Simulateur gratuit · règles 2026
Simulateur Jeanbrun : vraiment rentable ?
Prix, loyer plafonné, crédit, votre tranche d’imposition : le simulateur calcule l’amortissement et l’impôt année par année, la reprise à la revente, puis compare le tout au même effort d’épargne placé sans risque.
Un point clé n’est pas encore tranché : la part du déficit due à l’amortissement peut-elle descendre sur vos salaires ? Le simulateur propose les deux lectures, et vous laisse juger.
Par Alex · à jour au 30 octobre 2026
En 2026, en bref
- 3,5 % d’amortissement par an dans le neuf en loyer intermédiaire, sur 80 % du prix. 3 % dans l’ancien rénové.
- 8 000 € de déduction par an et par foyer au plus, 10 000 ou 12 000 € en loyer social ou très social.
- 9 ans de location nue au minimum, à loyer et ressources plafonnés.
- À la revente, les amortissements déduits sont repris dans la plus-value.
Faites le calcul
Gardez sous la main votre offre de prêt, votre avis de taxe foncière et les loyers du quartier. Tout se calcule dans votre navigateur : rien n’est enregistré ni envoyé.
1Le bien
2Le financement
3Votre fiscalité
4La sortie, après 9 ans de location
Affiner les charges et les hypothèses
Financement
Fiscalité, sur 9 ans
Effort d’épargne
À la revente
Voir le détail année par année
Impôt : montant ajouté (+) ou retiré (−) à votre impôt par ce bien, prélèvements sociaux compris. Effort : ce qui sort de votre poche dans l’année.
Et avec une autre tranche, ou un autre prix de revente ?
Écart entre le Jeanbrun et le même effort placé, tous les autres réglages restant identiques. La case entourée correspond à vos réglages.
Outil pédagogique, pas un conseil en investissement. Règles retenues : amortissement de 80 % du prix (et des travaux dans l’ancien) aux taux du dispositif, plafonné à 8 000, 10 000 ou 12 000 € par an selon le niveau de loyer ; plafonds de loyer 2026 (social et très social sous réserve d’arrêté) avec le coefficient 0,7 + 19 / surface ; engagement de 9 ans ; déficit foncier imputé d’abord sur vos revenus fonciers, puis sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (hors intérêts), le reste reporté ; plus-value avec forfaits de 7,5 % et 15 % (ou travaux réels), réintégration des amortissements, abattements pour durée de détention et surtaxe ; frais de notaire de 2,5 % dans le neuf et 7,5 % dans l’ancien, caution de 1 %, 500 € de frais de dossier.
Comment le simulateur calcule
L’amortissement. 80 % du prix (et des travaux dans l’ancien), au taux du niveau de loyer choisi : 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % dans le neuf, 3 %, 3,5 % ou 4 % dans l’ancien rénové. Il est plafonné à 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € par an. Dans l’ancien, sous 30 % de travaux, le bien n’est pas éligible et le calcul continue sans amortissement.
Le loyer. Le simulateur calcule le plafond de votre zone (en loyer intermédiaire, 14,64 €/m² en zone A en 2026), multiplié par la surface et par le coefficient 0,7 + 19 / surface, plafonné à 1,2. Si votre loyer dépasse ce plafond, il retient le plafond.
L’impôt, année par année. Loyers encaissés, moins les intérêts, l’assurance du crédit, les charges et l’amortissement. Un résultat positif est imposé à votre tranche, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Un résultat négatif s’impute d’abord sur vos autres revenus fonciers, puis sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, hors intérêts. Le reste est reporté sur vos revenus fonciers des années suivantes.
Les deux lectures. En lecture généreuse, la part du déficit due à l’amortissement descend sur vos salaires comme le reste. En lecture stricte, elle reste en attente, reportable sur de futurs revenus fonciers. Les textes ne tranchent pas encore : la formation retient la lecture stricte, par prudence.
La revente, après 9 ans de location. La plus-value des particuliers, avec le forfait de 7,5 % pour les frais d’achat, le forfait de 15 % pour travaux (ou vos travaux réels dans l’ancien), les abattements pour durée de détention et la surtaxe au-delà de 50 000 €. Les amortissements déduits viennent en moins du prix d’achat. Le capital restant dû est remboursé, avec 6 mois d’intérêts d’indemnités si vous les comptez. Pour la seule plus-value, avec vos dates exactes, il y a notre simulateur de plus-value immobilière.
