Suivre son chantier et réceptionner les travaux

Retour à la formation · 2e étage, module 5 sur 5 · gratuit

Au programme : une vidéo, un texte, un calcul et un quiz.

Un chantier ne se termine pas quand l’artisan range ses outils. Il se termine quand vous signez la réception. Et ce jour-là, c’est vous qui avez la main.

Entre la signature du devis et l’arrivée du premier locataire, il se passe souvent deux à cinq mois. C’est long, c’est prenant, et ça coûte cher si on le gère mal. Dans ce module, on voit comment préparer un chantier, le suivre sans y passer toutes ses soirées, payer au bon rythme, régler un désaccord avant qu’il ne s’envenime, et réceptionner les travaux pour garder toutes vos garanties.

Dans ce module

Préparer avant le premier coup de marteau
Suivre le chantier, semaine après semaine
Payer au bon rythme
Retards, imprévus et avenants
La réception des travaux
Les garanties après la réception
Ne pas oublier les dossiers d’aides
Du chantier au premier locataire
Le quiz du module

Préparer avant le premier coup de marteau

Tout ce qui est décidé avant le chantier coûte moins cher que ce qui est décidé pendant. Faites vos plans, même simples, et figez vos choix : emplacement des prises, carrelage, robinetterie, couleurs. Chaque changement d’avis en cours de route se paie, en argent et en jours de retard.

Ce qu’on en a vécu

Avant chaque chantier, on dessine tout sur Home by Me, un logiciel gratuit : d’abord les plans en 2D, puis la 3D pour tester les couleurs, les sols et la place des meubles. C’est là qu’on a décidé de déplacer la cloison de la salle d’eau dans notre premier studio, pour y loger le chauffe-eau et la machine à laver. Et c’est encore là, pour la 3e résidence principale, qu’on a changé le plan de la cuisine au dernier moment pour un îlot central.

Lire le dossier : les plans et les travaux de notre 1er locatif

Ensuite, le contrat. Un chantier de rénovation repose sur le devis signé, avec ses annexes : plans, références des matériaux, planning. La fiche Service-public sur le contrat à conclure avec une entreprise pour des travaux dans un logement rappelle les mentions à vérifier, et le module sur les devis détaille comment les contrôler. Avant de signer, vérifiez que les dates de début et de fin sont écrites, et que le devis dit qui fournit quoi.

Faites aussi le planning avec l’artisan, métier par métier. L’ordre est rarement un hasard : les réseaux, électricité et plomberie, se posent avant de fermer les murs, le carrelage avant la peinture, le sol en dernier, avant les finitions. Un artisan qui intervient trop tôt ou trop tard abîme le travail de celui d’avant, et c’est là que naissent les retouches.

Étape	Ce qui se passe	Ce qu’on vérifie
Démolition et évacuation	Dépose des cloisons, des sols, des équipements, évacuation des gravats	Les murs conservés sont les bons, et la benne est prévue
Maçonnerie et cloisons	Nouvelles cloisons, reprises de murs	Les plans, les cotes, les ouvertures
Plomberie et électricité	Passage des réseaux avant de fermer les murs	Photos de chaque mur ouvert, emplacement des prises
Plâtrerie, isolation, plafonds	Fermeture des murs et des plafonds	Planéité, isolant continu, ventilation posée
Carrelage et ragréage	Sols et murs de la salle d’eau, cuisine	Joints, niveaux, pentes de douche
Peinture	Murs et plafonds	Préparation des supports, deux couches
Sols et finitions	Parquet, plinthes, portes, équipements	Raccords, alignements, fonctionnement

Pensez enfin aux formalités. En copropriété, prévenez le syndic, protégez les parties communes, et lisez le règlement : certains travaux demandent un vote en assemblée générale, comme l’ouverture en façade qu’on a dû faire voter pour la VMC de notre 3e résidence principale. Si vous changez l’aspect extérieur, des fenêtres par exemple, une déclaration préalable en mairie peut être nécessaire. Prévenez aussi votre assureur avant le chantier, et dans un logement construit avant 1997, demandez à l’artisan comment il traite la question de l’amiante avant de démolir quoi que ce soit.

