Retour à la formation · 4e étage, module 5 sur 5 · gratuit
Au programme : une vidéo, un texte, un calcul et un quiz.
Acheter un appartement, c’est aussi acheter une part d’immeuble, et toutes les décisions qui vont avec. Le ravalement, la toiture, la colonne d’eau : ce sont souvent eux, plus que votre locataire, qui font exploser un budget.
La copropriété est le monde de la plupart des investisseurs, et c’est un monde à part, avec ses règles, son vocabulaire et son calendrier. Dans ce module, on voit qui décide quoi, comment lire un appel de charges, quelles charges vous pouvez récupérer sur votre locataire, comment se votent les travaux, ce que changent le fonds de travaux, le plan pluriannuel et le DPE collectif, et comment gérer un sinistre qui vient des parties communes.
Dans ce module
- Qui décide quoi
- L’assemblée générale et les majorités
- Les charges : ce que vous payez, ce que vous récupérez
- Les travaux votés en assemblée
- Fonds de travaux, plan pluriannuel et DPE collectif
- Vos travaux privatifs
- Quand le sinistre vient des parties communes
- Avant d’acheter : lire une copropriété
- Le quiz du module
Qui décide quoi
Le syndicat des copropriétaires, c’est l’ensemble des propriétaires, réunis en une personne morale qui possède les parties communes. Il décide en assemblée générale. Le syndic, professionnel ou bénévole, exécute ses décisions : il gère les comptes, lance les appels de fonds, commande les travaux votés, souscrit l’assurance de l’immeuble et représente la copropriété en justice. Le conseil syndical, élu parmi les copropriétaires, contrôle le syndic et prépare les assemblées avec lui.
Le règlement de copropriété fixe la répartition entre parties privatives et parties communes, l’usage autorisé des lots, et les clés de répartition des charges. L’état descriptif de division attribue à chaque lot ses tantièmes, c’est-à-dire sa quote-part. Ce sont les deux documents à lire avant tout le reste : ils disent par exemple si la location meublée de courte durée est permise, ou si une fenêtre fait partie de votre lot ou des parties communes.
En tant que bailleur, vous restez le seul interlocuteur du syndic. Votre locataire n’a ni droit de vote ni obligation envers la copropriété, à part respecter le règlement, dont vous devez lui remettre les extraits qui le concernent, comme on l’a vu au module 21.
L’assemblée générale et les majorités
L’assemblée générale se réunit au moins une fois par an, pour approuver les comptes, voter le budget prévisionnel, et décider des travaux. La convocation arrive au moins 21 jours avant, avec l’ordre du jour et les documents. Vous pouvez y assister en personne, en visioconférence si la copropriété le permet, voter par correspondance avec un formulaire, ou donner un pouvoir à un autre copropriétaire. Et vous pouvez demander au syndic d’inscrire une question à l’ordre du jour.
| Majorité | Comment on la calcule | Exemples de décisions |
|---|---|---|
| Article 24, majorité simple | Voix des présents, représentés et votants par correspondance | Entretien, mise en conformité, travaux obligatoires, approbation des comptes, accessibilité |
| Article 25, majorité absolue | Voix de tous les copropriétaires, présents ou non | Élection du syndic, travaux d’amélioration, économies d’énergie, autorisation de travaux privatifs touchant les parties communes |
| Article 26, double majorité | Majorité des copropriétaires représentant les deux tiers des voix | Modification du règlement sur l’usage des parties communes, vente de parties communes |
| Unanimité | Tous les copropriétaires | Changement de la répartition générale des charges, modification de la destination de l’immeuble |
Une règle utile : quand une décision relevant de l’article 25 n’obtient pas la majorité absolue mais recueille au moins un tiers des voix, l’assemblée peut revoter immédiatement à la majorité simple. C’est la « passerelle », qui évite qu’un projet utile soit bloqué par l’absentéisme. La fiche Service-public sur les règles de vote détaille chaque cas.
Après l’assemblée, le procès-verbal vous est notifié. Un copropriétaire opposant ou défaillant a deux mois pour contester une décision en justice. Lisez-le, et gardez-le : c’est lui qui prouve ce qui a été voté, et à quel coût.
Les charges : ce que vous payez, ce que vous récupérez
Chaque trimestre, le syndic vous adresse un appel de provisions, calculé sur le budget voté et vos tantièmes. Une fois par an, les comptes sont approuvés et une régularisation tombe, à rembourser ou à compléter. S’y ajoutent les appels de fonds pour travaux votés et la cotisation au fonds de travaux. On distingue les charges générales, réparties selon les tantièmes, et les charges spéciales, comme l’ascenseur ou le chauffage collectif, réparties selon l’utilité pour chaque lot : un lot du rez-de-chaussée paie souvent peu ou pas d’ascenseur.
