SCI à l’IR ou à l’IS : laquelle choisir pour louer ?

Retour à la formation · 3e étage, module 5 sur 5 · gratuit

Au programme : une vidéo, un texte, un calcul et un quiz.

La SCI n’est pas un régime fiscal. C’est une boîte dans laquelle on range un bien. Et selon l’impôt qu’on choisit pour la boîte, IR ou IS, on ne joue pas du tout au même jeu.

Sur les réseaux, la SCI à l’IS est souvent présentée comme l’outil des investisseurs sérieux. Parfois à raison, souvent trop tôt. Dans ce module, on voit à quoi sert vraiment une SCI, comment elle est imposée à l’IR et à l’IS, ce qui se passe à la revente et quand vous voulez récupérer l’argent, et dans quels cas elle a du sens.

Dans ce module

À quoi sert une SCI
La SCI à l’IR, la transparente
La SCI à l’IS, la société
La revente et la sortie de l’argent
Ce que coûte une SCI
Les clauses des statuts qui comptent
SCI et couple non marié
IR, IS ou pas de SCI du tout
Le quiz du module

À quoi sert une SCI

Une société civile immobilière, c’est une société d’au moins deux associés qui détient un ou plusieurs biens. Les associés n’achètent pas l’appartement : ils détiennent des parts de la société, qui elle détient l’appartement. Ce détour a trois vrais intérêts.

Investir à plusieurs sans subir l’indivision : les statuts fixent qui décide, comment on vend, comment on sort. C’est utile entre frères et sœurs, entre amis, ou pour un couple non marié.
Préparer la transmission : on peut donner des parts petit à petit à ses enfants, en profitant des abattements tous les quinze ans, plutôt que de transmettre un appartement d’un bloc.
Séparer le patrimoine privé et le patrimoine locatif, avec une gestion encadrée par des statuts et des assemblées.

En revanche, la SCI ne protège pas vos biens personnels : les associés répondent des dettes de la société, à proportion de leurs parts. Et elle n’est pas faite pour louer meublé. La location meublée est une activité commerciale : au-delà de 10 % des recettes, elle fait basculer la SCI à l’impôt sur les sociétés, qu’on le veuille ou non. Pour le meublé, on reste en LMNP en nom propre, ou on passe par une SARL de famille.

La SCI à l’IR, la transparente

Par défaut, une SCI qui loue des logements vides relève de l’impôt sur le revenu. Elle est fiscalement « transparente » : la société ne paie rien, et chaque associé déclare sa part des loyers dans ses revenus fonciers. Les règles sont exactement celles de la location nue en direct, vues au module micro ou réel : régime réel, charges et intérêts déduits, déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 €, prélèvements sociaux à 17,2 %.

Une nuance : le micro-foncier n’est possible que si l’associé détient aussi un bien loué nu en direct. Sinon, c’est le réel. Et à la revente, la plus-value est celle des particuliers, avec les abattements pour durée de détention : exonération d’impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans. Le livret fiscal des sociétés civiles de l’administration détaille ces règles.

La SCI à l’IS, la société

Sur option, la SCI peut choisir l’impôt sur les sociétés. Elle devient alors une vraie entreprise du point de vue fiscal : elle tient une comptabilité commerciale, calcule son bénéfice et paie elle-même son impôt. L’option peut être abandonnée jusqu’à la fin du cinquième exercice, ensuite elle est définitive.

Son atout, c’est l’amortissement, comme en LMNP : le bâti s’amortit sur 25 à 40 ans, les travaux et les frais d’achat aussi. Avec les intérêts et les charges, le bénéfice imposable est souvent nul ou très faible pendant des années. Et quand il apparaît, il est taxé à 15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 %, des taux bien plus doux que les 47 % ou plus qu’un associé à 30 % de taux marginal paie sur ses revenus fonciers.

