Cela fait quelques temps que le concept d’indépendance financière m’intéresse tout particulièrement. Si c’est aussi le cas pour vous, alors Google a dû depuis bien longtemps vous cibler et vous proposer des publicités ciblées menant à des formateurs immobiliers : Seban, Caillet, Ollier, Annicette, Wangen, j’en passe et des meilleurs !!! Tous les jours (ou presque), un nouveau venu veut absolument vous proposer la solution miracle pour vous enrichir et vous faire gagner la liberté financière. Et pour cela, rien de tel qu’une formation.

SOMMAIRE

  1. LE PROFIL DU FORMATEUR IMMOBILIER
  2. UNE UTILISATION DES TECHNIQUES MARKETING
  3. DEVIENS RENTIER EN MOINS DE 2 ANS
  4. REPRENDRE CONFIANCE C’EST POSSIBLE ?
  5. ET LA REALITE DANS TOUT ÇÀ?

LE PROFIL DU FORMATEUR IMMOBILIER

D’abord et pour que chacun puisse bien s’identifier, le formateur est parti de rien, il est issu d’une famille de classe sociale populaire et un beau jour il a commencé à AGIR. Pour cela il a commencé à investir modestement (« j’ai commencé par acheter un premier bien, un petit studio avec un cashflow de 500€ »), puis devant le succès exceptionnel qu’il a obtenu il s’est mis à investir massivement (« puis j’ai acheté mon premier immeuble de rapport, suivi d’un deuxième avec un cashflow global de plus de 3000€ »). Et maintenant son seul souhait est de vous faire profiter de ses connaissances dans un but lucratif évidemment (« si vous aussi vous voulez avoir la même réussite que moi, alors suivez mes conseils et agissez »).

Comprenez-moi bien, je ne remets pas en cause leur parcours. Les plus anciens (plus aguerris) ont d’ailleurs probablement eu ce parcours. Cependant, notons que le contenu de ces formations peut être trouvé chez n’importe quel libraire. Si vous voulez faire de l’investissement locatif, achetez un bouquin, ça vous coûtera 15€ et vous aurez accès à 200 pages écrites par un expert qui aura pris la peine d’organiser ses connaissances pour les rendre accessible au plus grand nombre. Il n’y a rien qui ne puisse pas être expliqué simplement dans un bouquin. L’équivalent d’un bouquin en formation, c’est 500€, 800€, 1500€ (tarif du séminaire « quitter la rat race »), voire 10000€. Je ne comprends pas que des personnes puissent à ce point manquer de discernement au point de faire ce genre de formation.

Autre point d’inquiétude, comme je l’ai dit il ne se passe plus un jour où il n’y pas un nouveau venu dans le secteur qui veut à son tour te faire devenir riche. Et pourtant, ces mêmes formateurs ont parfois réalisé à peine une opération immobilière, voire deux. Mais dans leur grande compassion, ils veulent t’offrir ta chance.

UNE UTILISATION DES TECHNIQUES MARKETING

Tous des pros du marketing !!! Les bases sont quasi communes à tous :

  • Je t’offre gratuitement du contenu gratuit sur les réseaux sociaux
  • Je te propose un E-book ou une formation gratuite en cliquant sur le lien en dessous de ma vidéo. Ça peut aussi être des webconférence, le tout c’est que ce soit gratuit pour te mettre en confiance.
  • Tu remplis ton mail pour recevoir ta formation gratuite qui est un condensé de banalité puis je te propose de passer à la vitesse supérieure avec le pack formation ++ Premium Gold pour devenir extra riche en 2 ans en proposant des formations payantes.
  • Impossible de naviguer sur leur site sans le fameux (TU VEUX DEVENIR RICHE -> Clique sur « OUI » -> Inscription et paiement ou « non ça ne m‘intéresse pas » -> Culpabilisation d’avoir raté ma chance.
  • Autre technique utilisée sur le site, le POP UP qui t’indique que « Michel93 vient de s’inscrire au séminaire ImmoPro12 et a rejoint la communauté d’investisseurs » qui vient jouer directement sur notre biais de mimétisme (vouloir faire la même chose qu’un autre peut être psychologiquement rassurant)
  • Enfin, « rejoins notre communauté d’investisseurs rentables et participe au séminaire Pro + 6 pour la modique somme de 1500€ au lieu de 3000€ (prix uniquement valable jusque demain 14h) ». Dépêche-toi de profiter de cette offre incroyable et ne laisse pas passer ta chance.

Les plus connaisseurs auront reconnu là une technique de manipulation très connue aussi appelée « pied dans la porte ». Elle existe depuis la fin des années 60 et est utilisée comme technique marketing de manière très courante. Pour ceux que ça intéresse je vous conseille le livre suivant « « Petit traité de manipulation à l’usage des honnêtes gens » qui reprend ses préceptes.

