Choisir son locataire : dossier, pièces et solvabilité

Retour à la formation · 4e étage, module 2 sur 5 · gratuit

Au programme : une vidéo, un texte, un calcul et un quiz.

Un bon locataire, c’est 80 % de la tranquillité d’un investissement locatif. Un mauvais choix, c’est parfois deux ans de procédure. Et la différence se joue en quelques jours, entre l’annonce et la signature.

Choisir son locataire, ce n’est pas trouver le dossier parfait. C’est vérifier, dans le cadre de la loi, que la personne pourra payer, qu’elle est bien celle qu’elle dit être, et que vous aurez un recours si les choses tournent mal. Dans ce module, on voit comment rédiger une annonce qui attire les bons profils, ce que vous avez le droit de demander, et surtout ce que vous n’avez pas le droit de demander, comment lire un dossier, repérer les faux, et décider sans discriminer.

Dans ce module

Une annonce qui attire les bons dossiers
Ce que vous pouvez demander, et rien de plus
Lire un dossier : la solvabilité
Repérer les faux dossiers
Choisir sans discriminer
Visites, choix et signature
Faire soi-même ou passer par une agence
Le quiz du module

Une annonce qui attire les bons dossiers

La sélection commence avant le premier appel. Une annonce précise filtre d’elle-même : elle attire les candidats à qui le logement convient, et décourage les autres. Indiquez le loyer hors charges et les charges, le dépôt de garantie, la surface habitable, le nombre de pièces, l’étage, le type de chauffage, si le logement est meublé, et la date de disponibilité.

Certaines mentions sont obligatoires. La classe énergie et la classe climat du DPE doivent figurer dans l’annonce, avec une estimation des dépenses annuelles d’énergie. Dans les communes soumises à l’encadrement des loyers, l’annonce doit afficher le loyer de référence majoré et, le cas échéant, le complément de loyer. Les honoraires à la charge du locataire, si vous passez par un professionnel, doivent aussi apparaître. On revient sur l’encadrement au module 24.

Côté photos, la lumière du jour, des pièces rangées, une vue d’ensemble de chaque pièce et une photo de la salle d’eau suffisent. Évitez les grands angles déformants : un candidat déçu à la visite, c’est une heure perdue pour vous comme pour lui. Et écrivez dans l’annonce les pièces que vous demanderez : les candidats sérieux arrivent avec un dossier complet.

Ce qu’on en a vécu

Pour nos deux studios du 92, on a publié la même annonce au même moment sur Leboncoin, SeLoger et Entreparticuliers. Pour le premier, 17 dossiers en quatre jours sur Leboncoin, 2 sur SeLoger, aucun sur Entreparticuliers. Pour le second, mis en location en octobre, une trentaine de demandes en deux semaines, et tous les dossiers retenus venaient de Leboncoin.

La saison compte : en octobre, il nous a fallu deux semaines, plus du double du premier studio loué fin d’été. Septembre et janvier restent les meilleurs mois pour louer un petit logement près d’un bassin d’emploi et d’études.

Lire le dossier : la mise en location de notre 2e studio

Ce que vous pouvez demander, et rien de plus

La liste des pièces qu’un bailleur peut exiger est fixée par le décret du 5 novembre 2015. Elle est limitative : tout ce qui n’y figure pas est interdit, même si le candidat accepte de le fournir. Pour chaque catégorie, le candidat choisit une pièce parmi celles prévues.

Ce que vous pouvez demander	Exemples de pièces acceptées
Une pièce d’identité	Carte d’identité, passeport, permis de conduire, titre de séjour
Un justificatif de domicile	Trois dernières quittances, attestation d’hébergement, dernier avis de taxe foncière
Un ou plusieurs justificatifs d’activité	Contrat de travail ou attestation de l’employeur, carte d’étudiant, extrait K ou Kbis, carte professionnelle
Un ou plusieurs justificatifs de ressources	Trois derniers bulletins de salaire, dernier avis d’imposition, justificatif de bourse, de pension ou d’allocations, deux derniers bilans pour un indépendant

Les mêmes règles valent pour la caution, avec les mêmes catégories de pièces. Et vous pouvez demander une attestation d’assurance, mais seulement au moment de l’entrée dans les lieux, pas avec le dossier.

