Retour à la formation · 3e étage, module 2 sur 5 · gratuit
Au programme : une vidéo, un texte, un calcul et un quiz.
Le micro, c’est le forfait : simple, sans justificatif, parfois cher. Le réel, c’est la note détaillée : plus de paperasse, souvent beaucoup moins d’impôt. Le bon choix tient en une comparaison.
Une fois votre location choisie, nue ou meublée, il reste à choisir comment déclarer vos loyers. Chaque catégorie a son régime simplifié et son régime réel. Dans ce module, on voit comment fonctionne chacun, ce qu’on peut vraiment déduire, comment marche le déficit foncier, et comment savoir lequel vous fait payer le moins.
Dans ce module
- Le principe : forfait ou frais réels
- En location nue : micro-foncier ou réel
- Ce qu’on peut déduire au réel
- Le déficit foncier, l’arme des travaux
- En meublé : micro-BIC ou réel
- Un même studio, deux factures
- Déclarer, en pratique
- Les erreurs de déclaration les plus courantes
- La règle pour choisir
- Le quiz du module
Le principe : forfait ou frais réels
Au régime micro, l’administration applique un abattement forfaitaire sur vos loyers, censé couvrir toutes vos charges. Vous ne déduisez rien d’autre, même si votre année a été catastrophique. Au réel, vous partez de vos loyers et vous retirez vos vraies dépenses, facture par facture. Le résultat est imposé à votre taux marginal, plus les prélèvements sociaux.
La question se résume donc à une comparaison simple : vos charges réelles pèsent-elles plus ou moins que l’abattement ? Si oui, le réel gagne. Si non, le micro gagne, et il est plus simple.
| Location nue | Location meublée | |
|---|---|---|
| Régime simplifié | Micro-foncier | Micro-BIC |
| Plafond de loyers | 15 000 € par an | 83 600 € en 2026, 77 700 € pour les revenus 2025 |
| Abattement | 30 % | 50 % |
| Engagement si vous optez pour le réel | 3 ans, irrévocable | Un an, renouvelé tacitement |
| Ce que le réel permet en plus | Déficit imputable sur le revenu global | Amortissement du bien et du mobilier |
Le plafond du micro-BIC est relevé tous les trois ans, comme celui des micro-entreprises. Pour les meublés de tourisme non classés, il reste à 15 000 € avec 30 % d’abattement.
En location nue : micro-foncier ou réel
Le micro-foncier s’applique automatiquement si vos loyers de location nue, tous biens confondus, ne dépassent pas 15 000 € par an. Vous déclarez le montant brut de vos loyers sur votre déclaration de revenus, case 4BE, et l’abattement de 30 % s’applique tout seul. Pas de formulaire supplémentaire, pas de facture à garder pour le fisc.
Le réel est obligatoire au-delà de 15 000 €, et possible sur option en dessous. Vous remplissez alors la déclaration 2044, et vous êtes engagé pour trois ans. Le micro-foncier est exclu si vous louez un bien sous un dispositif comme le Pinel, le Denormandie ou le Jeanbrun, qui imposent le réel.
Un piège classique : l’abattement de 30 % paraît généreux, mais avec un crédit en cours, il est vite dépassé. Taxe foncière, copropriété, assurance et intérêts d’emprunt pèsent souvent plus de 40 % des loyers les premières années. Le micro-foncier convient surtout aux biens payés, sans travaux, dans des villes où la taxe foncière reste modérée.
Ce qu’on peut déduire au réel
La liste est fixée par la loi. Tout ce qui sert à louer et à entretenir le logement y est, à condition d’avoir la facture et que la dépense ne soit pas récupérée sur le locataire.
| Dépense | Déductible au réel en location nue ? |
|---|---|
| Intérêts d’emprunt, assurance du prêt, frais de dossier et de garantie | Oui |
| Taxe foncière (hors taxe d’ordures ménagères refacturée) | Oui |
| Charges de copropriété non récupérables | Oui, avec une régularisation l’année suivante |
| Assurance propriétaire non occupant, garantie loyers impayés | Oui |
| Travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration | Oui |
| Travaux de construction, reconstruction ou agrandissement | Non |
| Frais d’agence, de gestion, de comptable | Oui, plus 20 € forfaitaires de frais de gestion par logement |
| Frais de notaire à l’achat | Non en location nue, ils comptent dans la plus-value |
| Mobilier | Non, sauf en meublé, où il s’amortit |
La frontière entre amélioration et agrandissement compte beaucoup. Refaire une salle d’eau, changer une chaudière, isoler : c’est déductible. Créer une surface habitable nouvelle, surélever ou transformer un grenier en chambre : ça ne l’est pas. La notice de la déclaration 2044 liste les cas ligne par ligne.