Cette technique consiste à faire engager une personne progressivement jusqu’à qu’elle craque et achète. Elle joue sur un biais psychologique dont la finalité est d’obtenir l’engagement. Exemple simple : vous êtes dans une boutique et la vendeuse vous dit innocemment : « Essayez cette tenue, cela ne vous engage à rien ». Vous aurez plus de chance de craquer et d’acheter le vêtement en question car vous aurez déjà fait un pas (psychologique) vers l’engagement. Cette technique amène deux fois plus de chance de concrétiser une vente et cela parait plutôt logique. J’ai regardé une vidéo gratuite, j’ai téléchargé un e-book gratuit, j’ai assisté à une web-conférence gratuite, je suis conditionné et en confiance pour être prêt à payer une formation payante.

Attention donc !

DEVIENS RENTIER EN MOINS DE 2 ANS !

Alors c’est quoi la technique ultime pour réussir à remplacer mon salaire d’ici 2 ans ? Voici à peu près ce qu’ils vous vendent :

  1. Reste locataire de ta résidence principale et mets de l’argent de côté pour te constituer un capital de sécurité (6 mois à 1 an de loyers d’avance en cas de coup dur).
  2. Achète un appartement ou immeuble de rapport décoté (moins cher que le marché).
  3. Si possible un bien à rafraichir et fais des travaux pour augmenter la valeur du bien.
  4. Emprunte sur 25 ans et utilise l’effet de levier au maximum (autrement dit ne mets surtout pas d’apport et demande un financement à 110% à la banque).
  5. Utilise le différé de remboursement au maximum (jusque 3 ans) pour augmenter ton cashflow et te faire de la trésorerie d’avance.
  6. Fais de la colocation ou de la courte durée, ta rentabilité sera bien meilleure !
  7. Exploite ton bien en LMNP au réel et tu ne paieras jamais d’impôt.
  8. Ton cashflow positif te permet de dégager une première rente !
  9. DO IT AGAIN !

Pour celles et ceux qui souhaiteraient se lancer, notez qu’il existe « quelques » charges susceptibles de venir impacter votre cashflow :

Charges de Copropriété + Taxe Foncière + Assurance Propriétaire Non Occupant + Garantie Loyers impayés + Gestion locative (20% des loyers en courte durée). Si vous voulez gérer vous-même les biens, alors cela vous coutera du temps et de l’énergie et remplacerez alors votre travail par un autre + Vacances locatives (au moins 25% pour la courte durée, au moins 1 mois par chambre en colocation) + Réparations courantes (petits travaux de remise en état) + Réparations exceptionnelles (une toiture ou un ravalement tous les 10 ans, c’est 3000€ à 5000€ pour un appartement, 15000€ à 20000€ si vous êtes propriétaires d’un immeuble de rapport) + Cout d’expert-comptable (CFE, adhésion CGA), fortement conseillé voire obligatoire en location meublé environ 450 euros pour un appartement + Cotisations SSI (au-delà de 23000€ de loyers en courte durée) Et le plus douloureux… Les impôts et prélèvement sociaux (votre tranche marginale d’imposition + 17,2%).

Pour donner un exemple concret de l’absurdité du discours, récemment, j’ai été ciblé par une publication d’un énième nouveau formateur sur Youtube. C’est un jeune qui vient tout juste de commencer à travailler. Il a réalisé un premier investissement à Cashflow positif (autour de 150€) et a commencé à proposer des formations. Sa « technique » est exactement celle citée ci-dessus. Il a acheté un bien pour le mettre en location courte durée et a réitéré l’opération.

Ce qu’il ne fait pas, c’est communiquer en transparence sur ses résultats, surtout une année comme celle que nous sommes en train de vivre (crise du Coronavirus) qui a mis en berne toutes les locations courte durée pendant 3 mois. Le marché est reparti mais moins rapidement que ce qu’il n’était, il obtiendra donc un cashflow négatif cette année. Croire que son bien est rentable parce que sur Excel « ça passait » c’est se voiler la face. Car le problème c’est justement l’imprévu et le risque, celui qu’on ne voit pas venir et qui ruine votre rentabilité. Si ces modes de location (colocation et courte durée) sont les plus rentables, c’est aussi et surtout parce que ce sont les plus risqués.

Pour revenir sur mon exemple, dans 3 ans ce formateur n’aura pas remboursé un seul euro de capital à la banque (car différé de remboursement de 3 ans et financement à 110%), son cashflow moyen sur les 3 prochaines années sera probablement négatif, et le bien aura connu des dégradations qui auront fait baisser sa valeur. Patrimoine net après 3 ans = 0 euro et risques forts d’être endetté sans pouvoir rembourser la banque en cas de coup dur.

Ce qui me fait froid dans le dos, c’est l’absence de transparence de ces formateurs. Rappelons que sur leurs conseils, des personnes s’endettent au-delà de l’entendement et prennent des risques inconsidérés. Des risques qui ont d’ailleurs amenés les banques à durcir le ton et suivre les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).

