Retour à la formation · Rez-de-chaussée, module 1 sur 5 · gratuit
15 minutes : une vidéo, un texte, un calcul et un quiz.
Sur les réseaux, « rentier » veut dire 5 000 € par mois au bout de deux ans. Dans la vraie vie, un loyer sert d’abord à rembourser la banque.
Tant que le crédit court, ce qui reste dans votre poche est souvent proche de zéro, parfois en dessous. La bonne question n’est donc pas « combien je touche ? », mais « combien je toucherai une fois les crédits remboursés, et dans combien de temps ? ». C’est ce qu’on va chiffrer ensemble, sans arrondir dans le bon sens.
Dans ce module
- Être rentier, ça veut dire quoi ?
- Chiffrer votre besoin
- Ce qui reste d’un loyer
- La formule du nombre de biens
- Pendant le crédit
- Nu ou meublé
- Les leviers pour en acheter moins
- Combien de temps ça prend
- Le quiz du module
Être rentier, ça veut dire quoi exactement ?
Être rentier, c’est le moment où vos loyers nets couvrent votre train de vie, durablement, sans dépendre de votre salaire. Ce n’est donc pas une question de fortune : on peut être rentier avec 1 500 € par mois si on vit avec 1 500 €, et ne pas l’être avec 4 000 € de loyers si on en dépense 5 000.
Il y a aussi un entre-deux, beaucoup plus atteignable : le complément de revenu. 500 ou 1 000 € nets par mois qui tombent chaque mois, ça ne permet pas d’arrêter de travailler, mais ça permet de lever le pied, de passer à 4 jours, ou de préparer sa retraite. C’est l’objectif réaliste de la plupart des investisseurs, et c’est déjà beaucoup.
Étape 1 : chiffrer votre besoin, pas votre rêve
Avant de compter les appartements, comptez vos dépenses. Pas celles d’un rentier imaginaire, les vôtres : logement, courses, voitures, enfants, vacances, impôts. Reprenez vos relevés des douze derniers mois, c’est le seul chiffre honnête.
Pensez aussi à ce que le salaire couvre sans qu’on le voie : la mutuelle d’entreprise, les cotisations retraite, les tickets restaurant. Un rentier les paie lui-même. Le montant « pour vivre » est souvent 15 à 20 % plus élevé qu’on ne le pense.
Ce qui reste vraiment d’un loyer
Prenons un T2 ancien loué 750 € par mois, en location nue. Voilà ce qu’il devient sur une année, une fois le crédit remboursé :
| Loyers sur 12 mois | 9 000 € |
| Vacance locative (5 %, environ 18 jours par an) | − 450 € |
| Taxe foncière, copropriété non récupérable, assurance, entretien | − 1 800 € |
| Impôt sur le revenu (tranche à 30 %) et prélèvements sociaux (17,2 %) | − 3 186 € |
| Ce qui reste dans votre poche | 3 564 €, soit 297 € par mois |
Sur 9 000 € de loyers, il en reste 40 %. Et c’est avec un crédit fini : il n’y a plus d’intérêts à déduire, donc l’impôt pèse plus lourd qu’au début. C’est le chiffre que les vendeurs de formation oublient de montrer.
Et les 18,6 % dont tout le monde parle ? Depuis 2026, les prélèvements sociaux sont passés à 18,6 % sur une partie des revenus du patrimoine, dont la location meublée. Mais les loyers d’une location nue restent à 17,2 %, comme la plus-value quand vous revendez un bien. D’où les 17,2 % de ce tableau.
Les charges ne sont pas une estimation au doigt mouillé. La taxe foncière tourne souvent autour d’un mois de loyer, parfois plus dans les villes qui l’ont augmentée. Il faut ajouter la part des charges de copropriété qu’on ne peut pas refacturer au locataire, l’assurance propriétaire non occupant, et une provision pour l’entretien : le ballon d’eau chaude, la peinture entre deux locataires, le robinet qui fuit.
La formule pour savoir combien de biens il vous faut
Une fois qu’on sait ce que rapporte un bien, le calcul tient en une ligne :
Nombre de biens = revenu net visé ÷ ce que rapporte un bien payé
Avec notre T2 à 297 € par mois, il en faut 4 pour 1 000 €, 7 pour 2 000 €, 11 pour 3 000 €. On peut aussi raisonner en patrimoine : quelle valeur de biens, entièrement payés, faut-il détenir pour toucher votre revenu ? Tout dépend du rendement net d’impôts.
| Revenu net visé | À 2 % net | À 3 % net | À 4 % net |
|---|---|---|---|
| 1 000 € par mois | 600 000 € | 400 000 € | 300 000 € |
| 2 000 € par mois | 1,2 M€ | 800 000 € | 600 000 € |
| 3 000 € par mois | 1,8 M€ | 1,2 M€ | 900 000 € |
Notre T2 d’exemple rapporte environ 2 % net d’impôts sur ce qu’il a coûté, frais et travaux compris. C’est pour ça qu’il en faut quatre. Les annonces « 8 % de rendement » parlent presque toujours du brut, avant tout ce qu’on vient de retirer.