Ce qui est interdit, en revanche, est une liste longue et souvent ignorée. Vous ne pouvez pas demander de photo d’identité, de carte d’assuré social, de relevé de compte bancaire, d’attestation de bonne tenue de compte, d’extrait de casier judiciaire, de contrat de mariage, de dossier médical, d’attestation de l’ancien bailleur qu’il est à jour de ses loyers si une quittance suffit, ni d’autorisation de prélèvement automatique. Exiger une de ces pièces expose à une amende administrative pouvant aller jusqu’à 3 000 € pour un particulier. Et vous ne pouvez demander aucun versement, ni chèque de réservation, avant la signature du bail.

Pour vous simplifier la vie, orientez les candidats vers DossierFacile, le service de l’État qui vérifie les pièces, les filigrane et les présente dans un format unique. Un dossier validé par DossierFacile ne garantit pas la solvabilité, mais il réduit beaucoup le risque de faux.

Lire un dossier : la solvabilité

Le premier critère, c’est la capacité à payer. La règle d’usage est que le loyer charges comprises ne dépasse pas un tiers des revenus nets du foyer. Dit autrement, les revenus doivent représenter environ trois fois le loyer. Ce n’est pas une loi, c’est un repère, et il faut le lire intelligemment.

Regardez le reste à vivre, pas seulement le ratio. Un couple qui gagne 2 800 € pour un loyer de 950 € est juste au-dessus du ratio, mais il lui reste 1 850 € pour vivre. Une personne seule qui gagne 2 400 € pour 800 € de loyer est dans le même ratio avec moins de marge.
Regardez la stabilité des revenus. Un CDI hors période d’essai, un fonctionnaire titulaire ou un retraité donnent plus de visibilité qu’un contrat court. Mais un indépendant installé depuis plusieurs années avec des bilans réguliers peut être plus solide qu’un CDI récent.
Regardez la cohérence d’ensemble. Le poste, l’employeur, le salaire, l’adresse : tout doit se tenir. Un salaire très élevé pour un premier emploi ou un employeur introuvable méritent une vérification.
Pour un étudiant, ce sont les revenus de la caution qui comptent, ou la garantie Visale, qu’on détaille au module suivant.

N’oubliez pas les aides au logement : un locataire qui touche une APL ou une ALS a un reste à charge plus faible. Vous pouvez d’ailleurs demander à ce que l’aide vous soit versée directement, ce qui sécurise une partie du loyer. Et méfiez-vous du réflexe qui consiste à exiger des revenus de quatre ou cinq fois le loyer : vous éliminez de bons candidats sans réduire beaucoup votre risque, qui dépend plus de la stabilité que du montant.

Le simulateur du bas de page calcule le taux d’effort, le reste à vivre et l’éligibilité à Visale à partir des chiffres d’un dossier.

Repérer les faux dossiers

Les faux dossiers sont devenus courants, surtout dans les villes tendues et sur les petites surfaces. Fiches de paie retouchées, avis d’imposition inventés, faux contrats de travail : les outils pour les fabriquer sont à la portée de tous. Quelques vérifications simples éliminent la plupart des fraudes.

Pièce	Ce qu’on vérifie	Comment
Avis d’imposition	Revenus déclarés, adresse, nombre de parts	Le service gratuit de vérification de l’administration fiscale, avec le numéro fiscal et la référence de l’avis
Bulletins de salaire	Cohérence brut, net, cotisations, cumul annuel	Calcul rapide : le net est autour de 75 à 80 % du brut pour un salarié du privé
Contrat ou attestation employeur	Existence de l’entreprise	Recherche du numéro SIRET sur l’annuaire des entreprises, appel au standard
Pièce d’identité	Correspondance avec les autres pièces	Même nom, même date de naissance partout
Quittances de loyer	Existence du précédent bailleur	Appel, si le candidat donne son accord

L’outil de vérification des avis d’impôt est le plus efficace : il confirme en quelques secondes le revenu fiscal déclaré. Méfiez-vous aussi des comportements. Un candidat qui veut signer sans visiter, qui propose de payer plusieurs mois d’avance en liquide, ou qui met une pression inhabituelle sur le calendrier mérite une prudence particulière.