Pour étayer mon propos, vous trouverez ci-dessous une vidéo très bien réalisée d’une chaine Youtube que je vous recommande « Vendeur de vérité » . Ici l’auteur explique à quel point les éléments partagés par le formateur et son « élève rentier » sont incohérents. Chiffré et factuel ! D’autres vidéos de ce genre sont disponibles sur sa chaine, ainsi qu’une formation gratuite pour tous !

Edit 1 : Je viens également de découvrir cette vidéo très bien faite sur Youtube : ENQUÊTE #6 – J’AI TROUVÉ COMMENT DEVENIR RICHE SANS RIEN BRANLER !! (les coachs vendeurs de rêves)

Edit 2 : Une nouvelle vidéo enrichie sur le sujet : FORMATEURS IMMO: « L’ART SUBTIL DE LA MANIPULATION », L’ ENQUÊTE VÉRITÉ

Formateurs Immo : Le scandale du Cash flow

REPRENDRE CONFIANCE C’EST POSSIBLE ?

Il me parait essentiel que la confiance est à la base de tout ! Seulement voilà, c’est justement là que le bât blesse. Tourner ses vidéos à Maurice ou à bord d’une Lamborghini devrait mettre la puce à l’oreille. Voici une question à laquelle ils devraient répondre par souci de transparence et d’honnêteté.

Quelle est la répartition réelle de leurs revenus ?

Selon moi, la réponse à cette question est cruciale car elle permet de juger du sérieux du formateur. Tous annoncent avoir gagné leur indépendance financière (ou sont sur le point de la gagner) grâce à l’achat de biens immobiliers. Par ailleurs, ces formateurs exploitent des revenus issus de la vente de leurs formations, séminaires, vente de livre. Du coup, quelle est la part du revenu issu de l’immobilier et quelle est la part issue de la vente de formation ?

Récemment, une vidéo a fait le buzz, vous l’avez peut-être vue ? La personne vous invite à prendre contact avec lui pour devenir riche, et comme lui vous pourriez rouler dans une voiture de luxe et vivre votre meilleure vie ! En réalité, il vous conseille de suivre une formation en Trading (payante) pour devenir riche et prend une commission de parrainage (sa vraie source de revenus) C’est tellement gros que ça passe ! Beaucoup se sont fait avoir par ce système pyramidal vieux comme le monde et qui fait des ravages chaque année.

Même si les formateurs immobiliers font moins le BUZZ, tourner une vidéo dans sa Lamborghini en vous expliquant que si vous souhaitez être riche et quitter la « rat race », vous devriez participer à un séminaire de 1500€, c’est tellement gros que ça passe ! Et certains y mettent toutes leurs économies !

Exemple : Chiffre d’Affaires réalisé en 2017 par l’un d’eux pour ses formations 127000€

Son activité a probablement considérablement évolué depuis 2017, mais soyons clair si les revenus issus des formations sont supérieurs aux revenus immobiliers, alors on devient rentier grâce à la vente de formations et non grâce à l’immobilier. Nul doute cependant que les gains ont permis de financer des opérations immobilières rentables, toutefois c’est un accélérateur considérable qui n’est pas donné à Mr toutlemonde et il faudrait être clair.

C’est évidemment utopique de demander une telle transparence car ce serait probablement contre productif pour 99% d’entre eux. Malgré tout, cela permettrait de voir quels sont ceux qui sont réellement devenus libre financièrement, et quels sont ceux qui comptent sur la vente de leurs formations. Autre question à laquelle chacun d’entre eux devrait répondre :

Quelle est la réalité de leur patrimoine net personnel ?

Il est facile d’exposer de la richesse sans en être propriétaire. L’exemple donné plus haut (« La question est vite répondue ») en témoigne parfaitement.

Autre point, peut-on réellement penser que l’on est libre financièrement parce qu’on a du « Cashflow positif » si notre patrimoine net est proche de 0€ ? Pour reprendre l’exemple du jeune formateur immobilier plus haut, en ne faisant que des différés de remboursement de 3 ans et avec un autofinancement, le patrimoine net ne bouge pas. Quand bien même le cashflow serait de 3000€ par mois, si le patrimoine net est à 0€, est-on rentier uniquement avec le cashflow ?

Je ne pense pas ! Si vous avez autant de dettes que d’actifs, alors vous n’êtes pas rentier ! D’où l’importance de connaître son patrimoine net ! Car c’est bien lui qui sera nécessaire en cas de coup dur ou si vous souhaitez « quitter la rat race ». Car vous ne quitterez jamais votre travail avec un patrimoine net à 0€, uniquement avec du cashflow positif.. Ou alors vous êtes inconscient ! La crise du Coronavirus l’a rappelé à certains !

Et oui la tranquillité d’esprit a un prix !

Quels résultats sur les élèves ayant achetés la formation ?

Sur 100 personnes ayant suivis à la lettre les conseils de ces formateurs, combien sont réellement devenus indépendant financièrement ? L’horizon d’atteinte ciblé est-il d’un an, 5 ans, 20 ans? Une vraie opacité sur ces résultats subsiste chez tous les formateurs immobiliers. Pourtant c’est bien un pré-requis que chacun devrait connaitre avant d’acheter une formation.