En tant que bailleur, une partie de ces charges est récupérable sur votre locataire, au titre des charges locatives. La liste est fixée par le décret du 26 août 1987, et elle est limitative.
| Récupérable sur le locataire | Non récupérable, à votre charge |
|---|---|
| Eau froide et chaude, chauffage collectif | Honoraires du syndic |
| Entretien et électricité des parties communes | Travaux de rénovation, de ravalement, de mise aux normes |
| Entretien courant de l’ascenseur | Cotisation au fonds de travaux |
| Ménage, espaces verts, ordures ménagères | Assurance de l’immeuble |
| Une partie du salaire du gardien | Frais de procédure, de contentieux |
Vous facturez les charges récupérables par des provisions mensuelles, avec une régularisation annuelle, ou par un forfait en location meublée. Un mois avant la régularisation, vous envoyez au locataire le décompte par nature de charges, et vous tenez les justificatifs à sa disposition pendant six mois. Si vous oubliez, votre créance se prescrit au bout de trois ans. Sur un studio, la part non récupérable pèse souvent 30 à 50 % des charges : c’est un chiffre à intégrer à votre calcul de rentabilité.
Les travaux votés en assemblée
Un immeuble vieillit, et les gros travaux finissent toujours par arriver : ravalement de façade, réfection de toiture, remplacement des colonnes d’eau, mise aux normes de l’ascenseur, isolation. Ils sont votés en assemblée, sur la base de devis mis en concurrence, puis financés par des appels de fonds étalés selon un calendrier voté, souvent sur plusieurs trimestres.
Vous ne pouvez pas refuser de payer des travaux régulièrement votés, même si vous avez voté contre. Les seules issues sont de contester la décision en justice dans les deux mois, si elle est irrégulière, ou de demander un étalement exceptionnel. D’où l’importance d’être présent, ou représenté, aux assemblées : c’est là que se décide une bonne partie de votre rentabilité future.
Ce qu’on en a vécu
Nos deux studios étaient dans la même copropriété. En janvier 2021, l’assemblée a voté le ravalement de façade avec isolation thermique, pour mieux protéger l’immeuble des infiltrations d’eau. Coût pour nous : 2 250 € par appartement, soit 4 500 € pour les deux, appelés en février et en mai.
C’est tombé au même moment qu’un dégât des eaux venu de la colonne de la copropriété. Au total, près de 8 000 € d’imprévus en quelques mois, sans compter les réductions de loyer accordées. Sans trésorerie d’avance, on aurait été coincés.
Les travaux de rénovation énergétique des parties communes ouvrent droit à des aides : MaPrimeRénov’ Copropriété, gérée par l’Anah, les primes CEE, et l’éco-prêt à taux zéro collectif. On a vu le détail de ces aides au module sur la rénovation énergétique. Et si vous louez nu au réel, votre quote-part de travaux d’entretien ou d’amélioration est en principe déductible de vos revenus fonciers ; les sommes versées au fonds de travaux, elles, ne deviennent déductibles qu’au moment où elles servent à payer des travaux. On a vu ces règles au module 17.
Fonds de travaux, plan pluriannuel et DPE collectif
La loi Climat et résilience de 2021 a changé la vie des copropriétés, avec trois outils qui arrivent tous à maturité en 2026.
- Le fonds de travaux. Toutes les copropriétés à usage d’habitation doivent constituer une épargne collective, alimentée chaque année par une cotisation d’au moins 5 % du budget prévisionnel, et d’au moins 2,5 % du montant des travaux prévus quand un plan pluriannuel est adopté. L’argent appartient à la copropriété : il ne vous est pas rendu à la vente, sauf accord dans l’acte.
- Le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT). Obligatoire depuis 2025 pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans, il liste les travaux nécessaires sur dix ans, avec leur coût et un ordre de priorité, à partir d’un diagnostic de l’immeuble. L’assemblée décide ensuite des travaux qu’elle retient.
- Le DPE collectif. Obligatoire depuis 2024 pour les plus de 200 lots, 2025 pour 51 à 200 lots, et depuis le 1er janvier 2026 pour les copropriétés de 50 lots au plus. Il évalue l’immeuble entier et sert de base au plan de travaux. Il ne remplace pas le DPE de votre logement, nécessaire pour louer.
Pour un investisseur, ces documents sont une mine d’informations. Un plan pluriannuel qui prévoit une isolation par l’extérieur dans trois ans, c’est une dépense à anticiper, mais aussi un DPE qui peut gagner une ou deux classes, et un logement qui restera louable après 2028 et 2034. Le fonds de travaux sur Service-public et l’ANIL expliquent le fonctionnement de ces outils.
Vos travaux privatifs
Dans votre lot, vous faites en principe ce que vous voulez : peinture, cuisine, salle d’eau, revêtements. Mais dès que les travaux touchent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, il faut une autorisation de l’assemblée générale, votée à la majorité de l’article 25. Ouvrir un mur porteur, percer la façade pour une ventilation, changer les fenêtres pour un autre modèle, déplacer une évacuation sur une colonne commune : tout cela passe par l’assemblée.
