Retour à la formation · 5e étage, module 3 sur 5 · gratuit
Au programme : une vidéo, un texte, un calcul et un quiz.
Un immeuble entier, quatre ou six logements, une seule signature chez le notaire. Pour beaucoup d’investisseurs, c’est l’étape qui fait passer d’un loyer à un vrai revenu. C’est aussi celle où les erreurs coûtent le plus cher.
On appelle immeuble de rapport un immeuble acheté en entier pour être loué, en général à plusieurs locataires. Le plus souvent, il est en monopropriété : pas de copropriété, pas de syndic, un seul propriétaire, vous. Dans ce module, on voit ce qui le rend attractif, ce qu’il faut vérifier avant d’acheter, comment le financer avec les règles bancaires actuelles, et pourquoi il demande un autre niveau de préparation qu’un studio.
Dans ce module
- Ce que l’immeuble a de plus qu’un appartement
- Ce qu’il a de plus difficile
- Où les trouver, et à quel prix
- Ce qu’il faut vérifier avant de signer
- Financer un immeuble en 2026
- Un exemple chiffré
- Les erreurs les plus fréquentes
- Gérer, puis revendre
- Le quiz du module
Ce que l’immeuble a de plus qu’un appartement
- Un prix au mètre carré souvent plus bas. Un immeuble se vend en bloc, à moins d’acheteurs, souvent des investisseurs qui négocient. L’écart avec la somme des appartements vendus un par un peut atteindre 15 à 30 % dans certaines villes moyennes.
- Un risque réparti. Un logement vide sur cinq, c’est 20 % des loyers en moins, pas 100 %. Un impayé pèse moins lourd. C’est l’un des vrais avantages, et le plus sous-estimé.
- Vous décidez seul. Pas d’assemblée générale, pas de syndic, pas de voisin qui bloque des travaux. Vous choisissez le calendrier et les entreprises.
- Des économies d’échelle. Une seule visite chez le notaire, un seul crédit, une seule assurance, un artisan qui intervient sur plusieurs logements le même jour.
- Des leviers de création de valeur. Rénover, redistribuer les surfaces, créer un logement dans des combles, ou mettre l’immeuble en copropriété pour revendre lot par lot.
Ce qu’il a de plus difficile
- Le ticket d’entrée. Même dans une ville moyenne, un petit immeuble coûte souvent 250 000 à 600 000 €, frais et travaux compris. L’apport et l’endettement montent d’autant.
- Les gros travaux, seul. Toiture, façade, réseaux d’eau, colonne électrique, cage d’escalier : en copropriété, vous en payez une quote-part. Ici, vous payez tout. Une réfection de toiture peut coûter 30 000 à 80 000 €.
- L’entretien des parties communes. Ménage, éclairage, ramonage, contrats d’entretien, assurance de l’immeuble entier : c’est à vous de les organiser et de les financer, puis de récupérer ce qui peut l’être sur les locataires.
- Une gestion plus lourde. Six logements, ce sont six baux, six révisions, des départs plusieurs fois par an et des appels pour une fuite le dimanche.
- Une revente plus étroite. Peu d’acheteurs peuvent racheter un immeuble entier. Sans mise en copropriété, la revente peut prendre du temps.
Où les trouver, et à quel prix
Avant même de regarder les chiffres, regardez la ville. Les données de l’Insee sur l’évolution de la population, le taux de vacance des logements et l’âge des habitants sont gratuites. Allez sur place à plusieurs moments de la semaine, parlez aux commerçants, regardez combien d’annonces de location restent en ligne des semaines entières. Un immeuble bon marché dans une rue où un logement sur cinq est vide n’est pas une affaire : c’est le prix du risque.
Les immeubles de rapport se trouvent surtout dans les villes moyennes et les centres anciens, là où des familles ont gardé des immeubles entiers pendant des générations. Dans les grandes métropoles, ils sont rares et chers, souvent achetés par des professionnels. Une bonne partie se vend hors des grands portails : successions, notaires, agences locales, marchands de biens.