Prenons l’exemple d’une école standard (type école de commerce par exemple) : Pour attirer des élèves, elle ne fait pas que promettre une future réussite, elle met en avant les résultats des anciens élèves, tient des statistiques sur l’entrée dans la vie active, le salaire moyen à l’embauche, etc. Il est évident que personne ne paierait une école qui ne donne aucune garantie (ou alors seulement les plus crédules). Il devrait en être de même pour ces formations. Les seuls témoignages visibles d’anciens élèves de leurs formations sont tous plus délirants les uns que les autres sur les performances. Pour cela, je vous renvoi à nouveau sur cette chaine Youtube Vendeur de vérité.

ET LA RÉALITÉ DANS TOUT ÇÀ ?

Concrètement il faut faire comment pour être vraiment rentier ? Considérons que pour être rentier, nous devrions avoir un patrimoine d’un million d’euros. En plaçant ce capital sur un placement rendant 4% par an, cela permet de dégager une rente de 40000€ par an, soit environ 3300€ par mois. Conservons cette hypothèse pour déterminer réellement combien de temps cela nous prendrait pour être réellement rentier.

Pour nous aider, vous trouverez ci-dessous un graphique indiquant les performances moyennes sur 40 ans de chacun des supports de placement : A noter qu’il faut également prendre en compte la fiscalité et les prélèvements sociaux. Au bout du compte, la rente de 40000€ ne l’est pas vraiment mais soit, cela simplifie le calcul.

Prenons l’hypothèse que nous arrivions à dégager 4% de rentabilité nette par an, il faudrait pour atteindre 1 million d’euros de patrimoine :

  • Mettre 1000€ de côté par mois pendant 37 ans et réinvestir les intérêts chaque année
  • Mettre 2000€ de côté par mois pendant 25 ans et réinvestir les intérêts chaque année
  • Mettre 3000€ de côté par mois pendant 19 ans et réinvestir les intérêts chaque année
  • Mettre 4000€ de côté par mois pendant 15 ans et réinvestir les intérêts chaque année
  • Mettre 5000€ de côté par mois pendant 13 ans et réinvestir les intérêts chaque année

Prenons l’hypothèse que nous arrivions à dégager 8% de rentabilité nette par an (fortement improbable), il faudrait pour atteindre 1 million d’euros de patrimoine :

  • Mettre 1000€ de côté par mois pendant 26 ans et réinvestir les intérêts chaque année
  • Mettre 2000€ de côté par mois pendant 19 ans et réinvestir les intérêts chaque année
  • Mettre 3000€ de côté par mois pendant 15 ans et réinvestir les intérêts chaque année
  • Mettre 4000€ de côté par mois pendant 13 ans et réinvestir les intérêts chaque année
  • Mettre 5000€ de côté par mois pendant 11 ans et réinvestir les intérêts chaque année

Vous l’aurez compris, on est loin des promesses d’être libre financièrement rapidement grâce à des formations. Ce qu’on ne vous dit pas, c’est que le plus important et de loin pour devenir libre financièrement, c’est la capacité à investir. Autrement dit, plus votre salaire est élevé, et plus vous serez rentier rapidement. Bien sûr il est tout à fait possible de vivre de manière très frugale et réussir à économiser de l’argent pour investir. Mais soyons clair, cela prendra de nombreuses années et des efforts considérables pour atteindre l’objectif. Il me parait important le rappeler car il est facile d’être tenté par une formation où l’on vous promet la richesse rapidement.

Peu de personnes ont la capacité de pouvoir épargner autant, y compris en faisant beaucoup d’efforts. La clé/solution est donc d’augmenter significativement vos revenus. Pas de miracle, cela vous permettra de pouvoir investir votre épargne dans des placements à rendement. L’effet de levier de l’immobilier peut accélérer le processus, mais ne vous y trompez pas, la banque demandera des garanties pour vous prêter ! Il est peu probable de pouvoir lever 1 million d’euros de crédit immobilier avec 2000€ de salaire mensuel. L’encours bancaire ne devant théoriquement pas dépassé 7x salaire annuel. Si je gagne 2000€ par mois, je ne peux donc en théorie pas emprunter plus de 2000x12x7 = 168000€.

Devenir libre financièrement n’est pas impossible avec 2000€ de salaire, mais cela sera probablement très long (20 à 25 ans avec de la rigueur). D’où les conseils que vous pourrez lire à peu près partout quand il s’agit d’indépendance financière, et qui m’amène à la conclusion de cet article :

La seule vraie solution pour devenir libre financièrement très rapidement est d’entreprendre pour augmenter significativement ses revenus. C’est la conclusion de l’auteur MJ DeMarco dans son livre Best Seller L’autoroute du millionaire, c’est ce qu’il appelle la voie rapide vers l’indépendance ! Sauf si votre travail salarié vous permet d’avoir des salaires très élevés (supérieur à 20000€ par mois), alors vous pourrez espérer être rentier en 5 ans en plaçant 15000€ de côté par mois. Evidemment très peu d’emplois le permettent.