Choisir sans discriminer

Vous êtes libre de choisir votre locataire, mais pas sur n’importe quel critère. Refuser un candidat en raison de son origine, de son nom, de son âge, de son sexe, de sa situation de famille, de sa grossesse, de son état de santé, de son handicap, de ses opinions, de sa religion, de son lieu de résidence, ou parce qu’il perçoit des aides sociales, est une discrimination. C’est un délit, puni jusqu’à trois ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende par le Code pénal.

Concrètement, une annonce « idéal pour jeune actif », « pas d’APL », « CDI exigé » ou « étudiants s’abstenir » est risquée. Vous pouvez en revanche écrire les ressources attendues, ou indiquer que le logement est adapté à une personne seule par sa taille. Le Défenseur des droits peut être saisi par un candidat écarté, et il réalise régulièrement des tests de situation dans le logement.

La meilleure protection, c’est une méthode écrite. Fixez vos critères avant de recevoir les dossiers, les mêmes pour tout le monde : complétude du dossier, taux d’effort, stabilité, garantie. Examinez les dossiers dans leur ordre d’arrivée, et gardez une trace de votre raisonnement. Si deux dossiers sont équivalents, vous pouvez retenir le premier arrivé.

Visites, choix et signature

Pour gagner du temps, faites un premier tri par téléphone ou par message : date d’entrée souhaitée, composition du foyer, situation professionnelle, garantie envisagée. Puis organisez les visites groupées sur un créneau court, une demi-heure par visiteur ou par petits groupes. Le candidat voit le logement, vous voyez le candidat, et chacun pose ses questions.

Une fois votre choix fait, prévenez rapidement le candidat retenu, vérifiez les dernières pièces, et fixez la signature. Prévenez aussi les autres : un « non » rapide est plus respectueux qu’un silence, et vous gardez un dossier de secours au cas où le premier se désiste. Le jour de la signature, vous remettez le bail et ses annexes, vous faites l’état des lieux d’entrée, vous recevez l’attestation d’assurance et le dépôt de garantie, puis vous remettez les clés. On a vu le contenu du bail au module précédent.

Ce qu’on en a vécu

Nos candidats avaient tous un peu le même profil : de jeunes actifs gagnant plus de trois fois le loyer avec un garant, ou des étudiants avec de très bons garants. Pour le premier studio, on a choisi un jeune couple d’étudiants en alternance qui voulait rester le temps de ses études. Pour le second, un étudiant en stage, pour six mois à un an.

Au départ des premiers locataires du studio, on a retrouvé une personne seule, qui a emménagé le lendemain : aucun jour de vacance locative.

Lire le dossier : le départ de nos premiers locataires

Faire soi-même ou passer par une agence

Une agence s’occupe de l’annonce, des visites, de la sélection, du bail et de l’état des lieux. Ses honoraires de location sont plafonnés par la loi pour la part payée par le locataire, et le bailleur paie au moins autant. Comptez souvent l’équivalent d’un mois de loyer, ou davantage dans les grandes villes. La gestion locative complète, qui inclut l’encaissement des loyers, les relances et le suivi technique, coûte en plus 5 à 8 % des loyers par an, avant assurance.

Faire soi-même demande du temps, surtout au moment de la relocation, mais c’est faisable pour un ou deux logements proches de chez vous. Les outils gratuits sont nombreux : DossierFacile pour les dossiers, les modèles officiels pour le bail, la vérification des avis d’impôt en ligne. L’important est d’être carré et constant, avec la même méthode à chaque fois.

Le bon arbitrage dépend de la distance, de votre temps, et du nombre de biens. Un logement loin de chez vous, ou plusieurs biens en même temps, justifient souvent une agence, au moins pour la mise en location. On avait évalué le coût d’une gestion déléguée dans le calcul de rentabilité nette.

Le simulateur ci-dessous calcule le taux d’effort, le reste à vivre et l’éligibilité à la garantie Visale à partir des chiffres d’un candidat. Règles vérifiées au 23 octobre 2026.