Retour à la formation · 1er étage, module 1 sur 5 · gratuit
15 minutes : une vidéo, un texte, un calcul et un quiz.
Avant de chercher un appartement, décidez ce que vous attendez de lui : un capital pour plus tard, ou un revenu tout de suite. C’est ce choix qui vous dira où acheter.
Il y a deux grandes façons d’investir dans la pierre. L’immobilier patrimonial achète la sécurité et la valeur, dans les villes où tout le monde veut habiter. L’immobilier de rendement achète des loyers élevés, là où les prix sont bas. Les deux peuvent vous enrichir, mais pas de la même façon ni au même rythme. Dans ce module, on compare les deux stratégies chiffres en main, puis on voit comment trouver la ville et le quartier qui correspondent à la vôtre.
Dans ce module
- Patrimonial ou rendement : deux stratégies
- L’emplacement avant le bien
- Les quatre questions à poser à une ville
- Les vrais chiffres, gratuits
- Près de chez soi ou à l’autre bout de la France ?
- Lire un quartier sur place
- Les règles locales à vérifier
- Le quiz du module
Patrimonial ou rendement : deux stratégies
Avant de chercher une ville, il faut savoir ce que vous attendez de votre investissement. Il y a deux grandes familles, et elles ne mènent pas aux mêmes endroits. Le simulateur en bas de page les compare sur votre propre budget.
L’immobilier patrimonial, c’est acheter là où la demande est forte et durable : les grandes métropoles, les quartiers recherchés, près des transports. Le rendement brut y est faible, souvent entre 2,5 et 4 %. Les loyers couvrent rarement toute la mensualité, et il faut souvent compléter chaque mois. En échange, le locataire se trouve en quelques jours, le bien se revend facilement, et sa valeur a de bonnes chances de suivre, voire de dépasser l’inflation sur le long terme. Vous construisez un capital.
L’immobilier de rendement, c’est acheter là où les prix sont bas par rapport aux loyers : villes moyennes, quartiers populaires, immeubles entiers, colocation. Le rendement brut dépasse souvent 7 %, et le cash-flow peut être positif dès le premier mois. En échange, la valeur du bien progresse peu, parfois pas du tout, la vacance est plus fréquente, la revente plus lente et la gestion plus lourde. Vous construisez un revenu.
| Patrimonial | Rendement | |
|---|---|---|
| Rendement brut | Souvent 2,5 à 4 % | Souvent 7 % et plus |
| Cash-flow | Souvent négatif : effort d’épargne chaque mois | Souvent positif dès le départ |
| Valeur à long terme | Bonnes chances de progresser | Progresse peu, peut baisser |
| Demande locative | Forte, peu de vacance | Plus fragile, à vérifier ville par ville |
| Revente | Rapide, beaucoup d’acheteurs | Plus lente, surtout des investisseurs |
| Ce que ça vous apporte | Un capital pour plus tard | Un revenu maintenant |
Aucune des deux n’est meilleure dans l’absolu. Si votre objectif est de vivre de vos loyers, le rendement nourrit directement le revenu, et un cash-flow positif rassure les banques pour le crédit suivant. Le patrimonial, lui, demande un effort mensuel mais vous laisse un capital solide, qu’on pourra arbitrer plus tard, au dernier étage. Beaucoup d’investisseurs combinent les deux. La seule vraie erreur, c’est d’acheter un bien patrimonial en croyant faire du rendement, ou l’inverse.
Le bon choix dépend de deux questions simples : combien pouvez-vous mettre de votre poche chaque mois sans vous mettre en danger, et dans combien d’années avez-vous besoin des revenus ?
L’emplacement avant le bien
Vous pouvez refaire une cuisine, abattre une cloison, changer les fenêtres. Vous ne pourrez jamais déplacer l’immeuble. L’emplacement décide de trois choses que vous ne contrôlez pas : le loyer que vous pourrez demander, le temps qu’il faudra pour trouver un locataire, et le prix auquel vous revendrez dans quinze ans.