Suivre le chantier, semaine après semaine

Fixez un rendez-vous de chantier par semaine, toujours le même jour. Une courte visite suffit, sur place, ou en photos et en appel si vous êtes loin. Notez ce qui est fait, ce qui reste, et les décisions prises, puis envoyez-le par écrit à l’artisan. Ce petit compte rendu vous protège en cas de désaccord, et il se rédige en cinq minutes.

Prenez des photos datées, et surtout avant de fermer les murs. Une fois la plaque de plâtre posée, plus personne ne sait où passent les tuyaux et les gaines. Ces images servent à l’électricien du futur, au plombier qui interviendra dans cinq ans, et à vous en cas de désordre. Gardez-les dans un dossier par logement.

À quel moment	Ce qu’on regarde
Avant de fermer les murs	Réseaux, évacuations, isolation, ventilation : photos et vérification des prises et des points lumineux
Après la plomberie	Pression, absence de fuite, évacuations qui s’écoulent bien
Après l’électricité	Tableau, repérage des circuits, prises aux bons endroits
Avant la peinture	Supports lisses, joints et reprises faits
Avant la fin	Liste des finitions restantes, rédigée ensemble

Si vous fournissez les matériaux, c’est vous qui tenez le planning des livraisons. Un carrelage livré en retard, c’est un carreleur qui part sur un autre chantier, et deux semaines de perdues. Calez les livraisons sur le planning, et vérifiez chaque commande à la réception : quantités, références, état.

Ce qu’on en a vécu

On l’a mesuré sur nos deux studios : une dizaine d’allers-retours au magasin de bricolage, jusqu’à huit factures de meubles, cinq livraisons différentes, et au moins une quinzaine de déplacements par appartement. C’était faisable parce qu’ils étaient à quelques minutes à pied de chez nous. À cinq heures de route, il aurait fallu tout déléguer.

Lire le dossier : les travaux de notre 2e locatif

Payer au bon rythme

L’argent est votre meilleur levier. Un échéancier lié à l’avancement réel protège les deux parties : l’artisan finance son chantier, vous ne payez que ce qui est fait. Le schéma habituel : un acompte à la signature, autour de 30 %, des factures d’avancement qui accompagnent les étapes, et un solde à la réception, avec une retenue de garantie si le contrat la prévoit.

Jamais d’avance sur le travail fait. Une facture d’avancement se règle quand le travail correspondant est visible.
Toujours une facture, avec les mentions légales et le taux de TVA, pour chaque paiement. C’est elle qui justifie les aides et la déduction fiscale.
Un virement plutôt que des espèces. La trace bancaire prouve ce que vous avez payé.
Gardez de l’argent pour la fin. Tant qu’il reste un solde à toucher, l’artisan a une bonne raison de revenir faire les finitions.

Le simulateur du bas de page construit un échéancier de ce type à partir du montant de vos travaux. Pour les paiements, rappelez-vous aussi les règles vues au module sur les devis : en cas de démarchage à domicile pour des travaux de rénovation énergétique, aucun paiement ne peut être demandé dans les 7 jours qui suivent la signature.

Retards, imprévus et avenants

Dans l’ancien, l’imprévu arrive presque toujours : un mur qui s’effrite, une poutre abîmée, une plomberie à reprendre. Tout ce qui sort du devis doit faire l’objet d’un avenant écrit et chiffré, signé avant d’être réalisé. Pas d’accord oral sur le chantier, même avec un artisan de confiance. C’est là que la marge pour imprévus, prévue au module budget, joue son rôle. Si elle n’a pas servi à la fin, tant mieux.

Les retards sont l’autre sujet. Un chantier qui dérape de quelques jours n’est pas un drame, mais un chantier qui s’éternise coûte des loyers. Si le devis prévoit des pénalités de retard, vous pouvez les appliquer, et si l’artisan ne vient plus, c’est une mise en demeure qu’il faut envoyer, en lettre recommandée avec accusé de réception, avec un nouveau délai.