Le déficit foncier, l’arme des travaux
Quand vos charges dépassent vos loyers, vous êtes en déficit. Au réel en location nue, ce déficit a une vraie valeur : la part qui ne vient pas des intérêts se déduit de votre revenu global, donc de vos salaires, jusqu’à 10 700 € par an. Le reste se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
Pour les travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement de la classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, ce plafond monte à 21 400 €. La loi de finances pour 2026 a prolongé ce doublement pour les dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027. Si vous avez une passoire à rénover, c’est le moment, en complément des aides vues au module sur la rénovation énergétique.
| Exemple, taux marginal 30 % | Montant |
|---|---|
| Loyers de l’année | 9 000 € |
| Intérêts d’emprunt | 2 500 € |
| Taxe foncière, copropriété, assurance, 20 € de frais forfaitaires | 1 870 € |
| Travaux de rénovation | 15 000 € |
| Déficit hors intérêts | 10 370 € |
| Déduit de votre revenu global | 10 370 € |
| Impôt sur le revenu économisé | 3 111 € |
Deux règles à ne pas oublier. Les intérêts d’emprunt s’imputent d’abord sur les loyers, et leur excédent ne descend jamais sur le revenu global. Et si vous avez imputé un déficit sur votre revenu global, vous devez continuer à louer nu jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit. Vendre ou passer en meublé avant fait reprendre l’avantage.
En meublé : micro-BIC ou réel
En meublé, le micro-BIC applique 50 % d’abattement. C’est plus généreux que le micro-foncier, mais le réel en meublé a un atout que la location nue n’a pas : l’amortissement. Vous déduisez chaque année une part du prix du bâti, de vos travaux et de votre mobilier, sans dépense réelle. Le terrain, lui, ne s’amortit pas.
| Élément | Durée d’amortissement courante | Exemple sur 200 000 € d’achat |
|---|---|---|
| Bâti, hors terrain (souvent 80 à 85 % du prix) | 25 à 40 ans | environ 5 300 € par an sur 30 ans |
| Travaux | 10 à 15 ans | 1 000 € par an pour 15 000 € sur 15 ans |
| Mobilier et électroménager | 5 à 10 ans | 650 € par an pour 4 500 € sur 7 ans |
L’amortissement ne peut pas créer de déficit : il ramène au mieux votre résultat à zéro, et la part non utilisée est reportée. Les vrais déficits, ceux qui viennent des charges, ne se déduisent que de vos revenus de location meublée, jamais de vos salaires. Le réel en meublé demande une comptabilité, et presque tout le monde passe par un comptable ou un logiciel spécialisé. Ces frais sont déductibles.
Ce qu’on en a vécu
Dès notre premier studio meublé, on a choisi un expert-comptable pour nos appartements. Avec deux studios, on ne se voyait pas tenir seuls les tableaux d’amortissement et la liasse fiscale.
Le calcul à faire avant de signer : ses honoraires doivent être largement couverts par l’impôt économisé. Sur un seul studio au loyer modeste, ce n’est pas toujours le cas, et le micro-BIC peut suffire.