CONCLUSION : Le seul moyen d’obtenir un revenu illimité est d’entreprendre, et c’est ce qu’ont réalisé les formateurs vous proposant des formations en immobiliers, bourse ou entrepreneuriat. Car ils ont compris depuis longtemps que c’était la seule voie pour accélérer le processus (les revenus d’un séminaire peuvent représenter 1 an d’épargne voire beaucoup plus pour les plus connus). Ils comptent donc fortement sur vous pour augmenter leurs richesses et être libre financièrement plus rapidement !! On comprend alors pourquoi il y autant de nouveaux venus sur le juteux marché de la formation.

En synthèse et pour tout ce qui est attrait à l’investissement et au retour d’expérience, je vous conseille le forum suivant : Devenir Rentier qui est une mine d’or d’informations en tout genre. Je vous invite à consulter la conversation suivante qui est tout à propos des élément développés dans cet article Blogueur Pro et Youtuber Pro : La rente de la formation en ligne, dont certains traits d’esprits ont été inspirés des conversations que l’on y trouve.

29 commentaires

  1. Merci pour ce récapitulatif.

    Il m’aura quand même fallu m’apercevoir qu’une conférence « live » soit en fait totalement enregistrée, avec des robots mimant des humains et des questions préparées à l’avance pour trouver votre site…

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  2. Merci.
    En participant à une soit disant webconférence en live des investisseurs Simon et Manu (achetez un immeuble) je me suis rendu compte que la conférence était enregistrée et les questions / réponses provenant du live étaient donc bidons. Les slides et les vidéos s’enchainaient trop rapidement pour que ce soir réel. J’ai donc cherché des avis sur le net et je suis tombé sur cette page qui explique précisément le matraquage que je viens de vivre… Merci encore pour cet article très intéressant et qui amène à interrogation.

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    1. Merci pour votre commentaire Obi ! Je ne connaissais même pas Simon et Manu. Rassurez-vous, vous n’êtes pas le seul à vous être fait avoir.. Il est facile de tomber dans l’engrenage, leurs canaux de vente sont bien ficelées. Les formations en immobilier se trouvent gratuitement sur Internet (voir la chaine Vendeur de vérité), et certains livres peuvent vous apporter toutes les connaissances dont vous avez besoin.

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    2. Bonjour à tous, j’ai eu la même impression quand j’ai suivi la formation de Simon et Manu aujourd’hui !! j’ai eu peur de lacher 1000 euros comme ça( c’était juste pour les 10 premiers inscrits), alors que la formation coute en vrai, sans cette promo je pense 2500 euros ou plus (clairement je n’ai pas les moyens).
      Donc, même s’ils ont tout donné pour me convaincre, je suis restée hésitante, je suis allée voir les avis sur internet, sur facebook, sur leur page, etc. donc je suis trombée sur leur page sur « les mentions legal CAPLIB FRANCE » leur centre de formation. Donc j’ai commencé à chercher s’ils sont vraiment inscrits légalement et réglementairement et tout ce que vous voulez… Et OUIIII ils sont vraiment des professionnels !!

      Alors je vous avoue que je vais quand même payer les 999 euros en 3 fois (on sait jamais !)
      et promis, je vous fais un retour de mon expérience.
      Perso, je veux avancer et surtout me lancer pour la première fois dans l’immobilier ! donc voila ça sera une 1ere experience ! Ca passe ou ca casse, mais l’essentiel je ne stagne pas 🙂

      Je partage avec vous 2 liens pour voir comment j’ai confirmé que c’est des vrais professionnels et non pas des arnaqueurs ! (vous me dites si vous aussi, vous êtes rassurés 🙂 )
      – Le lien de la « Liste Publique des Organismes de Formation » : https://www.data.gouv.fr/fr/datasets/liste-publique-des-organismes-de-formation-l-6351-7-1-du-code-du-travail/
      – Le lien vers des mentions légales de la formation de Simon et Manu : https://ms.acheter-un-immeuble.fr/mentions-legales-1/?_fs=4dfc40e2-a0a7-436c-9865-c5799c1d2d50

