Achat 1ère Résidence Principale

Après avoir passé près de 10 ans en location, l’évidence pour débuter dans l’investissement était claire… Pour constituer notre patrimoine, nous allons débuter par l’immobilier !

SOMMAIRE

1. LA RECHERCHE DU BIEN
2. LE FINANCEMENT DU BIEN
3. DEBUT DES TRAVAUX

LA RECHERCHE DU BIEN

On est en Novembre 2017, une mutation professionnelle m’amène à changer de ville et côté finance, le salaire passe de 27 700€ à 37 000€. Ma femme de son côté entame sa dernière année d’étude de Master avant d’entrer dans la vie active, donc elle n’a toujours pas de revenus réguliers. On en est convaincus, nous voulons acheter un bien immobilier. Très rapidement, on est confrontés au marché et 2 choix s’offrent à nous :

• Achat immobilier Neuf : Quelques premières recherches sur l’indépendance financière nous font comprendre que l’achat d’un appartement neuf n’est pas conseillé. Malgré tout, l’appel des sirènes de dispositifs fiscaux avantageux (PINEL, PTZ) peuvent faire s’interroger. Pour être très honnête, nous nous sommes renseignés et avons même visité un programme neuf dans notre ville. Je crois que nous avions besoin de nous rassurer sur le fait que l’achat dans l’ancien était bien plus avantageux. A noter que les prix moyen au m2 du neuf dans cette ville sont +50% au dessus de la valeur du prix au m2 dans l’ancien. Les avantages fiscaux s’éteignent donc rapidement.

• Achat immobilier Ancien : A quelques pas seulement de nouveaux éco quartiers, on retrouve des appartements anciens bien plus intéressant à l’achat, encore davantage si des travaux de rénovation sont à prévoir dans le bien. Ce qui permet d’acheter le bien avec une décote supplémentaire.

Nos recherches ont été extrêmement rapide, nous ne pensions vraiment pas arriver à trouver un bien intéressant à l’achat aussi rapidement. Notre recherche se basait sur des critères bien définis parmi lesquels l’un des plus important est la recherche d’un appartement « décoté », avec travaux de rénovation à prévoir. De cette manière, cela nous permettrait d’acheter avec un prix au m2 inférieur au prix du marché et les travaux de rénovation nous permettrait si l’occasion devait se présenter, de revendre au dessus des prix du marché. Après quelques heures passées sur les sites Seloger ou Leboncoin, nous avons identifié un appartement et déclenché une visite.

L’appartement en question était présenté à 275 000€ pour 66m2 dans une résidence récente de 2008. Comme vous pouvez le voir sur les photos ci-dessous, l’appartement est en bon état et tout à fait habitable en l’état. Cela dit, nous voyons beaucoup de potentiel notamment pour réaliser quelques travaux d’aménagement et de décoration. Le prix affiché est donc de 4167€ du m2 et le prix moyen du quartier est de 4200€ du m2. Assez peu d’écart donc, mais suffisamment pour que ce soit une bonne affaire avec un peu de négociation. Après une contre visite, nous faisons une offre à 260 000€ pour le vendeur, soit 3939€ du m2. L’offre est aussitôt acceptée par la propriétaire et nous entamons notre recherche de financement.

LE FINANCEMENT DU BIEN

Pour le financement du bien, nous avons commencé par prendre 2 rendez-vous chez les courtiers MeilleurTaux et Empruntis. Les propositions de ces 2 courtiers étaient presque identiques : Prêt de 250000€ sur 25 ans à 1,65%. Cependant, MeilleurTaux nous a immédiatement proposé de ne pas nous facturer de frais de courtage contrairement à Empruntis qui prenait 1000€ de frais. Leur discours est très bien construit et on nous met en garde ! Il ne faut surtout pas aller voir les banques en notre nom car cela bloquerait leur intervention et la proposition ne serait plus valable. Malgré tout, nous prenons quand même l’initiative de déclencher un rendez-vous avec ma banque la BNP Paribas, par acquis de conscience et pour être sûr de ne pas passer à côté d’une meilleure offre. Très bien accueillis par notre conseillère, elle est très heureuse que soyons venus la voir avec d’autres propositions sous le bras. Très rapidement, elle nous fait une contre proposition plus interessante que celles des 2 courtiers : Prêt de 250000€ sur 25 ans à 1,60% (+ carte VISA premier gratuite). Elle nous confie qu’il aurait été impossible pour elle de nous faire une telle proposition si nous étions allés la voir sans offre préalable, car elle aurait été tenue de respecter son barême et nous aurait proposer 2,25% sur 25 ans. Nos conditions :

• Coût total de l’opération : 280 000€
  • Coût appartement : 260 000€
  • Frais de Notaire : 20 000€
  • Dont Apport : 30 000€
• Crédit : 250 000€
• Taux d’intérêt : 1,60%, Mensualités = 1050€ (assurances incluses)

Avec de telles mensualités, nous étions au maximum de notre taux d’endettement, une erreur dont nous n’avions pas conscience à ce moment là.

DEBUT DES TRAVAUX

Pour attaquer nos travaux de rénovations, nous avions un budget serré mais la volonté de transformer l’appartement radicalement pour créer un maximum de valeur. Notre budget tenait compte d’une aide servie par mon entreprise suite à ma mutation professionnelle et au changement de région. Cette aide était de 4000€ à laquelle nous ajoutons 1000€ de nos comptes personnels. Le tout pour 5000€, il va falloir jouer serré !!! Avec ce budget, peu de choix s’offrent à nous, ce sera Leroy Merlin ou Castorama et il faudra mettre la main à la patte pour réaliser les travaux !

C’est bon tout est prêt, après une demi-journée à parcourir le magasin pour choisir les matériaux, nous pouvons récupérer le tout. On loue une camionnette et c’est parti ! Avec un peu d’aide tout à fait bienvenue de la famille, nous déchargeons le tout et pouvons commencer les travaux. Pour cela, je pose une semaine de congés pour aider à la rénovation de l’appartement. Nous n’avons que très peu de photos pendant les travaux. Ci-dessous la photo du départ au chargement de la camionnette, ainsi que le début de la pose du carrelage de la cuisine.

Après une semaine de travaux, voici ce que nous avons décidé de faire :

• Recouvert tout le sol de l’appartement, soit 66m2. Carrelage Anthracite pour la cuisine (voir photo) et carrelage gris clair dans la salle de bain. Parquet vitrifié sur tout le reste de l’appartement.
• Changement de toutes les plinthes pour des plinthes blanches
• Destruction cabine de douche et création d’une douche à l’italienne
• Peinture Mur bleu pour la chambre, blanche pour le reste
• Réalisation d’un mur en plaquettes de parement sur tout un pan de mur du salon (effet coup de coeur garanti !)

Le tout nous a coûté 4000€ de matériaux et 1000€ de plombier, soit 5000€ au total ou 75€ du m2.

Ci-dessous les photos après la fin des travaux…

Une valeur perçue à la hausse

Pour 75€ du m2 de travaux, nous sommes convaincus que les travaux permettrons de générer une plus value bien plus importante en cas de revente. Moins d’un an plus tard, une opportunité professionnelle inattendue nous a contraint rapidement à vendre l’appartement. Je vous raconte tout cela et le résultat dans le prochain article que pourrez trouver en cliquant ICI.