Une fois votre stratégie choisie, on commence par la ville, pas par les annonces. Si vous partez des annonces, vous tombez amoureux d’un bien et vous cherchez ensuite des raisons de l’acheter. Si vous partez de la ville, vous savez déjà ce qui se loue, à quel prix, et ce qu’il faut fuir.
Les quatre questions à poser à une ville
1. Est-ce que des gens arrivent ? Une ville qui gagne des habitants et des emplois fait monter la demande de logements. Une ville qui en perd fait l’inverse, même si les prix ont l’air bradés. Regardez l’évolution de la population sur dix ans, les grandes entreprises, l’hôpital, l’université, la gare.
2. Est-ce qu’on y loue vite ? C’est la tension locative. Dans une ville tendue, un logement correct trouve preneur en quelques jours. Dans une ville détendue, il peut rester vide deux ou trois mois, et chaque mois vide vous coûte un douzième de vos loyers de l’année.
3. Combien d’années de loyer coûte un logement ? Divisez le prix par le loyer annuel. À 6 500 € le m² et 22 € de loyer par m² et par mois, il faut environ 25 ans de loyers pour payer le bien. À 2 200 € et 12 €, il en faut 15. Le second rapporte plus, mais il faut savoir pourquoi il est si peu cher.
4. À qui le revendrez-vous ? Un studio près d’une fac se revend à un autre investisseur. Un T3 près des écoles se revend à une famille. Plus votre futur acheteur est facile à imaginer, plus votre sortie est sûre.
Ratio prix / loyer = prix d’achat ÷ loyer annuel. Sous 15 : rendement élevé, risque à vérifier. Au-dessus de 25 : pari sur la valeur du bien.
Les vrais chiffres, gratuits
Pas besoin de payer une étude de marché. Tout ce qu’il faut est en ligne, et c’est souvent plus fiable que ce que vous dira un vendeur.
| Ce que vous cherchez | Où le trouver |
|---|---|
| Les prix réels des ventes | DVF, la base des notaires et des impôts : chaque vente des dernières années, adresse par adresse, avec le prix et la surface |
| Les loyers | La carte des loyers du ministère du Logement, et l’observatoire local des loyers quand votre ville en a un |
| La demande locative | Le Tensiomètre Locatif de LocService, puis les annonces de location sur Leboncoin ou SeLoger : combien il y en a, et depuis combien de temps elles sont en ligne |
| La population et l’emploi | Les fiches communales de l’Insee : habitants, âge, part de locataires, chômage |
| Les risques | Géorisques : inondation, argile, bruit des aéroports, avant même de visiter |
Le Tensiomètre Locatif, l’outil à ouvrir en premier. Gratuit, le Tensiomètre Locatif de LocService compare, pour une ville et un type de logement, le nombre de locataires qui cherchent avec le nombre de logements proposés. Il montre aussi le budget des candidats face aux loyers pratiqués. En deux clics, vous savez si la demande dépasse l’offre, ou l’inverse.
Faites la recherche pour le type de bien que vous visez, pas pour « tous logements ». Dans une même ville, les studios peuvent manquer pendant que les T4 restent vides. Et regardez le budget des locataires : si le loyer que vous espérez est au-dessus de ce que les candidats peuvent payer, votre rendement est faux avant même d’acheter. Une ville où l’offre dépasse nettement la demande n’est pas forcément à fuir, mais il faudra un bien meilleur que les autres, et un loyer prudent, pour louer vite.
L’autre réflexe utile : comparer le prix de l’annonce avec les ventes DVF de la même rue. Les annonces affichent ce que le vendeur espère. DVF montre ce que les acheteurs ont vraiment payé. L’écart, c’est votre marge de négociation, qu’on travaille au module 3 de cet étage.
Près de chez soi ou à l’autre bout de la France ?