Un même studio, deux factures
Prenons un studio loué nu 700 € par mois hors charges, acheté à crédit il y a deux ans, sans travaux cette année. Son propriétaire a un taux marginal de 30 %, et paie 17,2 % de prélèvements sociaux sur ses revenus fonciers, soit 47,2 % au total.
| Micro-foncier | Réel | |
|---|---|---|
| Loyers de l’année | 8 400 € | 8 400 € |
| Ce qui est retiré | Abattement de 30 % : 2 520 € | Intérêts 2 400 €, taxe foncière 900 €, copropriété non récupérable 600 €, assurance 150 €, frais forfaitaires 20 € : 4 070 € |
| Revenu imposable | 5 880 € | 4 330 € |
| Impôt et prélèvements, à 47,2 % | environ 2 775 € | environ 2 045 € |
Ici, les charges représentent 48 % des loyers, bien au-dessus des 30 % de l’abattement. Le réel fait gagner environ 730 € par an, pour une seule déclaration 2044 à remplir. Et l’année où ce même propriétaire refait la salle d’eau pour 8 000 €, l’écart approche 3 900 € : plus aucun impôt sur les loyers, et un déficit d’environ 3 670 € qui réduit l’impôt sur ses salaires.
Dix ans plus tard, le crédit est presque remboursé, les intérêts ont fondu et les charges ne pèsent plus que 20 % des loyers. Le micro-foncier redevient le plus intéressant. C’est pour ça qu’on ne choisit pas son régime une fois pour toutes : on le revoit à chaque changement de situation, une fois passés les trois ans d’engagement du réel.
Déclarer, en pratique
- Location nue au micro-foncier : le montant brut des loyers, case 4BE de la déclaration 2042.
- Location nue au réel : la déclaration 2044, puis le résultat reporté sur la 2042.
- Location meublée : d’abord une immatriculation, sur le guichet unique des formalités d’entreprises, qui vous donne un numéro SIRET. Au micro-BIC, les loyers vont sur la déclaration 2042-C-PRO. Au réel, il faut déposer une liasse fiscale 2031 en mai, puis reporter le résultat.
- La CFE : en meublé, vous pouvez être redevable de la cotisation foncière des entreprises à partir de la deuxième année, sauf si vos recettes restent très faibles.
L’administration publie une foire aux questions sur le régime des locations meublées, mise à jour en mars 2026, qui répond à la plupart des cas pratiques.
Les erreurs de déclaration les plus courantes
- Déclarer les loyers charges comprises. Les provisions pour charges récupérables que vous reversez à la copropriété ne sont pas un revenu. Au micro-foncier comme au réel, on déclare les loyers hors charges.
- Se tromper d’année. En location nue, on raisonne en encaissements et en paiements : un loyer de décembre payé en janvier compte l’année suivante, une facture de travaux compte l’année où vous la payez, pas celle du devis.
- Déduire la taxe d’ordures ménagères refacturée. Si vous la récupérez sur le locataire, elle sort de la taxe foncière déductible.
- Oublier la régularisation de copropriété. Vous déduisez les provisions payées dans l’année, puis vous corrigez l’année suivante avec les comptes approuvés en assemblée.
- Glisser des travaux d’agrandissement dans les charges. En cas de contrôle, ils sont réintégrés, avec des pénalités de retard.
- Ne garder aucune facture au micro. Le jour où vous passez au réel, ou où vous revendez, elles vous serviront.
Gardez toutes vos pièces au moins pendant la durée où l’administration peut contrôler, et bien plus longtemps pour les travaux, qui comptent aussi dans le calcul de la plus-value. Un simple dossier numérique par logement et par année suffit.
La règle pour choisir
Additionnez toutes vos dépenses de l’année : intérêts, taxe foncière, copropriété, assurances, travaux, frais de gestion, et en meublé l’amortissement. Divisez par vos loyers. En location nue, au-dessus de 30 %, le réel gagne. En meublé, au-dessus de 50 %, le réel gagne. Refaites le calcul chaque année où il se passe quelque chose : un gros chantier, un crédit qui se termine, un loyer qui augmente.
Le simulateur ci-dessous fait ce calcul avec vos chiffres, en location nue comme en meublée, et vous dit combien de déficit vous pourriez déduire de vos autres revenus. Règles vérifiées au 23 octobre 2026.
Pour aller plus loin
- Service-public : les revenus d’une location vide, micro-foncier et réel
- Service-public : les revenus d’une location meublée, micro-BIC et réel
- impots.gouv.fr : la notice de la déclaration 2044
- BOFiP : l’imputation des déficits fonciers
- impots.gouv.fr : la foire aux questions sur les locations meublées (mars 2026)
- ANIL : l’analyse juridique de la loi de finances pour 2026
- Le guichet unique des formalités d’entreprises