Quand un désaccord s’installe, avancez par paliers, et gardez une trace à chaque palier :

L’échange direct, sur place, puis résumé par écrit à l’artisan.
La lettre recommandée, qui décrit le problème, rappelle le devis et fixe un délai raisonnable.
Un conseil gratuit. L’ADIL de votre département répond aux questions juridiques sur le logement, et la DGCCRF au 0809 540 550 sur les droits du consommateur.
La médiation, gratuite ou peu coûteuse, avec le médiateur dont les coordonnées figurent sur le devis.
Le tribunal, en dernier recours, avec les règles de saisine expliquées sur Service-public, et l’annuaire de justice.fr pour trouver la juridiction.

Et si vous avez le sentiment d’une pratique abusive, vous pouvez la signaler sur SignalConso.

La réception des travaux

La réception, c’est l’acte par lequel vous acceptez les travaux, avec ou sans réserves. Elle se fait par écrit, dans un procès-verbal signé par vous et par l’artisan. C’est elle qui fait démarrer toutes les garanties. Une réception sans procès-verbal existe, on parle de réception tacite, par exemple quand vous emménagez et payez le solde, mais elle laisse la date incertaine : mieux vaut un document daté et signé.

Le jour J, prenez votre temps, et ne vous laissez pas presser par un artisan qui veut son chèque. Vérifiez pièce par pièce, avec une lampe et la liste ci-dessous : ouvrez les robinets, tirez les chasses d’eau, allumez chaque lumière, testez les prises, regardez les joints, les finitions, les portes.

Pièce ou poste	À tester
Électricité	Chaque prise, chaque interrupteur, le tableau, les différentiels
Plomberie	Tous les robinets, les évacuations, les chasses d’eau, les fuites sous les éviers
Chauffage et ventilation	Chaque radiateur, le thermostat, la VMC qui aspire
Sols et murs	Planéité, joints, plinthes, traces de peinture, fissures
Menuiseries	Ouverture, fermeture, étanchéité des fenêtres, serrures, volets
Salle d’eau et cuisine	Silicone, pente de douche, étanchéité, plan de travail, hotte
Propreté	Chantier nettoyé, gravats évacués

Chaque défaut va sur le procès-verbal, sous forme de réserve, avec un délai pour le corriger. Soyez précis : « fissure de 40 cm au plafond de la chambre côté fenêtre » vaut mieux que « finitions à reprendre ». Photographiez chaque réserve, et annexez les photos. Si les travaux sont franchement inachevés ou non conformes, vous pouvez refuser la réception, et la repousser.

Un point que beaucoup ignorent : un défaut visible, non noté sur le procès-verbal, est en principe considéré comme accepté. D’après Service-public.fr, si vous ne signalez pas le désordre, il est considéré comme accepté, et vous ne pourrez plus demander sa réparation au titre des garanties. En revanche, les défauts qui n’étaient pas visibles le jour de la réception peuvent rester couverts, selon leur nature.

Le solde se paie à la réception. Si le contrat le prévoit, vous pouvez garder une retenue de garantie de 5 % au maximum, jusqu’à la levée des réserves, et au plus tard un an après la réception, comme le prévoit la loi du 16 juillet 1971. Une fois les réserves levées, faites établir un procès-verbal de levée des réserves, signé des deux parties : c’est lui qui permet de libérer la retenue.

Profitez de la réception pour récupérer le dossier complet : l’attestation d’assurance décennale, les factures détaillées, les notices des équipements, les références des matériaux posés et, si l’installation électrique a été entièrement refaite, l’attestation de conformité qui peut être demandée pour la mise en service. Rangez le tout dans une pochette, ou scannez-le.