La comparaison. Chaque euro que vous sortez de votre poche (apport, intérêts du chantier, effort d’épargne de chaque année) est placé au taux de comparaison. Le simulateur cherche ensuite le prix de revente qui fait jeu égal.
Quatre exemples chiffrés
Calculés avec le simulateur : crédit à 100 % sur 20 ans à 3,66 %, charges courantes d’un bailleur (gestion, vacance, taxe foncière, copropriété, entretien), revente après 9 ans de location, placement à 1,7 %.
| Le cas | Votre effort sur 9 ans | Avec le Jeanbrun | Même effort placé | Ce qu’il faut retenir |
|---|---|---|---|---|
| Un T2 neuf de 54 m² à Montpellier, 233 000 €, loué 830 €, tranche à 30 %, revendu au prix d’achat | 77 865 € | 73 990 € | 83 847 € | Le placement gagne de 9 857 €. |
| Le même T2, avec 10 000 € de loyers déjà imposés par ailleurs | 65 162 € | 73 990 € | 70 047 € | Le Jeanbrun gagne de 3 943 € : l’amortissement efface enfin des loyers taxés. Mais revendu au prix de l’ancien (188 000 €), il perd 39 138 €. |
| Le même T2, en lecture stricte du déficit | 95 255 € | 73 990 € | 102 609 € | Le placement gagne de 28 619 € : l’amortissement ne fait gagner aucun euro d’impôt pendant 9 ans. |
| Un T2 ancien de 54 m², acheté 140 000 € avec 45 000 € de travaux, loué 830 €, tranche à 30 %, revendu 188 000 € | 59 513 € | 49 484 € | 64 119 € | Le placement gagne de 14 635 €, même sans la prime du neuf : le loyer plafonné et la reprise à la revente pèsent. |
Le patrimoine final est le même dans les trois premiers cas, puisque l’appartement, le crédit et le prix de revente ne changent pas. Ce qui change, c’est ce que vous avez dû sortir de votre poche pour y arriver, et donc ce que le même effort aurait rapporté ailleurs.
Questions fréquentes
Le simulateur tient-il compte du plafond de loyer ?
Oui. Il calcule le plafond de votre zone et de votre niveau de loyer pour la surface indiquée, et retient ce plafond si vous entrez un loyer plus élevé. Les plafonds social et très social sont donnés sous réserve d’arrêté.
Pourquoi deux lectures fiscales ?
Parce que la loi ne dit pas clairement si la part du déficit due à l’amortissement peut s’imputer sur votre revenu global. Avec un crédit, c’est souvent tout l’enjeu : sans loyers imposés à effacer, l’avantage fiscal du Jeanbrun dépend entièrement de cette réponse. Notre formation retient la lecture stricte, par prudence.
Quand le Jeanbrun devient-il intéressant ?
Quand vous avez déjà des loyers imposés à effacer, dès la tranche à 30 %, et que vous revendez au moins au prix payé. Sans loyers imposés, à crédit, il fait rarement mieux qu’un placement sans risque. On détaille le profil dans le module 19 de la formation.
Pourquoi comparer à un livret ?
Parce que c’est ce que vous auriez obtenu en ne faisant rien de compliqué, sans locataire ni travaux. Le Livret A est plafonné à 22 950 € : changez le taux de comparaison pour un fonds euros ou un autre placement.
Et si je revends avant 9 ans ?
Le simulateur ne calcule pas ce cas. Rompre l’engagement fait réintégrer les amortissements déduits dans vos revenus fonciers l’année de la rupture, sauf invalidité, licenciement ou décès.
Sources
- Loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 47 ; articles 31, 150 VB et 156 du Code général des impôts : l’analyse de l’ANIL et Compta Online
- Plafonds de loyer et de ressources 2026 : barème du BOFiP
- Imputation du déficit lié à l’amortissement, un point encore discuté : Meilleurtaux
- Taux de crédit d’octobre 2026 : Pretto
- Taux du Livret A au 1er août 2026 : France Transactions
Le Jeanbrun, de A à Z
Le module 19 de notre formation gratuite reprend tout : le principe, les taux, les conditions, l’ancien, la sortie avant 9 ans, et pour qui le dispositif a du sens. Notre décryptage refait tout le calcul sur un T2 neuf à Montpellier, chiffres en main. Nos autres outils sont sur la page Simulateurs.