Transmettre un patrimoine immobilier : donation et succession

Retour à la formation · 6e étage, module 5 sur 5 · gratuit

Au programme : une vidéo, un texte, un calcul et un quiz.

On passe des années à construire un patrimoine, et souvent quelques minutes à penser à sa transmission. Pourtant, mal préparée, une succession peut coûter des dizaines de milliers d’euros de droits, et bloquer les biens pendant des mois.

C’est le dernier module de la formation. Il ne parle plus de rendement, mais de ce qui reste après vous, et de la façon de le transmettre à ceux que vous aimez, au bon moment et au meilleur coût. On voit les règles de base des successions, les donations et leurs abattements, le démembrement de propriété, la SCI et l’assurance-vie, et les dispositifs temporaires de 2026. Ces sujets dépendent beaucoup de chaque famille : ce module donne les repères, le notaire fait le reste.

Dans ce module

Ce qui se passe sans rien préparer
La donation et ses abattements
Donner la nue-propriété
La SCI pour transmettre progressivement
L’assurance-vie, le complément
Les dispositifs de 2026
Protéger son conjoint ou son partenaire
Les erreurs fréquentes
L’arrivée
Le quiz du module

Ce qui se passe sans rien préparer

Sans testament ni donation, la loi organise la succession. Les enfants sont héritiers réservataires : une part minimale du patrimoine leur revient forcément, la réserve héréditaire. Elle représente la moitié du patrimoine avec un enfant, les deux tiers avec deux enfants, les trois quarts avec trois enfants ou plus. Le reste, la quotité disponible, peut être transmis librement par testament.

Côté fiscal, chaque enfant bénéficie d’un abattement de 100 000 € par parent. Au-delà, les droits de succession en ligne directe suivent un barème progressif, de 5 % à 45 %. Pour un patrimoine de 800 000 € transmis à deux enfants par un parent veuf, chacun reçoit 400 000 €, et paie environ 58 000 € de droits après l’abattement. Le conjoint marié et le partenaire de PACS, eux, sont exonérés de droits de succession.

Part taxable après abattement, par enfant	Taux
Jusqu’à 8 072 €	5 %
De 8 072 € à 12 109 €	10 %
De 12 109 € à 15 932 €	15 %
De 15 932 € à 552 324 €	20 %
De 552 324 € à 902 838 €	30 %
De 902 838 € à 1 805 677 €	40 %
Au-delà de 1 805 677 €	45 %

Un patrimoine immobilier ajoute une difficulté : il ne se partage pas facilement. Deux enfants qui héritent d’un appartement deviennent propriétaires en indivision, et doivent s’entendre sur tout. Si l’un veut vendre et l’autre garder, la situation peut bloquer longtemps. Préparer la transmission, c’est aussi préparer ce partage.

La donation et ses abattements

La donation permet de transmettre de son vivant. Son grand avantage : l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant se recharge tous les 15 ans. Un couple avec deux enfants peut ainsi transmettre 400 000 € sans droits, puis à nouveau 400 000 € quinze ans plus tard. Donner tôt, et en plusieurs fois, multiplie les abattements.

La donation simple transmet un bien ou une somme à un enfant. Elle sera prise en compte lors de la succession, pour sa valeur au jour du décès, ce qui peut créer des écarts entre enfants si le bien a pris de la valeur.
La donation-partage répartit des biens entre plusieurs enfants en une seule fois. Les valeurs sont figées au jour de la donation, ce qui évite les conflits futurs. C’est souvent la formule recommandée par les notaires quand on a plusieurs enfants.
Le don familial de sommes d’argent permet, en plus, de donner 31 865 € à chaque enfant ou petit-enfant majeur, si le donateur a moins de 80 ans.

Une donation de bien immobilier passe obligatoirement par un notaire, avec des frais : émoluments, publicité foncière et droits éventuels. Elle peut prévoir des clauses utiles : retour du bien au donateur si l’enfant décède avant lui, interdiction de vendre sans son accord, ou réserve d’usufruit.

