Vous l’aurez compris, on est loin des promesses d’être libre financièrement rapidement grâce à des formations. Ce qu’on ne vous dit pas, c’est que le plus important et de loin pour devenir libre financièrement, c’est la capacité à investir. Autrement dit, plus votre salaire est élevé, et plus vous serez rentier rapidement. Bien sûr il est tout à fait possible de vivre de manière très frugale et réussir à économiser de l’argent pour investir. Mais soyons clair, cela prendra de nombreuses années et des efforts considérables pour atteindre l’objectif. Il me parait important le rappeler car il est facile d’être tenté par une formation où l’on vous promet la richesse rapidement.

Peu de personnes ont la capacité de pouvoir épargner autant, y compris en faisant beaucoup d’efforts. La clé/solution est donc d’augmenter significativement vos revenus. Pas de miracle, cela vous permettra de pouvoir investir votre épargne dans des placements à rendement. L’effet de levier de l’immobilier peut accélérer le processus, mais ne vous y trompez pas, la banque demandera des garanties pour vous prêter ! Il est peu probable de pouvoir lever 1 million d’euros de crédit immobilier avec 2000€ de salaire mensuel. L’encours bancaire ne devant théoriquement pas dépassé 7x salaire annuel. Si je gagne 2000€ par mois, je ne peux donc en théorie pas emprunter plus de 2000x12x7 = 168000€.

Devenir libre financièrement n’est pas impossible avec 2000€ de salaire, mais cela sera probablement très long (20 à 25 ans avec de la rigueur). D’où les conseils que vous pourrez lire à peu près partout quand il s’agit d’indépendance financière, et qui m’amène à la conclusion de cet article :

La seule vraie solution pour devenir libre financièrement très rapidement est d’entreprendre pour augmenter significativement ses revenus. C’est la conclusion de l’auteur MJ DeMarco dans son livre Best Seller L’autoroute du millionaire, c’est ce qu’il appelle la voie rapide vers l’indépendance ! Sauf si votre travail salarié vous permet d’avoir des salaires très élevés (supérieur à 20000€ par mois), alors vous pourrez espérer être rentier en 5 ans en plaçant 15000€ de côté par mois. Evidemment très peu d’emplois le permettent.

CONCLUSION : Le seul moyen d’obtenir un revenu illimité est d’entreprendre, et c’est ce qu’ont réalisé les formateurs vous proposant des formations en immobiliers, bourse ou entrepreneuriat. Car ils ont compris depuis longtemps que c’était la seule voie pour accélérer le processus (les revenus d’un séminaire peuvent représenter 1 an d’épargne voire beaucoup plus pour les plus connus). Ils comptent donc fortement sur vous pour augmenter leurs richesses et être libre financièrement plus rapidement !! On comprend alors pourquoi il y autant de nouveaux venus sur le juteux marché de la formation.

En synthèse et pour tout ce qui est attrait à l’investissement et au retour d’expérience, je vous conseille le forum suivant : Devenir Rentier qui est une mine d’or d’informations en tout genre. Je vous invite à consulter la conversation suivante qui est tout à propos des élément développés dans cet article Blogueur Pro et Youtuber Pro : La rente de la formation en ligne, dont certains traits d’esprits ont été inspirés des conversations que l’on y trouve.

2 commentaires

  1. Merci pour ce récapitulatif.

    Il m’aura quand même fallu m’apercevoir qu’une conférence « live » soit en fait totalement enregistrée, avec des robots mimant des humains et des questions préparées à l’avance pour trouver votre site…

    Aimé par 1 personne

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