C’est le grand débat. Les formateurs vous diront d’acheter là où le rendement est à 10 %, souvent dans une ville moyenne que vous n’avez jamais vue. Ça peut marcher. Mais un bien à cinq heures de route, c’est un artisan que vous ne choisissez pas vraiment, un état des lieux délégué, et une fuite d’eau que vous découvrez sur photo.
Acheter près de chez soi, c’est accepter souvent un rendement plus bas, en échange de trois choses : vous connaissez déjà les rues, vous pouvez gérer seul, et vous voyez tout de suite si quelque chose cloche. Il n’y a pas de bonne réponse universelle. Il y a celle qui colle à votre temps libre et à votre goût du risque.
Ce qu’on en a vécu
En 2019, on a choisi de rester en région parisienne pour notre premier locatif, près de chez nous. On savait que le rendement brut y tournait autour de 3 % en moyenne, loin des chiffres de province. On a assumé un investissement patrimonial, pas de rendement : un studio dans le 92, qu’on pouvait gérer nous-mêmes sans agence. Il nous a fallu plusieurs mois, une douzaine de visites et cinq offres au prix refusées avant d’en décrocher un.
Lire un quartier sur place
Une ville se juge sur des chiffres. Un quartier se juge avec ses pieds. Avant de faire une offre, allez-y au moins deux fois, à des heures différentes : un mardi à 8 h et un samedi soir ne racontent pas la même histoire.
- Le trajet du locataire. Faites le chemin à pied jusqu’au métro, au tram ou à la gare. Dix minutes annoncées, c’est parfois vingt en vrai.
- Les commerces du quotidien. Une boulangerie, une supérette, une pharmacie. Des rideaux baissés en série, c’est un signal.
- Le bruit. Bar en bas, voie ferrée, livraisons à 5 h du matin : ce qui vous paraît supportable en visite devient un motif de départ pour un locataire.
- Les gens qui y vivent. Parlez au gardien, au commerçant, à un voisin. Ils vous diront en deux minutes ce que l’agent ne dira jamais.
- Les projets à venir. Une nouvelle ligne de transport, un campus, une zone commerciale. La mairie publie son plan local d’urbanisme : c’est là qu’on voit ce qui va changer.
Les règles locales à vérifier
Deux appartements identiques peuvent avoir des règles très différentes selon la commune. Avant d’acheter, vérifiez au moins ces trois points.
Le permis de louer. Certaines communes, ou certains quartiers, exigent une autorisation de la mairie avant chaque mise en location. Ce n’est pas un drame, mais il faut le prévoir dans votre calendrier.
La location courte durée. Si vous pensez à Airbnb, beaucoup de grandes villes encadrent fortement les meublés de tourisme. On y consacre un module entier au 5e étage.
L’encadrement des loyers. Dans plusieurs dizaines de communes, dont Paris, Lille, Lyon, Montpellier et Bordeaux, le loyer ne peut pas dépasser un plafond fixé par la préfecture. Votre calcul de rentabilité doit partir de ce plafond, pas du loyer que vous espérez.
En débat, vérifié le 22 octobre 2026
Encadrement des loyers : prolongé jusqu’en 2028 ?
L’expérimentation doit s’arrêter fin novembre 2026. Le 14 octobre, la commission des affaires économiques du Sénat a adopté une proposition de loi qui la prolonge jusqu’en novembre 2028, sans ajouter de nouvelles villes. Le texte est examiné en séance à partir du 21 octobre. Rien n’est définitif à ce stade.
Si vous achetez dans une ville encadrée, faites votre calcul avec le plafond actuel. C’est le scénario le plus prudent.
Ces règles ne doivent pas vous faire fuir une ville. Elles doivent entrer dans le calcul. On reprend l’encadrement des loyers en détail au 4e étage.
À vous de jouer : même budget, même crédit, deux stratégies. Le simulateur calcule le cash-flow de chacune et ce qu’elle vous laisse à l’horizon de revente. Changez la hausse des prix : c’est elle qui fait basculer le résultat.