Pendant le crédit, l’autre réalité
Ces 297 € n’arrivent qu’une fois le bien payé. Avant, la mensualité absorbe le loyer. Acheté 150 000 € avec 10 000 € de travaux et 15 000 € d’apport, notre T2 coûte environ 780 € par mois à la banque sur 25 ans à 3,5 %. Une fois les charges et les impôts payés, il rapporte un peu plus de 430 € par mois. Il manque donc environ 350 € chaque mois, que vous sortez de votre poche.
Ce n’est pas forcément une mauvaise affaire : ces 350 € par mois, c’est de l’épargne forcée. Vous construisez un patrimoine que vous n’auriez jamais pu payer comptant, et c’est le locataire qui finance la plus grosse part. Mais il faut le savoir avant de signer, et vérifier que votre budget tient. Multipliez par quatre biens, et l’effort devient un deuxième loyer.
En vigueur, vérifié le 21 octobre 2026
La règle des 35 %
Sauf exceptions limitées, une banque ne peut pas vous prêter si vos mensualités dépassent 35 % de vos revenus, assurance comprise, ni sur plus de 25 ans. C’est ce plafond, plus que votre motivation, qui décide du nombre de biens que vous pouvez enchaîner.
On y revient en détail au module 3.
Nu ou meublé : ça change le nombre de biens
En meublé, sous le statut LMNP au régime réel, vous pouvez amortir le bien : déduire chaque année une partie de sa valeur, comme une entreprise le fait avec ses machines. Pendant le crédit, ça efface souvent l’impôt complètement. Une fois le bien payé, le micro-BIC et son abattement de 50 % restent plus doux que la location nue.
Résultat : le même T2 en meublé, loué au même prix, demande trois biens au lieu de quatre pour 1 000 € par mois, et un effort d’épargne plus faible pendant le crédit. Mais il y a trois contreparties. Les amortissements sont réintégrés dans la plus-value quand vous revendez, depuis 2025. Les prélèvements sociaux sont passés à 18,6 % en 2026. Et le budget 2027 propose de plafonner l’amortissement à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer. Le meublé demande aussi plus de gestion : mobilier, rotation des locataires, comptabilité.
En débat, vérifié le 21 octobre 2026
Budget 2027 : l’amortissement LMNP plafonné ?
Le projet de loi de finances propose de limiter l’amortissement des meublés à 2,5 % de la valeur du bien et 7 000 € par an et par foyer (1,5 % et 5 000 € en meublé de tourisme). Examen au Parlement depuis le 13 octobre 2026.
On met ce module à jour dès que le texte est voté.
Les leviers pour avoir besoin de moins de biens
Viser un meilleur rendement brut. Un même loyer acheté moins cher, c’est moins de crédit et plus de reste. Les villes moyennes et les petites surfaces rapportent souvent plus que les grandes villes. Mais un rendement très élevé cache souvent un risque : une ville qui perd des habitants, un quartier où on reloue difficilement, un bien qui perd de la valeur.
Réinvestir au lieu de dépenser. Le surplus d’un bien, ou l’argent récupéré à la revente, sert d’apport pour le suivant. C’est l’effet boule de neige dont tout le monde parle. Il fonctionne, mais lentement, et seulement si les premiers biens sont rentables.
Rembourser plus vite les premiers crédits. Un bien payé en 15 ans au lieu de 25 libère son loyer dix ans plus tôt. La mensualité est plus lourde, donc il faut des revenus qui suivent.
Combiner les sources. Les loyers ne sont pas obligés de tout couvrir. Une petite rente immobilière, une épargne placée, un temps partiel : c’est souvent l’assemblage qui permet de souffler, pas un seul pilier.
Combien de temps ça prend, honnêtement
Si vos biens sont financés à crédit, la rente arrive quand les crédits sont remboursés. Avec des prêts de 20 à 25 ans achetés les uns après les autres, on parle de 15 à 25 ans pour la plupart des parcours. Les promesses à deux ou trois ans supposent soit un gros capital de départ, soit des rendements qui ne tiennent pas une fois les charges et les impôts comptés.
Ce qu’on en a vécu
On a commencé en 2017 avec 34 000 € d’épargne. Neuf ans plus tard, notre patrimoine net est de 410 000 € (bilan fin 2025), et nos loyers ne remplacent toujours pas nos salaires. Notre 1er locatif, un 26 m² dans le 92, on l’a acheté 190 000 € fin 2019, rénové puis loué meublé. Deux dégâts des eaux et des travaux de copropriété plus tard, on l’a revendu 231 000 € fin 2022. Une fois les frais, les travaux et 8 300 € d’impôt sur la plus-value payés, la revente nous a laissé environ 13 800 €. Pas de quoi devenir rentier, mais assez pour financer l’apport de notre résidence principale suivante.
Maintenant, faites le calcul avec vos propres chiffres. Changez le prix, le loyer, passez en meublé, raccourcissez le crédit : vous verrez tout de suite ce qui fait bouger le nombre de biens.