Pour juger un prix, raisonnez de trois façons à la fois. Le prix par mètre carré, comparé aux appartements du quartier, en tenant compte de l’état. Le prix par logement, comparé à ce que coûterait un studio ou un T2 équivalent. Et surtout le rendement net après charges et vacance, comme on l’a calculé au module 7. Un immeuble affiché à 10 % brut, avec une toiture à refaire, peut tomber sous 5 % net.
La ville compte autant que l’immeuble. Une ville qui perd des habitants, sans université ni bassin d’emploi, offre des rendements élevés parce que le risque de vacance l’est aussi. On a vu au module 6 comment arbitrer entre rendement et sécurité.
Ce qu’il faut vérifier avant de signer
| Point | Ce qu’on vérifie | Pourquoi |
|---|---|---|
| Toiture et charpente | Âge, état, infiltrations, isolation des combles | C’est souvent le poste le plus cher |
| Façade et structure | Fissures, humidité, état des balcons | Un ravalement se chiffre vite en dizaines de milliers d’euros |
| Réseaux | Électricité des communs et des logements, plomberie, évacuations | Une mise aux normes complète coûte cher et oblige à vider les logements |
| DPE de chaque logement | Classe, travaux pour sortir des F et G | Un G ne se loue plus, un F plus en 2028 |
| Diagnostics des parties communes | Amiante, plomb, termites selon la région | Obligations et coûts de désamiantage |
| Baux en cours | Loyers, dates, impayés, dépôts de garantie à reprendre | Vous reprenez les baux tels quels |
| Charges réelles | Taxe foncière, assurance, contrats d’entretien | Les annonces les oublient souvent |
| Règles locales | Permis de louer, encadrement des loyers, plan local d’urbanisme | Certaines villes imposent une autorisation avant chaque mise en location |
Pour un immeuble ancien, faites venir un professionnel du bâtiment avant de signer la promesse, ou signez-la avec une condition suspensive liée à son rapport. Quelques centaines d’euros de diagnostic peuvent éviter une erreur de 50 000 €. Reprenez aussi la méthode du module sur le budget travaux.
Méfiez-vous des loyers affichés. Demandez les baux, les quittances et les relevés bancaires des loyers encaissés. Un immeuble « loué à 100 % » dont deux locataires ne paient plus depuis six mois n’a pas le même prix. Et si le rez-de-chaussée est un commerce, il est en général loué par un bail commercial de neuf ans, avec un droit au renouvellement du locataire : c’est un autre métier, à faire relire par un professionnel.
Financer un immeuble en 2026
Les règles bancaires sont les mêmes que pour un appartement : depuis 2022, le Haut Conseil de stabilité financière impose un taux d’endettement de 35 % au maximum, assurance comprise, et une durée de 25 ans, sauf exceptions encadrées. Les banques retiennent en général 70 % des loyers futurs dans vos revenus, pour tenir compte de la vacance et des charges. Certaines raisonnent aussi en différentiel, en vérifiant que les loyers couvrent la mensualité.
Conséquence : pour emprunter 400 000 €, il faut des revenus solides, un apport, ou des loyers existants déjà importants. Comme on l’écrivait dans notre article sur les formateurs immobiliers, avec un salaire de 2 000 € par mois, la règle des 35 % autorise une mensualité de 700 € environ, soit 120 000 à 140 000 € empruntés sur 25 ans : loin d’un immeuble. Les montages « 110 % sans apport » sont devenus rares.
Pensez aussi aux frais d’achat. Depuis 2025, la plupart des départements ont relevé les droits de mutation de 4,5 % à 5 %, pour trois ans. Dans l’ancien, comptez autour de 8 % du prix en frais de notaire. L’achat via une SCI est possible, avec ses avantages et ses contraintes vus au module 20.