Les garanties après la réception

Garantie	Durée	Ce qu’elle couvre
Parfait achèvement	1 an	Tous les défauts réservés à la réception, ou signalés par écrit dans l’année
Bon fonctionnement, dite biennale	2 ans	Les équipements qu’on peut retirer sans abîmer le bâti : robinetterie, radiateurs, volets, portes
Décennale	10 ans	Les dommages qui touchent la solidité ou rendent le logement impropre à son usage : infiltrations, fissures, isolation défaillante

Toutes partent de la date de réception. Pour les activer, la méthode est toujours la même : une lettre recommandée avec accusé de réception à l’entreprise, qui décrit le désordre et fixe un délai pour le réparer. Si rien ne bouge, on passe à la médiation, puis au tribunal, dans le délai de la garantie concernée. Pour la décennale, il faut aussi déclarer le sinistre à l’assureur au titre de l’assurance construction. Tout est détaillé sur la fiche Service-public sur les garanties après la réception, avec les articles du Code civil, 1792-6 pour le parfait achèvement, 1792-3 pour la biennale et 1792-2 pour la décennale.

Trois précisions utiles. La garantie de parfait achèvement ne couvre pas l’usure normale, seulement les défauts d’exécution. La biennale ne vise que les équipements dissociables, par exemple un ballon d’eau chaude, et pas les éléments qui font corps avec la construction, comme les fondations ou la toiture. Enfin, les sous-traitants sont exclus de la décennale vis-à-vis de vous : c’est l’entreprise avec laquelle vous avez signé qui répond, d’où l’intérêt de vérifier son attestation avant de commencer, comme on l’a vu au module sur les devis.

Gardez précieusement le procès-verbal, les factures et l’attestation d’assurance décennale : à la revente, le notaire vous les demandera pour les travaux de moins de dix ans. Pour de gros travaux touchant la structure, l’assurance dommages-ouvrage permet d’obtenir une réparation rapide sans attendre de savoir qui est responsable, et le site ABE Infoservice explique le fonctionnement des assurances construction.

Ne pas oublier les dossiers d’aides

Si vous avez demandé MaPrimeRénov’, une prime CEE ou un éco-PTZ, la fin du chantier ouvre une dernière étape : envoyer les justificatifs. Pour MaPrimeRénov’, c’est la demande de paiement du solde sur le site maprimerenov.gouv.fr, dès la fin des travaux, avec les factures. Pour une prime CEE, c’est l’envoi du dossier au fournisseur d’énergie : factures, devis signé, attestation sur l’honneur, preuves de performance des équipements. Les modalités, et les délais de versement, qui peuvent atteindre plusieurs mois, sont décrits dans le dossier pratique CEE de France Rénov’, et au module précédent.

Un dossier incomplet ou une facture mal rédigée peut entraîner un refus. Avant de régler le solde à l’artisan, relisez la facture : elle doit correspondre au devis signé, mentionner la nature des travaux, la date de la visite préalable quand elle est exigée, et, pour un changement de chauffage, la dépose de l’ancien équipement. Une facture rectificative est facile à obtenir tant que vous détenez encore une partie du paiement.

Du chantier au premier locataire

Les travaux finis, il reste les diagnostics. Si vous avez fait des travaux énergétiques, refaites le DPE : une meilleure étiquette se valorise dans l’annonce, et vous en aurez besoin pour certaines aides. Gardez aussi les photos avant et après : elles servent pour l’annonce, pour l’état des lieux, et pour justifier les travaux auprès du fisc si vous les déduisez.

Pensez à mettre à jour votre assurance, à faire un grand nettoyage avant les photos de l’annonce, et à relever les compteurs avant l’arrivée du locataire. Un logement qui sort de chantier a besoin de quelques jours pour sécher : aérez, et ne chauffez pas trop fort au début, surtout après des enduits ou de la peinture. C’est à cette étape qu’on repère les derniers défauts, à signaler sans attendre, puisque la garantie de parfait achèvement court déjà.

Avec ce module, vous avez fini le 2e étage : vous savez lire un DPE, estimer un budget, choisir un artisan, rénover une passoire et mener un chantier jusqu’au bout. Au 3e étage, on attaque la fiscalité : location nue ou meublée, micro ou réel, LMNP, dispositif Jeanbrun et SCI.

Entrez le montant des travaux et la date de réception prévue : le simulateur vous donne un calendrier de paiement sûr, et les dates de fin de chaque garantie.