Donner la nue-propriété

C’est l’outil le plus utilisé pour transmettre un bien immobilier. Au lieu de donner la pleine propriété, vous donnez la nue-propriété et gardez l’usufruit : vous continuez à habiter le bien ou à en percevoir les loyers jusqu’à votre décès. À ce moment-là, l’usufruit s’éteint, et vos enfants deviennent pleins propriétaires sans aucun droit supplémentaire.

Fiscalement, seule la valeur de la nue-propriété est taxée, et elle dépend de votre âge au jour de la donation, selon un barème fixé par la loi.

Âge de l’usufruitier	Valeur de l’usufruit	Valeur de la nue-propriété
De 41 à 50 ans	60 %	40 %
De 51 à 60 ans	50 %	50 %
De 61 à 70 ans	40 %	60 %
De 71 à 80 ans	30 %	70 %
De 81 à 90 ans	20 %	80 %

Un exemple : un couple de 65 ans donne la nue-propriété d’un immeuble de 500 000 € à ses deux enfants. La valeur taxable n’est que de 300 000 €, soit 75 000 € par parent et par enfant : tout tient dans les abattements de 100 000 €. Aucun droit n’est dû. En pleine propriété, la même donation aurait coûté environ 12 800 € de droits. Et au décès des parents, les enfants récupèrent la pleine propriété sans payer d’impôt sur la valeur de l’usufruit, ni sur la hausse de valeur entre-temps.

Pour un investisseur, le démembrement a un autre avantage : les parents gardent les loyers, donc leurs revenus, tout en ayant déjà transmis l’essentiel de la valeur. Le simulateur du bas de page compare les deux formules avec vos chiffres.

La SCI pour transmettre progressivement

Un appartement ne se coupe pas en morceaux. Des parts de SCI, si. Comme on l’a vu au module 20, détenir ses biens dans une SCI permet de donner des parts petit à petit, au rythme des abattements, tout en gardant la gestion grâce aux statuts, en restant gérant.

La SCI a aussi un avantage fiscal discret : la valeur des parts tient compte des dettes de la société. Si la SCI a encore un crédit sur ses biens, la valeur des parts données est plus faible que celle des immeubles. On peut aussi combiner SCI et démembrement, en donnant la nue-propriété des parts. Ces montages doivent être construits avec un notaire, car l’administration sanctionne ceux qui n’ont qu’un but fiscal.

L’assurance-vie, le complément

La clause bénéficiaire est la clé de l’assurance-vie. Rédigée avec soin, elle désigne précisément les bénéficiaires, prévoit ce qui se passe si l’un d’eux décède avant vous, et peut même organiser un démembrement des sommes transmises. Relisez-la à chaque grand événement de votre vie.

L’assurance-vie n’est pas de l’immobilier, mais elle complète très bien une transmission immobilière. Les sommes versées avant 70 ans sont transmises hors succession, avec un abattement de 152 500 € par bénéficiaire. Les versements faits après 70 ans bénéficient d’un abattement global de 30 500 €, mais les gains réalisés ensuite ne sont pas taxés à la transmission.

Elle sert aussi à équilibrer : si un enfant reçoit un appartement, un autre peut recevoir une somme équivalente via l’assurance-vie, sans indivision. Et elle fournit des liquidités aux héritiers pour payer les droits de succession sans vendre un bien dans l’urgence.

Les dispositifs de 2026

Jusqu’au 31 décembre 2026, un parent peut donner jusqu’à 100 000 € à chaque enfant, en exonération totale, à condition que la somme serve dans les six mois à acheter un logement neuf ou sur plan, ou à financer la rénovation énergétique d’une résidence principale. Ce don s’ajoute à l’abattement classique, dans la limite de 300 000 € reçus par bénéficiaire. Plusieurs amendements au budget 2027 proposent de le prolonger, sous des formes différentes : rien n’est définitivement voté à ce jour.