Comptez donc avec le calendrier de l’assemblée annuelle, ou demandez une assemblée spéciale, à vos frais. Préparez un dossier clair : plans, descriptif, devis, attestation d’assurance de l’artisan. Prévenez aussi le syndic avant le début du chantier, et protégez les parties communes, comme on l’a vu au module sur le suivi de chantier.
Ce qu’on en a vécu
Après le dégât des eaux de notre premier studio, on a voulu installer une VMC, avec un faux plafond. Il fallait percer la façade pour extraire l’air : on a donc présenté la demande en assemblée générale, en janvier 2021. Elle a été acceptée à 100 % des voix.
Le dossier était simple, et le besoin évident pour tout le monde, puisque l’immeuble avait des problèmes d’humidité. Mais sans ce vote, impossible de faire les travaux, et il a fallu attendre l’assemblée pour lancer le chantier.
Quand le sinistre vient des parties communes
Un dégât des eaux sur une colonne, une infiltration par la façade ou la toiture : quand la cause est dans les parties communes, c’est la copropriété qui répare la cause, et son assureur qui intervient. Votre rôle de bailleur est de coordonner : prévenir le syndic par écrit, déclarer le sinistre à votre assureur, faire faire une recherche de fuite si besoin, et remplir un constat amiable de dégât des eaux avec le syndic.
Pour les dégâts des eaux de montant limité, une convention entre assureurs, la convention IRSI, désigne l’assureur qui gère le sinistre, souvent celui de l’occupant du logement touché. Votre assurance propriétaire non occupant, obligatoire en copropriété depuis 2014, couvre ce que l’assurance de votre locataire ne prend pas. Gardez les factures, les photos et les échanges : les indemnisations sont souvent inférieures aux devis, et il faut les justifier.
Quand la fuite vient d’un autre appartement inaccessible, la situation se complique. Le syndic peut alors demander en urgence au juge, par une procédure de référé, l’autorisation d’entrer avec un serrurier, un plombier et un commissaire de justice.
Ce qu’on en a vécu
Dans notre second studio, l’eau coulait du plafond un samedi soir, depuis l’appartement du dessus, dont l’occupant était absent. Ni la police ni les pompiers n’ont voulu intervenir sans péril imminent. Le syndic a dû passer par un référé, puis un second parce que la première ordonnance désignait un plombier parti en congés, et faire poser un étai par précaution.
Il a fallu près de deux semaines pour entrer dans l’appartement et trouver la cause : un ballon d’eau chaude qui fuyait. Un syndic réactif, ça ne se voit pas dans une annonce, mais ça change tout le jour où il y a un problème.
Avant d’acheter : lire une copropriété
Le vendeur doit vous remettre, avant la promesse, un dossier sur la copropriété : règlement, procès-verbaux des trois dernières assemblées, fiche synthétique, montant des charges des deux derniers exercices, sommes dues par le vendeur, état du fonds de travaux, et le plan pluriannuel s’il existe. Lisez-les vraiment, ce sont eux qui vous disent si l’immeuble est bien tenu.
- Les travaux votés mais pas encore appelés : qui les paie ? Par défaut, celui qui est propriétaire au moment de l’appel de fonds. Négociez qu’ils restent à la charge du vendeur, ou qu’ils viennent en déduction du prix, comme on l’a vu au module sur la négociation.
- Les travaux discutés mais pas votés : un ravalement « à l’étude depuis trois ans » arrivera un jour.
- Les impayés de charges de la copropriété : au-delà de 15 à 25 % du budget, c’est un signal de fragilité.
- Les procédures en cours, et la réactivité du syndic dans les procès-verbaux.
- Le DPE collectif et le plan pluriannuel, qui annoncent les dépenses des dix prochaines années.
Le simulateur ci-dessous calcule vos charges annuelles, la part que vous pouvez récupérer sur votre locataire, votre cotisation au fonds de travaux et votre quote-part d’un chantier voté, à partir de vos tantièmes. Il vous montre aussi leur poids sur vos loyers. Avec ce module, vous avez fini le 4e étage : bail, locataire, garanties, encadrement et copropriété n’ont plus de secret. Au 5e étage, on accélère : colocation, courte durée, immeuble de rapport, division et revente. Règles vérifiées au 23 octobre 2026.
Pour aller plus loin
- Service-public : les règles de vote en assemblée générale
- Service-public : le déroulement d’une assemblée générale
- Service-public : les charges récupérables sur le locataire
- Légifrance : le décret de 1987 sur les charges récupérables
- Service-public : le fonds de travaux
- Service-public : les charges de copropriété
- ANIL : financer des travaux en copropriété
- Du rêve à la réalité : nos deux dégâts des eaux