      Je suis preneuse de tous vos retours !!! Merciiii

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    1. Bonjour Charlotte et merci pour votre commentaire ! Bien souvent « Quand il y a un doute, c’est qu’il n’y a pas de doute». Concernant les formations certifiées, je vous redirige vers Leblogpatrimoine qui a fait un billet sur le sujet : https://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/location-meublee/larnaque-au-cpf-pour-les-formations-a-linvestissement-immobilier-ou-la-bourse.html
      Pour ma part, je ne m’avancerai pas car je ne connais pas Immorenta, j’ai fait une recherche sur Youtube et la première vidéo proposée est « Comment acheter 30 apparts en 8 mois ? ». Ce qui peut paraitre suspect. Le fait de se faire certifié permet d’augmenter les prix (déjà surréaliste des formations). En creusant, je vois que leur formation est proposée à 3994€, c’est complètement dingue pour un contenu que vous pouvez trouver gratuitement par vous même.
      Mon conseil : Commencez par acheter un premier appartement, faites toutes les étapes nécessaires et voyez si vous aimez cela. L’immobilier peut être très chronophage et la charge mentale importante. Si vous souhaitez vous former, achetez un livre il vous en coutera 20€. Si vous n’êtes pas lecture, je peux vous assurer que 95% du contenu à savoir est disponible gratuitement sur Internet, ou des vidéos Youtube. Il suffit de chercher et de s’intéresser.
      Bon courage pour vos investissements !

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    2. Bonjour,
      J’ai suivi le webinar d’Immorenta, et j’ai continué pour avoir un RDV avec un commercial qui m’a présenté leur offre. Le site internet auquel on a accès en souscrivant a l’air pas mal. Le coaching (collectif à 3000 € sinon c’est plus cher) aussi. Cela m’a plutôt séduit, et j’ai failli signer leur offre de formation. Cependant plusieurs choses m’ont mis le doute:
      – un argument commercial qui présente la formation et l’accompagnement comme un privilège (nous choisissons car nous sélectionnons les profils avec qui on travaille),
      – l’offre de dernière minute avec une réduction de 1000€ sur une formation qui en coûte 3000,
      – et surtout lorsque j’ai évoqué le financement de la formation via le CPF, j’ai été très surpris du supplément de 500€ annoncé, justifié par des soit-disant taxes qu’Immorenta payerait et des frais de gestion de dossier CPF.
      J’ai eu un sérieux doute quant à la réalité des taxes présentées, et trouvé disproportionné de payer 500€ de frais de dossier.
      Donc je n’ai pas souscrit.

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  3. Bonjour, merci pour ce super article, j’ai assisté à ce « cirque » hier soir et suis restée au bout du soit disant live par curiosité uniquement. Je ne décolère pas, c’était Monsieur Rodolphe… Comment exploiter la misère des gens et leur manque d’éducation à ce point ! C’est tellement gros, les slides remplis de yatchs, voitures de sport etc… Ce sont les plus faibles, déjà en souffrance dans leur vie quotidienne qui risquent de se faire avoir, n’y a T il pas un moyen de dénoncer ces gourous ? C’est quand même révoltant, le procédé marketing est terrible en se basant sur la misère des autres.
    Merci

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    1. Bonjour Sylvie, merci pour votre commentaire ! Malheureusement vous n’êtes pas la seule à avoir assisté à ce « cirque » comme vous dites. Bien souvent les « prestations » sont enregistrées et ne visent qu’à vous rediriger vers du contenu payant…
      Méfiez-vous des formateurs ! Vous trouverez tout ce que vous avez besoin de savoir en contenu gratuit sur internet ou en achetant un livre pour quelques euros.
      Bon courage pour vos investissements !

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  4. Le seul rentier immobilier que je connais a créé sa boîte de transport de colis dans les années 90, il l’a revendue et effectivement, il est devenu « jeune retraité »… à 50 ans, après près de 30 ans de travail acharné, et non à 25-30 ans ! D’ailleurs, il s’ennuie un peu maintenant qu’il ne bosse plus. Un autre, ancien camarade d’école, a des revenus complémentaires en louant un beau pavillon. Sauf que…il bosse toujours, et détail qui a son importance, il a hérité de la maison suite au décès prématuré de ses parents ( et il est fils unique). C’est cela, la réalité ! L’un a hérité et ne vit pas de sa location, l’autre s’est tué au travail et a investi mais s’ennuie déjà !

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    1. Bonjour Velanyvanessa, et merci pour votre commentaire ! Vous avez bien raison, l’entrepreneuriat est un formidable levier d’enrichissement. D’ailleurs, les formateurs immobiliers l’ont bien compris ; vendre des formations est bien plus rentable que d’investir dans l’immobilier pour eux ! Bien à vous, Alex

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  5. Merci de nous sortir les pieds de ces sables mouvants ! J’ai failli cliquer sur le fameux lien prometteur de gratuité et de richesse. Le discours de ces formateurs est putassier quand on y regarde de plus près. Vive notre indépendance ! Merci encore.