Le même budget 2027 prévoit aussi de relever temporairement le don familial de sommes d’argent. Le projet du gouvernement le portait de 31 865 € à 50 000 € pour les dons faits au premier semestre 2027. Le 16 octobre, l’Assemblée nationale a voté un amendement qui porte ce plafond à 100 000 € et étend la période à toute l’année 2027. Ce n’est qu’une étape : rien ne s’applique tant que la loi de finances n’est pas définitivement votée et publiée. On mettra ce module à jour à ce moment-là. La rubrique Réglementation de la formation suit ces évolutions.

Protéger son conjoint ou son partenaire

La transmission aux enfants ne doit pas faire oublier celui ou celle qui reste. Le conjoint marié hérite d’une part de la succession et peut garder le logement. Une donation entre époux, dite « au dernier vivant », élargit ses options. Le partenaire de PACS, lui, n’hérite de rien sans testament, même s’il est exonéré de droits quand il hérite. Et le concubin n’est ni héritier ni exonéré : il paierait 60 % de droits sur ce qu’il recevrait par testament.

Pour un couple non marié qui investit ensemble, la rédaction d’un testament, le choix entre indivision et SCI, et parfois l’assurance-vie sont essentiels. Un rendez-vous chez le notaire coûte peu au regard de ce qu’il évite.

Les erreurs fréquentes

Attendre trop longtemps. La valeur de la nue-propriété augmente avec l’âge, et les abattements ne se rechargent que tous les quinze ans. Une première donation à 60 ans permet d’en faire une seconde à 75.
Donner tout, trop tôt. Se dépouiller de ses biens ou de ses revenus avant d’en avoir fini avec ses propres besoins, c’est prendre un risque pour soi. Le démembrement permet justement de garder les loyers.
Oublier l’équilibre entre enfants. Une donation simple est réévaluée au décès : si le bien a doublé de valeur, l’enfant qui l’a reçu doit parfois compenser les autres. La donation-partage évite ce piège.
Créer une indivision subie. Deux enfants propriétaires du même appartement, avec des projets de vie différents, c’est souvent un conflit annoncé. Une SCI, ou un partage de biens différents, simplifie la suite.
Négliger le crédit en cours. Donner un bien encore financé à crédit soulève des questions de garantie et de valeur. Le notaire et la banque doivent être consultés avant.
Ne rien écrire pour son partenaire. Un couple pacsé ou en concubinage sans testament laisse le survivant sans droits sur la succession.

Le bon moment pour en parler avec un notaire, c’est souvent après le deuxième ou le troisième achat, quand le patrimoine commence à compter, et à chaque grand événement de vie : mariage, PACS, naissance, séparation. Les premiers rendez-vous sont souvent l’occasion de faire un bilan patrimonial complet.

L’arrivée

Vous voilà sur le toit de l’immeuble. En trente-cinq modules, vous êtes passé du rez-de-chaussée, l’épargne et le crédit, au choix du bien, aux travaux, à la fiscalité, à la gestion, aux stratégies pour accélérer, et enfin au calcul honnête de la rente et de sa transmission. Si vous avez suivi les étages dans l’ordre, vous en savez plus que la plupart des investisseurs le jour de leur premier achat.

La liberté financière n’est pas une date, c’est une direction. Elle se construit bien par bien, année après année, avec un patrimoine net qui grossit, une épargne de précaution qui protège, et des décisions prises en connaissance de cause. Ce n’est jamais aussi rapide que dans les vidéos. Mais c’est possible, et c’est votre chemin, pas celui d’un vendeur de formation.

Cette formation est gratuite et le restera. Si elle vous a aidé, le seul « paiement » qu’on accepte, c’est de la partager. Et pour suivre nos propres chiffres, nos achats, nos reventes et nos erreurs, le blog continue. Le simulateur ci-dessous compare une donation en pleine propriété et une donation de la nue-propriété, avec les abattements de 2026. Règles vérifiées au 23 octobre 2026.