Mais cet argent appartient à la société. Pour le récupérer, il faut se verser des dividendes, taxés à la flat tax de 31,4 % en 2026 : 12,8 % d’impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux. Tant que l’argent reste dans la SCI pour rembourser le crédit ou acheter un autre bien, l’IS est très efficace. Le jour où vous voulez en vivre, la deuxième couche d’impôt arrive.

En vigueur, vérifié le 21 octobre 2026

Flat tax à 31,4 % et prélèvements sociaux à 18,6 % depuis 2026

La hausse de la CSG fait passer les prélèvements sociaux à 18,6 % sur les gains du PEA, du compte-titres et de la location meublée, et le prélèvement forfaitaire unique à 31,4 %. L’assurance vie, les revenus fonciers et les plus-values immobilières restent à 17,2 % de prélèvements sociaux.

	SCI à l’IR	SCI à l’IS
Qui paie l’impôt	Chaque associé, sur sa part	La société
Taux sur les loyers	Taux marginal + 17,2 %	15 % puis 25 %, + 31,4 % si distribué
Amortissement	Non	Oui
Déficit	Imputable sur le revenu global, jusqu’à 10 700 €	Reportable sur les bénéfices futurs de la société
Location meublée	À éviter, risque de bascule à l’IS	Possible
Plus-value	Régime des particuliers, avec abattements	Sur la valeur nette comptable, sans abattement
Comptabilité	Simple, déclaration 2072	Commerciale, bilan et liasse, souvent un expert-comptable

La revente et la sortie de l’argent

C’est là que la SCI à l’IS montre sa face cachée. À la revente, la plus-value n’est pas calculée sur le prix d’achat, mais sur la valeur nette comptable : le prix d’achat diminué de tous les amortissements pratiqués. Et il n’y a aucun abattement pour durée de détention, même après trente ans.

Exemple : achat 220 000 €, revente 260 000 € après 20 ans	SCI à l’IR	SCI à l’IS
Base de calcul	Prix d’achat majoré des forfaits, environ 269 500 €	Valeur nette comptable, environ 102 700 €
Plus-value imposable	0 €, le forfait travaux l’efface	environ 157 300 €
Impôt sur la plus-value	0 €	environ 35 100 € d’impôt sur les sociétés
Pour récupérer le prix de vente	Rien de plus	Flat tax de 31,4 % sur ce qui est distribué

Ordres de grandeur : amortissement du bâti sur 30 ans (80 % du prix), forfaits de 7,5 % pour les frais d’achat et de 15 % pour les travaux à l’IR.

Autrement dit, l’impôt économisé pendant la location à l’IS est en grande partie rendu à la revente. C’est un mécanisme de report, pas d’effacement. Il est très puissant si on ne vend jamais, ou si on transmet les parts. Il l’est beaucoup moins si on vend au bout de quinze ans pour récupérer le capital.

Depuis 2025, l’écart avec le LMNP s’est d’ailleurs réduit : un LMNP qui revend réintègre lui aussi ses amortissements, mais il garde les abattements pour durée de détention. On l’a vu au module 18.

Ce que coûte une SCI

La création : des statuts, idéalement rédigés ou relus par un professionnel, une annonce légale et l’immatriculation. Comptez de quelques centaines d’euros à plus de mille avec un avocat ou un notaire.
Le fonctionnement : une banque, une assemblée annuelle, des comptes. À l’IR, une déclaration 2072 chaque année. À l’IS, un bilan et une liasse fiscale, avec un expert-comptable autour de 1 000 à 2 000 € par an.
Le crédit : les banques prêtent volontiers à une SCI, mais demandent souvent la caution personnelle des associés. Pour un premier achat, cela ne change pas grand-chose par rapport à un prêt en nom propre.

La fiche Entreprendre.service-public sur la création d’une société décrit les étapes, et le guichet unique permet de faire l’immatriculation en ligne.

Les clauses des statuts qui comptent

Les statuts sont le vrai contrat entre associés. Un modèle téléchargé en cinq minutes fonctionne tant que tout va bien. C’est le jour d’un désaccord, d’une séparation ou d’un décès qu’on découvre ce qu’il valait. Six points méritent d’être pensés avant de signer.