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  6. Bonsoir
    Après avoir lu votre article et les commentaires fait sur immorenta aussi, je comprends qu’on peut ces informations sur le net gratuitement
    Savez vous ou on peut aussi trouver les outils qu’ils proposent, savoir si c’est vraiment nécessaire ou non

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    1. Bonjour Fabrice, merci pour votre commentaire !
      Je constate qu’Immorenta soulève beaucoup de questions. D’ailleurs, je vois clairement du trafic entrant sur le site venant de personnes ayant tapés « arnaque immorenta » sur Google. C’est grandissant !
      Je rappelle que je ne connais pas Immorenta, mais j’ai jeté un coup d’oeil à leur site suite à votre message. Effectivement, je constate qu’ils proposent des « outils immobiliers » :

      – Dossier bancaire = 69€ (au lieu de 149€ bien sûr) : Pour ma part, après 5 achats immobiliers, je n’ai jamais eu à « monter un dossier bancaire » tel qu’essaye de le faire croire tous les formateurs immos. Sur des projets classiques (achat en LMNP, nom propre par exemple), vous pouvez faire des demandes en ligne directement (chez Boursorama par exemple). Vous pouvez aussi aller voir un courtier qui ira voir les banques pour vous (je déconseille), ou aller voir votre banque. Si vous ne dépassez pas 35% de taux d’endettement au calcul classique, il n’y a aucune raison de refus de la banque. Autrement, sur internet, vous trouverez des dossiers à monter (pour des achats plus complexes), en une recherche sur google : https://docs.google.com/presentation/d/1MPfRUNQbXYLo_NJ4jkuIbHt0x10-QkggCduOnyAV8_s/edit#slide=id.gacd572d639_0_0

      – Le supercalculateur de travaux = 69€ (au lieu de 149€ bien sûr) : Vous deviendrez de plus en plus affuté à force de faire des travaux et de recevoir des devis. Notez que le coût moyen est autour de : 300€/m2 pour une rénovation légère (changement sol, peintures), 600€ à 1000€/m2 pour une rénovation totale (gros oeuvre, électricité, plomberie, sols, murs, plafonds, cuisine, sdb), 1000€ à 1500€/m2 pour une rénovation lourde (avec changement sur la structure, type mur porteur à abattre, toiture à changer en plus d’une rénovation totale). Pour plus de détails, faites appel à des artisans !!! Vous pouvez contacter Héméa (nous avons fait notre 2ème résidence principale avec eux), qui vous enverra des artisans de confiance et vous pourrez alors comparer et choisir votre artisan à votre guise. Rien ne sert de calculer le détail des travaux, vous verrez que tous les artisans pratiquent des prix assez diférents pour des mêmes postes de travaux. Cependant, sur le site, vous pourrez faire une estimation détaillée si besoin : https://www.hemea.com/fr

      – Le calculateur de rentabilité = 97€ (au lieu de 197€ bien sûr) : Commencez par prendre ceux qui sont gratuits sur internet, en deux clics j’en ai trouvé 2, comme celui-ci (un peu simple) : https://www.business-plan-excel.fr/calcul-rentabilite-locative-excel-gratuit/ ou celui-ci (avec calcul du TRI) : https://www.corrigetonimpot.fr/simulateur-immobilier-locatif-investissement-rendement-excel-pret-gratuit/#Telecharger_le_simulateur_de_limpot_sur_les_revenus_immobiliers

      – Le Scan Immo = 97€ (au lieu de 197€ bien sûr) : Commencez par télécharger l’extension Horiz.io (d’autres existent) sur Chrome : https://chrome.google.com/webstore/detail/horizio/jhlbghechidndabckcpalkdkdckloceo .
      Cela vous permettra de voir d’un coup d’oeil sur les principaux sites de vente immobiliers les taux de rentabilité attendus. Pour évaluer la demande locative, je vous à invite à
      1. Vous rendre sur les sites de ventes/locations (Leboncoin, Seloger) et de regarder le nombre de biens comparables à celui que vous visez.
      2. Jetez un coup d’oeil au tensiometre de demande locative ici : https://www.locservice.fr/tensiometre/
      3. Postez une fausse annonce sur LBC, vous verrez si vous avez de la demande.

      – Le Kit du bailleur = 19€ (au lieu de 37€ bien sûr) : Summum de l’escroquerie ! Le service public met à disposition des baux gratuitement pour tous les bailleurs. Ici : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F920

      Et voilà 360€ « d’outils immobiliers » économisés !

      Bien à vous,

      Alex

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      1. merci beaucoup pour vos réponses
        savez vous aussi s’il existe un site qui permet de connaitre le prix au metre carré (mini / moyen / Max) pour une rue donnée.
        Savoir si la vente d’un appartement se fait sur la partie haute ou faible du m²

        et par rapport a ce qu’il proposait (https://immorenta.learnybox.com/niveau-1/)
        connais tu des sites gratuits, avec forum d’entraide qui fait la même chose

        Merci

        Aimé par 1 personne

  7. Bonjour Fabrice,
    Je vous invite à faire vos propres recherches sur internet/Youtube, vous y trouverez tout ce dont vous avez besoin.
    Pour les prix au m2, il faut se rendre sur le site MeilleursAgents : https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/
    Et vérifier les dernières ventes sur la base officielle des ventes de biens immobiliers DVF : https://app.dvf.etalab.gouv.fr/

    Pour ce qui est de leur formation, prenez le nom des 12 modules qu’ils proposent et tapez les sur Google puis sur Youtube, vous verrez il y a pléthore d’articles et de vidéos sur ces sujets. La chaine Youtube « Vendeur de Vérité » propose d’ailleurs des formations gratuites : https://www.youtube.com/channel/UC7H4bKg9zfkOHlyCag3idGA

    Vous avez tout sous la main, soyez curieux !