Un exemple chiffré
Un immeuble de quatre logements dans une ville moyenne, vendu 420 000 €. Il faut 60 000 € de travaux, dont la mise aux normes de l’électricité et l’isolation des combles. Les quatre logements rapportent 2 900 € par mois au total.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix + frais d’achat à 8 % + travaux | 513 600 € |
| Loyers annuels | 34 800 € |
| Rendement brut sur coût total | 6,8 % |
| Vacance 5 %, charges du propriétaire 6 500 € | – 8 240 € |
| Revenu net avant crédit et impôt | 26 560 €, soit 5,2 % net |
| Crédit de 463 600 € sur 25 ans à 3,6 % | environ 2 350 € par mois |
| Cash-flow mensuel avant impôt | environ – 130 € |
Avec 50 000 € d’apport, l’immeuble ne s’autofinance pas tout à fait, et il ne reste aucune marge pour les gros travaux futurs. Il faudrait négocier le prix autour de 370 000 €, ou mettre plus d’apport, pour retrouver un cash-flow positif. C’est exactement ce que le simulateur ci-dessous permet de tester.
Notre avis
Dans les vidéos des formateurs immobiliers, l’histoire est souvent la même : « j’ai acheté un petit studio avec 500 € de cash-flow, puis un premier immeuble de rapport, et un deuxième, pour plus de 3 000 € de cash-flow ». On ne remet pas en cause ces parcours, mais ils oublient deux choses.
Un cash-flow positif ne dit rien du patrimoine net. Avec autant de dettes que d’actifs, on n’est pas rentier. Et dans un immeuble, une toiture ou une façade peuvent effacer plusieurs années de cash-flow d’un coup. L’immeuble est une belle étape, rarement une bonne première marche.
Les erreurs les plus fréquentes
- Acheter un rendement brut. Un immeuble affiché à 11 % dans une ville qui perd ses habitants peut rapporter 4 % net, une fois la vacance, la taxe foncière et les travaux comptés.
- Sous-estimer les parties communes. Escalier, couloirs, cave, compteurs, toiture : ce que personne ne regarde à la visite coûte souvent le plus cher.
- Oublier la taxe foncière. Sur un immeuble, elle peut représenter un à deux mois de loyers par an, et elle augmente régulièrement dans beaucoup de communes.
- Reprendre des baux sans les lire. Loyers sous le marché, locataires protégés, impayés en cours, dépôts de garantie non transmis : tout se reprend avec l’immeuble.
- Négliger le DPE de chaque logement. Un immeuble ancien compte souvent un ou deux logements en F ou G. Les rénover ne se fait pas toujours sans les vider.
- Tout financer à crédit, sans réserve. Sans trésorerie, le premier gros imprévu transforme un bon immeuble en source de stress. Gardez au moins quelques mois de mensualités de côté, comme on l’a vu au module 2.
Un bon réflexe : faire deux simulations. Une avec les chiffres du vendeur, une avec les vôtres, plus prudents. Si l’opération ne tient qu’avec les chiffres du vendeur, elle ne tient pas.
Gérer, puis revendre
Pour gérer un immeuble sereinement, mettez en place dès le départ un compte bancaire dédié, une provision pour gros travaux d’au moins 1 % de la valeur par an, des contrats d’entretien pour les équipements communs, et un calendrier des révisions de loyer. Les règles de bail, de choix des locataires et de garanties vues aux modules 21 à 23 s’appliquent à chaque logement.
À la revente, deux options. Vendre l’immeuble entier, à un autre investisseur, au même type de prix que celui auquel vous l’avez acheté. Ou le mettre en copropriété pour vendre les logements un par un, souvent plus cher au total : il faut alors un géomètre, un état descriptif de division, un règlement de copropriété et des diagnostics. Les locataires en place bénéficient en principe d’un droit de préemption lors de cette première vente lot par lot. C’est un projet en soi, souvent mené par des marchands de biens. L’impôt sur la plus-value, lui, suit les règles vues au module 30.
Le simulateur ci-dessous calcule le rendement brut et net, la mensualité et le cash-flow d’un immeuble, avec vos chiffres et les frais d’achat de 2026. Règles vérifiées au 23 octobre 2026.