L’objet social. Il décrit ce que la société a le droit de faire : acquérir, gérer et louer des biens immobiliers. Trop étroit, il bloque un futur projet. Il ne doit pas viser la location meublée si vous restez à l’IR.
La gérance. Qui gère, avec quels pouvoirs, et ce qui nécessite l’accord des associés : vendre un bien, emprunter, acheter un nouveau logement.
Les règles de vote. Les majorités pour les décisions courantes et pour les décisions lourdes. À deux associés à 50/50, prévoyez ce qui se passe en cas de blocage.
La clause d’agrément. Elle permet aux associés de refuser l’entrée d’un inconnu, par exemple l’acheteur des parts d’un associé qui veut sortir.
La répartition des parts et le compte courant. Le capital peut rester modeste ; l’argent apporté au-delà, par exemple pour l’apport du crédit, est inscrit en compte courant d’associé, remboursable à celui qui l’a avancé. Notez-le précisément.
La sortie d’un associé. Comment on évalue les parts, dans quel délai on les rachète. C’est la clause qu’on regrette le plus de ne pas avoir écrite.

Pour ces points, une heure avec un notaire ou un avocat coûte bien moins cher qu’un conflit entre associés.

SCI et couple non marié

C’est l’un des cas où la SCI rend vraiment service. Un couple pacsé ou en concubinage qui achète en indivision s’expose à deux risques : en cas de séparation, chacun peut demander la vente du bien ; en cas de décès, le survivant n’hérite pas automatiquement. Le concubin n’est jamais héritier, et le partenaire de PACS ne l’est que s’il y a un testament.

La SCI permet d’organiser tout cela à l’avance. Les statuts fixent ce qui se passe si l’un veut sortir. On peut aussi combiner la SCI avec un démembrement des parts ou un testament, pour que le survivant puisse rester dans les lieux ou continuer à percevoir les loyers. Ces montages se construisent avec un notaire : ils dépendent de votre situation familiale, de vos enfants, et de ce que vous voulez protéger.

Pour un couple marié, l’intérêt est moindre, puisque le régime matrimonial et le droit des successions protègent déjà le conjoint survivant. La SCI peut rester utile pour la transmission aux enfants, mais elle n’est plus indispensable.

Notre avis

Pour un premier investissement en couple marié, une SCI n’apporte souvent rien d’autre qu’une comptabilité et des frais. Les avantages qu’on lit partout supposent un projet précis : plusieurs biens, plusieurs associés, ou une transmission à organiser.

La SCI devient intéressante quand on investit à plusieurs personnes qui ne sont pas mariées, quand on prépare une transmission, ou à l’IS quand on veut accumuler plusieurs biens en réinvestissant les loyers sans les sortir. Si aucune de ces trois raisons ne vous parle, ne créez pas de société pour le principe.

IR, IS ou pas de SCI du tout

Votre objectif	Le plus adapté, en général
Un premier locatif, seul ou en couple marié	En direct : location nue ou LMNP
Investir à plusieurs, hors mariage	SCI à l’IR
Rénover lourdement un bien loué nu	En direct ou SCI à l’IR, pour le déficit foncier
Préparer la transmission à ses enfants	SCI à l’IR, avec donation de parts
Accumuler plusieurs biens sans sortir les loyers	SCI à l’IS
Louer meublé	LMNP en direct, ou SARL de famille

Le simulateur ci-dessous additionne, pour un même bien loué nu, l’impôt payé pendant la détention et celui de la revente, dans une SCI à l’IR et dans une SCI à l’IS, avec ou sans distribution des bénéfices. Ce module termine le 3e étage : vous savez maintenant comment vos loyers sont imposés dans tous les cas de figure. Au 4e étage, on passe à la gestion locative, en commençant par un bail solide. Règles vérifiées au 23 octobre 2026.