    Bien à vous,

    Alex

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    1. merci beaucoup
      j’espère que toutes mes demandes et vos réponses aideront aussi d’autres personnes
      vous me parlez de 2 sites meilleursagents et dvf.etalab

      par contre quand j’ai sélectionné un appartement sur le site meilleusagent, il n’affiche pas directement le prix de vente, il faut renseigner ses informations personnel pour espérer avoir le prix.
      Ensuite si je regarde la date quand il a été vendu, et que je vais sur l’autre site, je ne vois pas de vente à cette date là ni d’appartement vendu.
      Donc est ce que le site dvf-etalab est bien mis à jour ?

      Aimé par 1 personne

      1. Bonjour,
        La base DVF est mise à jour régulièrement, environ tous les 6 mois. La dernière mise à jour date de Juin 2021. A noter que les prix indiqués sont Hors Frais d’agence. Le site PAP permet d’avoir la vision de certaines ventes également, en renseignant votre adresse : https://www.pap.fr/vendeur/prix-m2
        MeilleursAgents vous permet de faire une estimation et vous donnera une fourchette de prix (basse, moyenne et haute) pour une adresse précise.
        Prenez une rue et regardez toutes les dernières ventes de cette rue avec ces sites + faites une estimation sur le site meilleursagents, c’est suffisant pour se faire une idée d’un prix.
        Bien à vous, Alex

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  8. Bonjour,
    Merci pour votre article, très clair construit et criant de vérité. Pour ma part je suis quelqu’un de naturellement sceptique mais il est vrai qu’à force de voir des publicités d’infopreneurs (c’est le nom de ces « commerciaux VRP ») je deviens curieux (histoire de voir jusqu’où la bêtise humaine peut aller) mais l’algorithme s’emballe et c’est la spirale mimétique infernale. Selon moi, n’importe qui peut se faire avoir à l’usure (je n’ose même pas savoir combien de publicité nous pouvons visionner en une seule journée !), tout est une question de temps et de circonstances, et c’est valable dans tous les domaines.
    Concernant Immorenta, j’ai trouvé leur approche intéressante, leur site propre, et surtout ils font de vrais lives ! (assez rare pour le souligner) mais il ne faut pas s’y tromper. Ils sont certainement passionnés comme ils le prétendent mais quand on lit votre article et tous les sites annexes que vous référencez on sort de cette hypnose et on reprend la lucidité de notre réalité.
    Merci encore d’avoir fait éclater cette bulle de rêve créée de toute pièce qui m’aurait sans doute menée à ma perte !

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  9. Bonjour à tous,

    Je vais témoigner sur la formation IMMO-RENTA, j’ai adhéré à la formation en septembre 2022.
    Leur stratégie pour adhérer à la formation est très bien construite, lors du premier appel on vous force à dire Oui ou Non.
    Malgré mes réticences j’ai financé cette formation avec mon CPF donc bon allons-y pour les 1997 euros.

    Mauvais points:
    -je suis déçu de l’organisation :
    -j’ai eu des problèmes de connexion, de paiement, d’intégration à des groupes télégram,Facebook, -j’ai parlé à 4 ou 5 personnes différentes bref
    -le site n’est pas agréable et intuitif
    -Les « outils » sont des tableurs excel d’amateur mais vraiment ou il faut rentrer plusieurs fois la même info par exemple, avec la puissance d’excel on peut faire des choses bien mieux et automatique. Mon tableau perso est mieux réalisé. Faire payer des gens pour ça c’est honteux.
    -Au bout de 15 jours je ne peux pas juger des vidéos j’y ai pas accès.

    Bons Points:
    -les coachings groupés sont vraiment une mine d’infos on apprends pleins de choses avec de vrai professionnels on peut poser autant de questions que l’on veut.
    -On tisse des liens avec des personnes comme nous, qui se posent les mêmes questions.
    -Les coachings: perso moi j’ai droit à 4h00, 1H00 par professionnels choisis entre un comptable,banquier,notaire,fiscaliste,coach immo,decorateur,spécialiste travaux. Ceci est quelque chose de rare d’avoir des pros spécialisés dans le domaine avec qui on peut parler une heure.
    Dans la vrai vie on peut le faire également mais comment savoir q’ils sont vraiment compétents, chez les banquiers, notaire ou comptable il y a aussi des nuls et incompétents.

    Voilà en gros mon retour d’expérience sur 3 semaines.
    Après je compare énormément avec ma dernière formation celle de « Yoni le marchand de biens » et là c’est vraiment une formation de pro je vous la conseille vraiment, pour le coup vous en aurez pour votre argent.

    J’aime

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